日月湾生态港土地开发项目立项初步设计报告

可销售建筑面积约在平米，初步定位为七到十栋面积在平米庭院式独栋，栋景，主要作为企业会所银行办公及知名品牌餐饮娱乐类精品商业独栋具体面积及细化布局最终以规划部门审批通过详规为主。

区面积控制在以内，社区主会所大型会议中心自持作为整个社区公建配套会议会展大型商业活动举办，游泳馆网球馆健身房休闲娱乐中心可以引进或参照北京高端居住项目新城国际亚历山大高端运动主题会所。

区高档级纯写字楼，层高米，两栋单层面积均在，楼高层二层底商主打大型品牌餐饮婚宴酒席商务宴请，层纯办公出售。

总建面约为平米，延伸生态办公主题，通过楼层之间公共互动空间及休闲区域生态环境营造提升办公品质可参考天大设计总院办公楼内环境设计。

区四栋层精品青年公寓可做服务式公寓，主打精品复式小户型，面积，室至三室，挑高，二层为挑空酒店式大堂带复式商业出售商业业态主要为美容院美甲店足道馆洗衣店药店发廊等限制餐饮，避免对面商业客户分流。

总建面约为平米，建筑设计方面除了主打精品特色户型之外，增加挑空大堂楼层共享休闲交流空间形成空中院落，最好是部分露天或接露台候梯小憩区等人文设计配置方面我们增添了恒湿恒温温控系统，替代了传统暖气片与中央空调，节省使用空间同时，也最大限度提升了居住品质与舒适度，环保节能主打港式现代风格菜单式精装香港人均居住面积较小，比较擅长也适合操刀小户型精品公寓，尤其是复式与跃层结构。

先把硬件形象做起来，再配以知名优质物业管理公司做出文化内容，内外兼修，打造真正高品质居住公寓，改变天津普通百姓对居住公寓看法，刷新大家居住及生活理念。

第二部分建设条件建设地点条件该规划区地理位置优越，交通方便，多路公交车穿行其间，紧邻规划中地铁号线华明站，与空港经济开发区路之隔，距天津滨海国际机场仅十五分钟车程，周边大型中高端居住社区环绕，毗邻华明工业园。

周边商业条件成熟，区位价值含金量很高，未来预期良好。

场地地形地质条件满足建设要求。

拟建规划分区排水供暖电力燃气电信有线电视等基础设施规划配套齐全。

建设实施条件该项目地块已于年月日摘得，并于年月日与天津市国土资源局东丽分局签订天津市国有建设用地使用权出让合同，全部土地款已经交清，土地证在办理当中，很快可以拿到。

现场已具备放线条件，随时可以开始场地平整，办理临水临电手续。

该项目地块属于我公司华明日月湾美购美商业广场项目二三期开发项目，紧邻我集团总部办公区北方创业总部产业园，为项目开工建设实施提供了得天独厚优越条件。

第三部分项目开发分析优势分析地理优势地处津汉公路北侧，与空港经济开发区路之隔，据天津滨海国际机场仅刻钟车程，紧邻空港物流，属于临空经济带重点区域。

区位及交通优势项目位于华明新市镇日月湾商业版块中心区域。

周边高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，地铁号线直达空港，未来规划延伸至东丽湖，途径华明示范镇，对外交通十分便利。

环境资源优势毗邻东丽湖，分钟可驾车至华侨城欢乐谷游乐园项目环水而立，形成个小型生态岛屿。

客户资源优势东有华润橡树湾海上国际城恒大名都天房锦园首创溪堤郡等知名开发商开发大型高端居住社区北边环绕华明新市镇居住区西临三嘉英景台金泰丽湾等高端居住区，北方创业总部产业园总部港及新华集团总部华明集团总部及旗下产业园区中国北车天津工业园等大型工业园区南侧路之隔便是空港经济开发区。

周边商业资源优势与空港奥特莱斯及亚洲最大单体购物中心城市广场隔路相望，再南端是皇冠假日酒店项目北邻为清华科技园，西邻建邦商业广场主题，通过楼层之间公共互动空间及休闲区域生态环境营造提升办公品质可参考天大设计总院办公楼内环境设计。

区四栋层精品青年公寓可做服务式公寓，主打精品复式小户型，面积，室至三室，挑高，二层为挑空酒店式大堂带复式商业出售商业业态主要为美容院美甲店足道馆洗衣店药店发廊等限制餐饮，避免对面商业客户分流。

总建面约为平米，建筑设计方面除了主打精品特色户型之外，增加挑空大堂楼层共享休闲交流空间形成空中院落，最好是部分露天或接露台候梯小憩区等人文设计配置方面我们增添了恒湿恒温温控系统，替代了传统暖气片与中央空调，节省使用空间同时，也最大限度提升了居住品质与舒适度，环保节能主打港式现代风格菜单式精装香港人均居住面积较小，比较擅长也适合操刀小户型精品公寓，尤其是复式与跃层结构。

先把硬件形象做起来，再配以知名优质物业管理公司做出文化内容，内外兼修，打造真正高品质居住公寓，改变天津普通百姓对居住公寓看法，刷新大家居住及生活理念。

第二部分建设条件建设地点条件该规划区地理位置优越，交通方便，多路公交车穿行其间，紧邻规划中地铁号线华明站，与空港经济开发区路之隔，距天津滨海国际机场仅十五分钟车程，周边大型中高端居住社区环绕，毗邻华明工业园。

周边商业条件成熟，区位价值含金量很高，未来预期良好。

场地地形地质条件满足建设要求。

拟建规划分区排水供暖电力燃气电信有线电视等基础设施规划配套齐全。

建设实施条件该项目地块已于年月日摘得，并于年月日与天津市国土资源局东丽分局签订天津市国有建设用地使用权出让合同，全部土地款已经交清，土地证在办理当中，很快可二次付款年月三次付款年月四次付款年月市政景观二次装修等年质保金间接融资或直接融资资金需求解决方案销售回笼资金项目收益预测序号项目金额备注销售收入预估总货值开发成本开发建设预估成本营销费用按销售收入管理费用按销售收入财务费用金额年限税费按销售收入税前利润净利润扣税前利润净利润投资收益率按总投资亿元计算第七部分结论本项目设计上充分利用了我集团公司在市政及园林景观设计施工等方面优势资源，着力突出了生态景观理念。

并通过详细市场调研，产品定位明晰定价合理，较周边同类产品颇具竞争力。

项目实际资金投入亿元，年内即可实现资金回笼，投资风险低回报率高。

项目具备可行性。

第部分项目概况开发项目区位条件项目位于天津市东丽区华明镇津汉公路北侧，杨北公路西侧，华明日月湾商务园内中心位置整个商业区域与周边成桃核状区位，日月湾商业板块是桃核地带，周边三公里半径内被大型居住社区及工业园区成桃肉状环抱，大型社区密集像厚厚的果肉围绕在桃核周边，为日月湾商业区的人流和客流提供了有力支撑与保障而我们项目正处于桃核中心的桃仁区域，核心的中心，必将成为华明商业版图上的战略要塞。

华明镇属于全国名列前茅的优秀示范镇，其模式与规划还在世博会上屡获殊荣，日月湾作业总部产业园，为项目开工建设实施提供了得天独厚优越条件。

第三部分项目开发分析优势分析地理优势地处津汉公路北侧，与空港经济开发区路之隔，据天津滨海国际机场仅刻钟车程，紧邻空港物流，属于临空经济带重点区域。

区位及交通优势项目位于华明新市镇日月湾商业版块中心区域。

周边高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，地铁号线直达空港，未来规划延伸至东丽湖，途径华明示范镇，对外交通十分便利。

环境资源优势毗邻东丽湖，分钟可驾车至华侨城欢乐谷游乐园项目环水而立，形成个小型生态岛屿。

客户早也要年规划调整更新后才会有新整理地块出现，因此目前整体土地成本较高。

劣势分析配套设施有待完善机场临空经济带目前处于发展中阶段，初具规模，仍然没有完全成熟，有待进步发展周边配套设施尚未完善欠缺人气。

周边人文素质不高华明镇与津汉公路北侧区域目前整体相对成熟，华明镇周边仍处于地产居住项目开发阶段，镇内多是还迁居民，外加目前施工较多，整体人文素质不高，治安般老百姓消费模式也有待进步开发。

后期市场竞争激烈区域内商业项目及商业地块聚集，未来年内在华明镇内部和空港内部相机大体量商业项目崛起，区域内产品同质化严重，容易产生客户分流，进而导致客户流失，同时加大经营竞争力，后期市场竞争会很激烈。

受容积与限高影响项目地块容积率低，机场周边高度限制，降低了可售面积，导致楼面地价平米单价成本提高。

机会分析国家发展天津发展滨海政策导向给房地产业带来直接推动。

两港作为运输大通道增强城市经济基础建设贸易物流仓储流通。

原有基础好，空客北车等知名企业入驻本地对地产开发是机遇。

空港经济区及华明镇安置房区域内，生活消费及日常配套商业缺乏不缺钱，却缺少消费导向。

土地成本相对低于空港物流加工区，未来商业经营成本会成为商业竞争中重要优势。

威胁分析整个区域都在发展建设中，发展成熟需要时间。

未来年政策及投资环境等变化都会对本项目造成定影响。

周边项目崛起会对我们项目造成定威胁与冲击。

第四部分市场分析与价格预测市场发展前景分析本项目倡导景观生态与环保科技相结合建设理念，在商业地块及商业项目聚集华明日月湾及空港商业片区目前尚属第例，项目定位清晰，特色鲜明，具有定创新与唯性，极具市场竞争力。

生态居住概念发展起源较早，但是生态办公及生态商业还尚属全新领域，虽然目前市场上也有些项目局部已有雏形概念，是概念不太成熟，二是缺乏整体系统我们项目将会刷新商业地产开发领域新概念。

商住办公三位体规划，产品布局合理，功能分区清晰，既有空间互动，又可以互为作用，相互提升。

企业独栋会所式院落商业组团，主要汇集高端精品餐饮及知名休闲娱乐品牌，与大型企业商务会所例如狗不理全聚德百饺园新煮意富祥酒楼瀚金佰东方之珠豪门夜宴等餐饮娱乐知名品牌，空客北车成为热点。

项目定位清晰，主题立意新颖，规划设计亮点突出，整体品质追求高端，层次分明生态港项目会成为华明日月湾商业版块大亮点，在完全跳出传统商业概念同时，又与周边传统商业项目版块和谐共处，它填补了华明日月湾商业版块商业模式空白，会如玉上明珠般为华明镇及日月湾版块锦上添花，随着华明示范镇模式全国推广，它会随同华明模式样花开遍地。

随着空港临空经济带日渐发展成熟，也会加速华明日月湾地区商业成熟完善，为项目未来销售大环境提供了良好前景空间。

项目所在大区域发展前景良好，小区域内又有定竞争优势，因此整体市场前景看好。

目标客户定位精品公寓目标客户主要客户群体为空港及华明工业园区域内大型企业青年白领及管理层精英，航空公司机长及空乘人员，周边星级酒店中高管，周边大型地产公司内青年男女政府机关内年轻干部，及临空经济带内青年才俊与社会精英。

生态办公楼目标客户整体打造成个文化创意产业基地，业总部产业园，为项目开工建设实施提供了得天独厚优越条件。