市毛纺厂居住区项目立项初步设计报告

二市场分析北京市写字楼市场分析二北京市商业用房市场分析第四章产品与技术方案房屋预测技术成果应符合以下条件每建筑楼栋所有地下相连通建筑视为个建筑楼栋总预测建筑面积不得超过建筑工程规划许可证中批准该建筑楼栋总建筑面积。

预售房屋建筑面积总和不得超过该楼栋规划可售面积。

房屋测绘技术报告书应由开发企业委托有房产测绘资质机构出具，测绘机构应按有资质施工图审查机构审查合格施工图进行面积预测。

房地产开发企业应提供合法准确施工图未按审查合格施工图进行商品房面积预测，由开发企业和测绘机构共同承担连带责任。

第五章项目建设条件项目用地功能布局小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。

规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近铁路东北角，在高度控制方面，本着中间高两边低原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民干扰。

毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中有规模地区级公建中心。

因此规划在区域内两条主干道朝阳北路和星火路交汇处东北部，由于缺少有规模写字楼，所以在园星路以北，靠星火路侧规划栋写字楼，并配备空调，写字楼出租按每年℅出租率，月租金为元价格出处金铺网。

星火路是经过居住区条主要生活性道路，规划写字楼多沿星火路布置。

在现状综合楼以南安排处农贸市场，以解决星火路沿线马路市场问题。

在朝阳北路与园星路之间星火路东侧形成组完整商业区。

居住区东部目前是仓储区，有组电气化铁路从居住区边经过。

规划中将锅炉房公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音影响物理措施。

规划在石佛营东路西侧布置条米宽绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。

其余绿地集中在现状综合楼以东。

另外，居住区还将配备班中学所，班小学两所，班幼儿园两所，班班托儿所各所。

二项目规划控制指标综合考虑该项目所处区位及有关规划要求，对该小区容量用地性质和开发强度提出控制指标如下用地情况总占地面积平方米其中代征地面积平方米规划建设用地面积平方米住宅用地平方米道路用地平方米绿化用地平方米用地性质使用性质住宅及配套非配套公建用地强度总容积率其中新建住宅配套公建地区商服建筑设计指标总建筑面积平方米其中新建住宅建筑面积平方米配套绿化平方米建筑高度米其中多层住宅米高层住宅米地区商服米配套绿化米中小学米建筑层数板式层，塔式层三市政建设条件道路交通系统在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。

规划中将东八里庄小区北侧园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。

为加强小区间联系，居住区内部规划了半环加十字形道路系统即由星火路向东再向南，穿过园星路，再向西回到星火路半环路和贯穿南北东西十字型路。

市政设施现状北京毛纺厂原有较完善市政设施。

为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设座千伏变电站星火变电站。

站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。

随着周围地区开发建设，该地段市政设施地下管线将得到进步改善，为本项目建成后使用提供理想市政条件。

其中上水毛纺厂原有上水条件满足供应。

雨水沿区内管线通入市政干线。

合流污水沿区内管线送入市政干线。

煤气用地西侧星火路南侧朝阳北路有新建中压煤气管线在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站座小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。

居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积平方米左右。

供热基地内可满足供应。

规划在原锅炉房位置，绿化隔离带以西，设处占地公顷锅炉房，负责整个小区供热。

供电毛纺厂现状用电由国棉千伏变电站以千伏架空线石佛营路供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设星火千伏变电站供电。

毛纺厂用电负荷较大，应安排座占地平方米千伏开闭站，由此分别引出双路千伏电缆向住宅和公建供电。

电讯现状毛纺厂有远离此地呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。

按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建个万门电话局所，占地面积平方米，建筑面积平方米，初装容量万门。

第六章建设方案及总图布置本项目设计应采用总承包制，小区集中规划，统设计。

施工采用监理制，采用公开招标形式选择工程承包商，以使项目工期成本质量得以确保。

工程应达到优良工程水准。

总图布置本着科学规范原则，为小区居民提供方便，切从小区居民要求做起，各项建筑布局美观合理，方便居民生活。

总建筑面积平方米，其中小区住宅建筑面积为平方米，绿化带围绕小区四布置，占地平方米。

小区主要以多层住宅为主，建于小区中央，占地面积平方米，为方便居民生活，楼设有各种小型超市，理发店及小型健身室。

小高层建于小区正门后，占地面积平方米，高层住宅位于小高层旁侧，占地面积平方米，其后设有喷泉及休息场所，喷泉西侧设有秋千及各种运动机械，以使小区居民生活充实丰富，住宅楼东侧设有售后服务部，方便解决居民遇到问题，每栋住宅楼前设有保安站，整个小区外围围墙合理布置路，规划写字楼多沿星火路布置。

在现状综合楼以南安排处农贸市场，以解决星火路沿线马路市场问题。

在朝阳北路与园星路之间星火路东侧形成组完整商业区。

居住区东部目前是仓储区，有组电气化铁路从居住区边经过。

规划中将锅炉房公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音影响物理措施。

规划在石佛营东路西侧布置条米宽绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。

其余绿地集中在现状综合楼以东。

另外，居住区还将配备班中学所，班小学两所，班幼儿园两所，班班托儿所各所。

二项目规划控制指标综合考虑该项目所处区位及有关规划要求，对该小区容量用地性质和开发强度提出控制指标如下用地情况总占地面积平方米其中代征地面积平方米规划建设用地面积平方米住宅用地平方米道路用地平方米绿化用地平方米用地性质使用性质住宅及配套非配套公建用地强度总容积率其中新建住宅配套公建地区商服建筑设计指标总建筑面积平方米其中新建住宅建筑面积平方米配套绿化平方米建筑高度米其中多层住宅米高层住宅米地区商服米配套绿化米中小学米建筑层数板式层，塔式层三市政建设条件道路交通系统在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。

规划中将东八里庄小区北侧园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。

为加强小区间联系，居住区内部规划了半环加十字形道路系统即由星火路向东再向南，穿过园星路，再向西回到星火路半环路和贯穿南北东西十字型路。

市政设施现状北京毛纺厂原有较完善市政设施。

为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设座千伏变电站星火变电站。

站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。

随着周围地区开发建设，该地段市政设施地下管线将得到进步改善，为本项目建成后使用提供理想市政条件。

其中上水毛纺厂原有上水条件满足供应。

雨水沿区内管线通入市政干线。

合流污水沿区内管线送入市政干线。

煤气用地西侧星火路南侧朝阳北路有新建中压有关建议本项目关键是各年度预期销售收入能否实现。

若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。

因此，项目主办者对此应给予足够关注和重视，建立支良好销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。

本项目可销售买家中有是拆迁用房，主要面对益华集团其它开发项目拆迁对象。

这部分销售收入受到其它开发项目进展情况而影响，对此应给予关注，并相应调整各期拆迁房所占比例和进度，如当拆迁房对象确有保证时，在前期可适当增加拆迁房比例，加快进度，以取得更好经济效益。

按现行规定，对拆迁房可以享受安居工程有关优惠条件，项目主办者应尽力争取。

本项目销售在很大程度上取决于东四环路及周围地区建设，尤其是东四环路建设速度，项目主办者对此应给予密切关注，适时调整工程进度与售价。

本报告在测算过程中，选用贷款年利率为。

如使用商业性贷款，则其年利率会更高些，从而增大项目融资费用，加大整个项目开发成本，使经济效益降低，因此建议项目主办者，应力争获得政策性贷款，以减少项目融资费用，争取更好投资效益。

建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。

因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。

还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。

千伏变电站以千伏架空线石佛营路供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设星火千伏变电站供电。

毛纺厂用电负荷较大，应安排座占地平方米千伏开闭站，由此分别引出双路千伏电缆向住宅和公建供电。

电讯现状毛纺厂有远离此地呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。

按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建个万门电话局所，占地面积平方米，建筑面积平方米，初装容量万门。

第六章建设方案及总图布置本项目设计应采用总承包制，小区集中规划，统设计。

施工采用监理制，采用公开招标形式选择工程承包商，以使项目工期成本质量得以确保。

工程应达到优良工程水准。

总图布置本着科学规范原则，为小区居民提供方便，切从小区居民要求做起，各项建筑布局美观合理，方便居民生活。

总建筑面积平方米，其中小区住宅建筑面积为平方米，绿化带围绕小区四布置，占地平方米。

小区主第章项目总论项目背景随着北京城市化进程加快城市社会经济发展和产业结构优化，城市用地功能需作进步调整。

为此拟建住宅楼毛纺厂居住区。

项目名称北京市毛纺厂居住区项目承办单位北京益华集团房地产开发部项目拟建地区地点拟建毛纺厂居住区位于朝阳区东八里庄，地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中石佛营东路。

本项目总占地面积，其中规划用地面积。

详见表所示。

项目用地面积及其分布用地单位规划用地面积可开发用地面积益华五建核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，合计二项目现状特点特点项目用地内现状建筑主要是厂房仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制建材标准进行设计采购和施工，均采用绿色建材