市旧城拆迁项目立项初步设计报告

建议本项目是海口旧城改造龙头项目，希望市政府在资金筹措规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发挥相应作用。

由于本项目投资较大，拆迁量大，项目建设需要个比较长时间过程，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效管理手段，防范各种风险。

并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致地做好群众思想工作，以保证项目顺利实施。

第二章项目背景和建设必要性项目提出背景自年以来，岛迅速崛起，成为海口市重要商住商贸科教育基地，特别是世纪大桥建成，成片高档楼盘纷纷落户其中。

然而，作为岛之瑰宝溪北岸，因历史原因至今仍未开发建设，致使沿江二路以南这大片滨水地带区域功能不健全设施不完善交通不顺畅环境质量差，居民生活质量低下，形象衰败妨碍景观，与最佳人居环境格格不入。

溪北岸现有人口土地建筑情况概述溪北岸旧城改造区域位于海口市岛南端，即溪北岸沿江二路以南片区，呈东西向狭长形状，全长米，宽约米，用地面积约公顷，合约亩。

用地从东至西分为三段，和平桥以东为东段，和平桥至人民桥之间为中段，人民桥以西为西段，包含个自然村和驻地单位办公宿舍。

溪北岸城中村现有村落个至六庙人民西里过港村新安村，住户多户，居住人中约多人。

现状用地约亩，总建筑面积万。

基地内建筑主要为住宅建筑。

商业等公共建筑主要沿二路及和平大道展开。

东中西三部分建筑及其它条件相差较大。

西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑，建筑质量较好，以砖混框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体居住环境不佳。

中段大部分为渔村，但在沿二路建筑较好，区域内拥有海口二中十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。

东段除东端间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建筑，建筑及环境质量较差，但沿河景观潜力较大。

溪北岸区域现状普查数据现状普查内容溪北岸东中西段所有地块面积汇总，其中包括国有土地集体土地北岸三段建筑总面积拟拆迁建筑面积拟保留土地建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。

现状普查必要性全面了解和掌握北岸片区所有土地建构筑物人口户数等基础数据和材料。

为北岸改造经济测算提供基础数据为北岸规划编制控规修规提供参考数据和依据。

现状普查数据来源依据与普查方法东段片区现状普查数据，来源于我司委托新家园拆迁公司截止年月日对东段民生调查，被调查地域涉及十八个区块，普查数据准确率为以上。

西段片区现状普查基础数据以原安置部和北项目部西段组前期调查数据为依据，并实地勘察目测控规对比图纸作业抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据汇总而成。

西段沿江路以南滨河区域地块及地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高西段沿江路以北共十三块为规划保留区域，普查数据准确率在以上，西段综合数据准确率应在以上。

中段片区基础数据采用原美兰区拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察目测控规对比图纸作业抽样对比分析综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局街道办及居委会拆迁办拆迁公司派出所房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在以上。

普查结果经普查汇总统计，溪北岸旧城改造区土地总面积约为亩，其中，集体面积占亩，国有土地占亩建筑总面积为，拟拆迁建筑总面积为，拟保留土地面积为亩拟保留建筑面积综合容积率为人口总量为人其中常住人口人流动人口人。

详见表，表，表。

表溪北岸旧城改造区域数据统计表序号区域内容东段中段西段总计土地面积亩集体土地国有土地二建筑面积三拟拆迁建筑面积框架混合砖瓦简易四拟保留土地面积亩五拟保留建筑面积六人口生活质量低下，形象衰败妨碍景观，与最佳人居环境格格不入。

溪北岸现有人口土地建筑情况概述溪北岸旧城改造区域位于海口市岛南端，即溪北岸沿江二路以南片区，呈东西向狭长形状，全长米，宽约米，用地面积约公顷，合约亩。

用地从东至西分为三段，和平桥以东为东段，和平桥至人民桥之间为中段，人民桥以西为西段，包含个自然村和驻地单位办公宿舍。

溪北岸城中村现有村落个至六庙人民西里过港村新安村，住户多户，居住人中约多人。

现状用地约亩，总建筑面积万。

基地内建筑主要为住宅建筑。

商业等公共建筑主要沿二路及和平大道展开。

东中西三部分建筑及其它条件相差较大。

西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑，建筑质量较好，以砖混框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体居住环境不佳。

中段大部分为渔村，但在沿二路建筑较好，区域内拥有海口二中十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。

东段除东端间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建筑，建筑及环境质量较差，但沿河景观潜力较大。

溪北岸区域现状普查数据现状普查内容溪北岸东中西段所有地块面积汇总，其中包括国有土地集体土地北岸三段建筑总面积拟拆迁建筑面积拟保留土地建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。

现状普查必要性全面了解和掌握北岸片区所有土地建构筑物人口户数等基础数据和材料。

为北岸改造经济测算提供基础数据为北岸规划编制控规修规提供参考数据和依据。

现状普查数据来源依据与普查方法东段片区现状普查数据，来源于我司委托新家园拆迁公司截止年月日对东段民生调查，被调查地域涉及十八个区块，普查数据准确率为以上。

西段片区现状普查基础数据以原安置部和北站下载。

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区现状普查数据，来源于我司委托新家园拆迁公司截止年月日对东段民生调查，被调查地域涉及十八个区块，普查数据准确率为以上。

西段片区现状普查基础数据以原安置部和北项目部西段组前期调查数据为依据，并实地勘察目测控规对比图纸作业抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据汇总而成。

西段沿江路以南滨河区域地块及地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高西段沿江路以北共十三块为规划保留区域，普查数据准确率在以上，西段综合数据准确率应在以上。

中段片区基础数据采用原美兰区拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察目测控规对比图纸作业抽样对比分析综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局街道办及居委会拆迁办拆迁公司派出所房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总第章总论项目名称海口市溪北岸旧城拆迁项目项目建设单位及建设单位简介项目建设单位海口市城市发展有限公司法人代表地址海口市城市发展有限公司，是隶属于海口市人民政府国有独资企业，于年月成立，目前总资产规模为亿元。

公司主营市政项目建设，旅游资源开发经营和房地产开发经营。

公司下设办公室行政部财务部审计部总工办置地部投资发展部市政项目部市政工程部公路项目部房产开发部规划部招商部安置部，共个部门，其中有个部门主要负责旧城改造事务。

公司现有员工人，员工中具有大学以上学历，具有中高级以上职称。

公司目前成功运作土地开发项目有黄金海岸花园新国宾馆期贵族游艇会水世界。

市政建设项目有滨海西路期西环路海口火车站广场滨海立交桥目前在建项目有货运大道西环路二期滨海西路二期。

旅游开发项目有海南省旅游名牌核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目假日海滩等。

年起公司连续四年被海南省委省政府海口市委和市政府授予先进基层党组织海南省文明单位海口市文明单位高海口市环境品质，市委市政府决定对溪北岸进行改造。

改造后溪北岸将成为海口城市建设新亮点。

目前已委托海口市城市发展有限公司为项目业主，并做了项目前期策划和概念规划等工作。

本项目建设是在此背景下提出来。

项目建设必要性海口城市发展必然要求岛北岸是岛乃至海口市门户之地，其形象效果经济效果与社会效果并重。

历史上海渔港通商口岸均起源于溪附近，并且在目前仍保存有诸多码头宗庙等有形遗产，以及老爸茶等无形遗产。

该区域是城市中心滨水商业办公休闲娱乐居住等复合功能区，是传统历史文化传承区，更是现代城市文化塑造区，是滨水旅游居住重要展示区段。

然而，正是由于该区用地权属复杂性，该区域建设直游离于岛建设之外。

世纪大桥建成，成片高档楼盘纷纷落户岛。

溪北岸却因历史原因至今仍未开发建设，居民生活质量低下，形象衰败妨碍景观，与最佳人居环境格格不入。

进入新历史时候，市委市政府将溪北岸改造项目提到重要议程上来，以适应城市发展需要。

提高溪北岸村民生活品质要求溪北岸目前基础设施公共配套设施系统相当不完善。

道路不成系统，通行率差，消防车无法进入排水系统不畅，遇大雨相当部分居民房子和道路就被水淹特别是东段，村内杂草丛生垃圾成堆，脏乱差现象十分严重而且由于城中村特有城乡并存二元结构，在管理上出现了盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接总论项目名称海口市溪北岸旧城拆迁项目项目建设单位及建设单位简介项目建设单位海口市城市发展有限公司法人代表地址海口市城市发展有限公司，是隶属于海口市人民政府的国有独资企业，于年月成立，目前总资产规模为亿元。

公司主营市政项目建设，旅游资源开发经营和房地产开发经营。

公司下设办公室行政部财务部审计部总工办置地部投资发展部现有社会问题需要社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗教育就业机会，控制人口增长提高人口质量等等。

但城中村由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣同时，也带来了严重社会问题。

城中村成为藏污纳垢场所，黄赌毒温床和违法犯罪人员避风港，使整个社区生活质量下降和恶化，导致稳定社会结构在宏观上微观上趋向动荡，并在社会群体类型和社会组织功能上表现出来。

环境恶化已衍生出许多社会问题，解决这些问题已到了刻不容缓地步。

但由于体制上诸多弊端，政府管理困难，只有实施全面改造，才能有效地根除这些城市毒瘤。

海口建设最佳人居城市需要海口市发展战略目标把海口建成华南地区热带花园城市国内外居民第二居住地和世界上著名具有热带风光滨海特色绿色国际化城市。

创建优美人居环境将是海口长期坚持发展目标。

溪北岸改造工程建设与把海口打造成为文化