昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期项目立项初步设计报告

另外，在昆明市公里半径之内现有适宜于建别墅各地块中，能以亩巨幅面积，并建在山水森林之中首推花箐度假区，而且项目又位于昆明航空新城附近，实不可多得。

只要规划合理定位正确价位适当，随着现代新昆明城市建设快速推进，周边地区大板桥航空新城呈贡新区横山工业区建设完善，民营经济和外商投资企业加速发展，该开发项目必将具有明显市场潜力和竞争优势，并取得较高投资回报。

另外，我们还认为，该开发项目成功，对于推进昆明市现代城市建设改善投资环境，特别是对于加快官渡区大板桥镇农村城市化以及对于昆明航空新城旅游休闲项目开发也具有重要意义。

根据以上总体评价，我们认为花箐旅游休闲度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出开发规划构想基本切合实际。

为此，可以作进步详细经济技术论证。

但是必须指出，该项目仍然存在中等程度投资风险，主要体现在宏观和地方政策随机突发性多变以及市场供求不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。

在以后进步论证中建议注意由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展过程，本案低密度高档住宅市场销售也将会有个从启动到热销过程，在制定开发规划时必须考虑适当分期，并注意现金流测算。

研究表明当前低密度高档住宅需求是多层次，东西方文化也具有相当大差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理特点，否则将会影响市场销售。

花箐地块具有许多优势，但以坡地为主。

在项目建设过程应注意保护环境，因地制宜，减少开挖，防止水土流失。

这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意问题。

第三章宏观经济与政策面分析我国宏观经济将持续快速稳定发展旅游业和房地产业与国民经济有着密切关系。

方面，国民经济发展趋势决定着旅游业和房地产业发展速度，另方面，旅游业发展和房地产建设也是国民经济发展重要增长点。

九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机冲击，排除世界经济增长放慢消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好发展势头。

年，全国达到值亿元，比上年增长。

国民经济快速发展也带动了房地产业发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，比上年增长，快于全社会固定资产投资增长比例年入境旅游人数万人次，国际旅游外汇收入亿美元国内旅游人数亿人次，国内旅游收入亿元。

对于我国国民经济发展趋势，根据不久前召开中央经济工作会议精神权威政府部门及许多著名学者专家预测，今后年我国国民经济必将继续将保持较高增长速度，理由是这是党十六大提出全面建设小康社会重要目标之。

十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。

制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进步加速发展积极和稳健宏观政策包括积极财政政策稳定货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长保证入世积极效应将会进步释放。

外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。

跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级推动下，有望进入快速稳定增长轨道。

这些消费热点逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费升级带动产业结构升级，加快我国制造业和相关服务业快速增长。

我国将继续实行稳健货币政策，银行信贷投放增加将继续有力地推动实体经济部门增长。

当然，在国民经济发展中，也存在着些困难，如固定资产投资继续保持高速增长会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩压力全球经济复苏还存在不确定性等。

但这些困难通过采取适当宏观调控政策是可以克服或缓解。

正如著名经济学家胡鞍钢最近指出中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。

以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为旅游业发展，住宅建设开发，包括低密度高档住宅市场扩展提供较好机遇。

同时作为扩大内需新增长点，旅游业和住宅建设也将对国民经济增长作出更多贡献份额。

国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在各种突出问题。

继续努力保持房地产业持续健康发展。

虽然从去年以来，些中央高层领导再强调要防止房地产过热，但是并未否定加快住宅开发必要性。

胡锦涛总书记在中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。

这些领域市场潜力大产业关联度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。

要完善政策，促进其健康发展。

这论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国住房开发必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行刀切强劲收缩政策。

加强对房地产开发宏观调控力度。

为了促进房地产市场健康发展。

国家及各级政府将加强对房地产市场有效调控，包括运用税收金融行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应过量价格上涨过快等不同程度过热虚热和结构性问题，以防止出规划时必须考虑适当分期，并注意现金流测算。

研究表明当前低密度高档住宅需求是多层次，东西方文化也具有相当大差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理特点，否则将会影响市场销售。

花箐地块具有许多优势，但以坡地为主。

在项目建设过程应注意保护环境，因地制宜，减少开挖，防止水土流失。

这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意问题。

第三章宏观经济与政策面分析我国宏观经济将持续快速稳定发展旅游业和房地产业与国民经济有着密切关系。

方面，国民经济发展趋势决定着旅游业和房地产业发展速度，另方面，旅游业发展和房地产建设也是国民经济发展重要增长点。

九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机冲击，排除世界经济增长放慢消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好发展势头。

年，全国达到值亿元，比上年增长。

国民经济快速发展也带动了房地产业发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，比上年增长，快于全社会固定资产投资增长比例年入境旅游人数万人次，国际旅游外汇收入亿美元国内旅游人数亿人次，国内旅游收入亿元。

对于我国国民经济发展趋势，根据不久前召开中央经济工作会议精神权威政府部门及许多著名学者专家预测，今后年我国国民经济必将继续将保持较高增长速度，理由是这是党十六大提出全面建设小康社会重要目标之。

十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。

制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进步加速发展积极和稳健宏观政策包括积极财政政策稳定货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长保证入世积极效应将会进步释放。

外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。

跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级推动下，有望进入快速稳定增长轨道。

这些消费热点逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费升级带动产业结构升级，加快我国制造业和相关服务业快速增长。

我国将继续实行稳健货币政策，可以进行进步详细经济技术论证及具体规划设计。

但是必须指出，该项目仍然存在投资风险，风险度属于中等，主要体现在宏观和地方政策随机突发性多变市场供求不确定性以及地块开发成本控制上。

几点建议在以后进步论证以及完善规划建设构想中建议注意由于该项目规模较大，属于长线项目，而市场需求尚有许多不确定因素，低密度高档住宅市场销售可能会有定时间差，在制定开发规划时必须考虑适当分期，并注意现金流测算。

研究表明当前低密度高档住宅需求是多层次，在别墅档次定位上应该体现多层次要求，既注意以中高档别墅为主，又同时开发定数量价格段在万元左右经济型别墅。

东西方文化具有相当大差异，在设计规划中必须考虑这些因素。

根据客户导入对象，如外籍客户居多，在设计中就必须考虑西式风格别墅为主，反之就必须考虑以中国庭院式风格产品为主。

在规划上，不管导入客户对象如何，在建筑群总体规划设计时，都必须兼顾与吴文化古镇文化底蕴相融合。

在物业管理上也必须考虑跨文化管理特点，否则将会影响市场销售。

鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低，为从根本上避免可能洪灾，防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来确定堤岸标高。

这样，因湖边堤岸较高，低密度高档住宅标高也需相应提高。

另外，当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这必将提高造价和以后管理运行成本，为此在整个项目开发过程中，必须严格控制开发成本，这些都是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须考虑问题。

，将成为世界强国。

以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为旅游业发展，住宅建设开发，包括低密度高档住宅市场扩展提供较好机遇。

同时作为扩大内需新增长点，旅游业和住宅建设也将对国民经济增长作出更多贡献份额。

国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在各种突出问题。

继续努力保持房地产业持续健康发展。

虽然从去年以来，些中央高层领导再强调要防止房地产过热，但是并未否定加快住宅开发必要性。

胡锦涛总书记在中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。

这些领域市场潜力大产业关联度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。

要完善政策，促进其健康发展。

这论述充分表明，在今后较长时间内，至少在目录前言总论宏观经济与政策面分析项目环境分析开发地块分析市场调研分析昆明房地产业竞争态势比较分析客户分析市场定位思考风险分析