市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目立项初步设计报告

项目概述项目名称北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目项目位置本项目位于海淀区大西山风景旅游区西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。

总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。

可规划地上面积万平方米。

项目任务项目任务对规划建设用地，按计划完成项目用地拆迁市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到三通，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。

项目实施意义整体规划统开发，显化及提升国有土地资源内在价值。

在加强海淀区域经济发展整体性繁荣该地区经济同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区北部商业档次。

项目实施将具有以下意义实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地需求符合海淀区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标。

建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济中心部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社会意义项目区将形成以住宿商务会议为主体现代化旅游度假圈，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善环境实现经济效益社会效益和环境效益统和城市可持续发展。

项目申请报告编制目为土地级开发单位提供决策依据为政府管理部门提供审批土地级开发项目依据为金融部门提供审查贷款可行性依据。

项目申请报告编制依据北京市城市总体规划年年海淀区土地利用规划关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题批复市规函号海淀区北部地区总体规划海淀区苏家坨镇镇域规划北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明北京市房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆号北京市非住宅楼房估价技术规范京国土房管拆号北京地价项目区基础资料拆迁估价市政预算等行业标准项目效益分析项目建设期为个月，回收期为个月。

通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为成本支出项目总投资为万元。

出让收入土地出让地价款测算为万元。

利润通过测算利润为万元。

综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年内部收益率为，项目在财务上可行。

编写说明本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料基础上做出。

委托方对所提供文件以及相关数据真实性和可靠性负责。

我们在本估价报告中陈述事实是真实和准确。

本报告中分析意见和结论是我们自己公正专业分析意见和结论。

我们已对本报告中研究对象进行了实地勘查。

本报告中所引用经济数据系经过我们长时间研究及市场分析所取得，如有偏差，仅供参考。

本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。

第二章项目界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。

总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。

可规划地上面积万平方米。

项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。

属于国有土地。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。

图地块用地规划图宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积另有少量村镇企业用地公顷，占用总面积家具厂，已停产。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。

宗地规划用途为旅游度假及文化用地。

宗地区域历史价值该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。

项目自然条件与区位项目土地自然特征本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性大断裂分布。

项目区位特征项目所在地海淀区是著名高科技文化教育旅游区。

区内山清水秀古迹繁多，属北京上风上水之地。

金代在这里建有八大水为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济中心部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社会意义项目区将形成以住宿商务会议为主体现代化旅游度假圈，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善环境实现经济效益社会效益和环境效益统和城市可持续发展。

项目申请报告编制目为土地级开发单位提供决策依据为政府管理部门提供审批土地级开发项目依据为金融部门提供审查贷款可行性依据。

项目申请报告编制依据北京市城市总体规划年年海淀区土地利用规划关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题批复市规函号海淀区北部地区总体规划海淀区苏家坨镇镇域规划北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明北京市房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆号北京市非住宅楼房估价技术规范京国土房管拆号北京地价项目区基础资料拆迁估价市政预算等行业标准项目效益分析项目建设期为个月，回收期为个月。

通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为成本支出项目总投资为万元。

出让收入土地出让地价款测算为万元。

利润通过测算利润为万元。

综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年内部收益率为，项目在财务上可行。

编写说明本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料基础上做出。

委托方对所提供文件以及相关数据真实性和可靠性负责。

我们在本估价报告中陈述事实是真实和准确。

本报告中分析意见和结论是我们自己公正专业分析意见和结论。

我用估算表项目建设期经营期月月月月月月月月月月月合计前期费用开发建设补偿费拆迁费市政设施建设费管理费用销售推广费不可预见费小计累计利息合计附表现金流量表序号项目建设期经营期月月月月月月月月月月月现金流入土地出让收入现金流出建设投资财务成本税金净现金流量累计现金流量折现系数折现率净现值累计净现值表借款还本付息表序号项目建设期经营期合计月月月月月月月月月月月借款及还本付息期初借款累计本期借款本期应计利息本期偿还本金本期支付利息还款付息资金来源土地收益公正专业分析意见和结论。

我们已对本报告中研究对象进行了实地勘查。

本报告中所引用经济数据系经过我们长时间研究及市场分析所取得，如有偏差，仅供参考。

本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。

第二章项目界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。

总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。

可规划地上面积万平方米。

项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。

属于国有土地。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。

图地块用地规划图宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积另有少量村镇企业用地公顷，占用总面积家具厂，已停产。

厂房及林地均为当地农民租赁第章概述项目概述可行性研究报告编制目可行性研究报告编制依据项目效益分析特殊说明事项第二章项目界定与现状描述宗地法律关系项目自然条件与区位地上物状况宗地环境宗地开发目标第三章投资环境海淀区经济介绍海淀区大西山风景旅游区现状分析海淀区大西山风景旅游区目前存在问题项目建设必要性分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第四章市场分析总体宏观经济分析土地市场分析旅游市场分析北京市旅游饭店业发展主要特点竞争性项目分析第五章项目策划和运作规划设计条件项目组织结构与实施方式拆迁补偿方式项目实施进度计划资金筹集土地销售时间和方式选择收款方式与回款计划营销策略第六章总投资成本分析征地费拆迁费积另有少量村镇企业用地公顷，占用总面积家具厂，已停产。

所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。

图地块位置图项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线阻隔，使地块成为个相对封闭区域。

项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。

项目地块位于以生态为主题大西山风景区。

区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。

社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会理想处所。

市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。

市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。

市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。

雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。

无污水处理设施。

自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。

天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。

电力有聂各庄变电站，万伏万伏。

居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。

通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。

电话线空中架设，无地下管沟敷设。

有线电视由海淀区有线电视局概述项目概述可行性研究报告的编制目的项目所在海淀区，是高新技术产业聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在大西上风景区是成功人士旅游度假会议办公好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会学术展示会优选之所。

商圈环境海淀