昌江保梅岭花园项目立项初步设计报告

公司团队既具有金融家投资家，又具有多年实际经验建筑规划方面专家，特别是国家老龄委投资公司针对国家个部委老干部局，主要职能负责管理离退休老干部安居等事宜，为该项目产品销售提供了良好渠道。

宗地概况该宗地地处昌江黎族自治县，北侧为昌江县政府，南侧是保梅河，东侧保梅岭，西北侧是市民休闲广场，占地面积亩。

是海南省农垦总局红林农场七队职工住宅区，属于农场职工棚户区改造项目。

建设规模该地块规划容积率，总建筑面积平方米，建设多层洋房小高层沿街商业配套会所健身娱乐超市医疗服务站修建黎苗风情景观和游泳池等设施。

二项目建设背景未来海南房地产发展重点之就是发展旅游地产，政府将在这方面保证地供应。

目前大量休闲度假村高尔夫球场旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产建成，吸引了大量旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。

目前海南旅游地产开发重点除传统线城市海口三亚外，琼海陵水文昌万宁澄迈保亭昌江等二三线市县，均呈现出产销两旺局面。

海南东线轻轨开通与西线轻轨开工建设，必将带动海南房地产发展。

年月日，贯穿海南东部沿海城市海南东环轻轨正式通车，海南将进入轻轨时代，同时宣布西线轻轨开工建设，海南旅游地产也将迎来另个春天。

随着海南国际旅游岛轮房价高涨，让岛内外购房者对海口三亚房价望而却步，而伴随着轻轨时代到来，交通问题已经得到了解决，这使得真正想在海南购房生活人开始将眼光投向海口三亚周边地区。

东线轻轨开通直接影响了很多人置业选择，他们往往受限于市中心房价，想买房，却要承担极高房价。

如今他们可以尽情地选择周边市县地区进行居住。

周边市县不仅房价便宜很多，而且拥有更加优越自然环境，成为岛内外购房者新选择。

而如今整个东线房地产价格远远高过西线，因此，西线将是未来海南房地产业发展重点区域。

三项目建设必要性保梅岭花园项目建设有助于昌江资源优势转化为经济优势昌江水资源农业生物资源土地资源矿产资源丰富，且目前还没有充分有效利用，本项目建设将充分利用当地自然资源，打造优美舒适宜居环境。

多样化土地资源为游客旅行带来多样化视觉感受。

此项目建设为当地资源优势提供了优越发挥平台，是当地资源得到有效开发利用。

保梅岭花园项目建设是国际旅游岛发展规划必然趋势自年月日，国务院发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见后，海南岛规划建设进入正轨。

由于昌江地理人文资源优势，昌江在助推国际旅游岛建设中占有重要位置。

本项目建设不仅对国际旅游岛建设有重要意义，而且将有利推动昌江旅游建设新局面，是种新建设思路新建设模式，对今后昌江旅游建设有重要指导意义，而这种有代表意义建设形式，又是在旅游岛建设过程中种必然。

改善当地农场职工住宅条件本项目建设地位于红林农场七队职工居住区，小区里现有户职工居住，工建房约平米，私建房约平米，都是六七十年代农场为职工解决居住问题而建，每户面积都是二三十平米，均是平房。

这些房屋由于年久施修，基本都属于危房，农场由于无资金为职工进行修膳，每到雨季很多房屋以无法居住，农场领导和职工急待解决和改善职工居住环境和条件。

该项目实施既解决和改善了职工居住环境和条件，也解除了农场后顾之优，是利民安民民心工程。

由于该项目坐落在昌江县新城区，对面是县政府，小区门前是新修环城东二路，附近都是行政办公区，唯独该小区是个破烂不堪棚户区，既影响了昌江县新城区整体形象也阻碍了昌江县整体规划实施，是县政府急待解决难题，该项目建成将对昌江县整体规划和新城区打造起到积极推动作用。

四项目建设条件气候条件昌江属典型热带季风气候区，年平均气温，全年无冬，四季如春，日照充足，年平均降水量为毫米，生态环境好，土地肥沃，水源充足，发展名特优水果游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产建成，吸引了大量旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。

目前海南旅游地产开发重点除传统线城市海口三亚外，琼海陵水文昌万宁澄迈保亭昌江等二三线市县，均呈现出产销两旺局面。

海南东线轻轨开通与西线轻轨开工建设，必将带动海南房地产发展。

年月日，贯穿海南东部沿海城市海南东环轻轨正式通车，海南将进入轻轨时代，同时宣布西线轻轨开工建设，海南旅游地产也将迎来另个春天。

随着海南国际旅游岛轮房价高涨，让岛内外购房者对海口三亚房价望而却步，而伴随着轻轨时代到来，交通问题已经得到了解决，这使得真正想在海南购房生活人开始将眼光投向海口三亚周边地区。

东线轻轨开通直接影响了很多人置业选择，他们往往受限于市中心房价，想买房，却要承担极高房价。

如今他们可以尽情地选择周边市县地区进行居住。

周边市县不仅房价便宜很多，而且拥有更加优越自然环境，成为岛内外购房者新选择。

而如今整个东线房地产价格远远高过西线，因此，西线将是未来海南房地产业发展重点区域。

三项目建设必要性保梅岭花园项目建设有助于昌江资源优势转化为经济优势昌江水资源农业生物资源土地资源矿产资源丰富，且目前还没有充分有效利用，本项目建设将充分利用当地自然资源，打造优美舒适宜居环境。

多样化土地资源为游客旅行带来多样化视觉感受。

此项目建设为当地资源优势提供了优越发挥平台，是当地资源得到有效开发利用。

保梅岭花园项目建设是国际旅游岛发展规划必然趋势自年月日，国务院发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见后，海南岛规划建设进入正轨。

由于昌江地理事件为线索，将其自然景观人文景观民俗等，通过艺术文物雕刻书法绘画等各种艺术形式展示在公用建筑中，如餐厅会所娱乐场所等公共区域。

公共建筑命名，均取材于当地历史典故及自然景观，使客人通过艺术形式得到历史民俗文化之最高享受。

六项目建设进度安排年月，完成项目立项审批。

年月，签订设计合同，完成概念性规划方案。

年月月，工程勘察设计施工准备。

年月年月，施工建设期。

年月年月，外网道路景观绿化。

年月，竣工验收，交房。

七投资估算基本经济技术指标项目数量单位占地面积亩建筑面积平方米容积率成本分析土建建筑成本含单体水电平米元平方米万元土地成本亩万元亩ⅹ万元人防费万平元万元城建配套费元万元小区配套外网强电弱电给排水外网元万元设计费万平元平米万元监理费元万平万元地勘费万元景观绿化道路道路绿地面积元平米落地面积万元土地契税万元万元ⅹ土地使用税万元元平方米年，建设周期年环境评估报告万元可行性研究报告万元施工图纸审查费万元设计费基价招标代理费万元工程造价白蚁防治费万元规划建筑面积元平方米房屋测量费万元其他不可预见费元万元管理费Ʃ万元销售费用万平元平米万元税金Ʃ万元成本合计万元每平米建筑单价元平米销售单价暂定元平方米总销售额ⅹ元万元毛利万元职工回迁和补偿平方米ⅹ万元万元地上附着物补偿万元农垦给职工拆迁补偿万元农垦分成ⅹⅹ元平方米万元开发公司净利润万元八社会效益海南西线房地产起步较晚，相对于东线比较落后，随着国际旅游岛建设推进，西线轻轨开工建设，本项目必定对昌江县房地产业发展起到推动作用。

本项目建成对昌江县新城区整体规划建设起到了至关重要作用，开辟了昌江县地产业发展新纪元。

解决和改善了农场职工居住条件和环境，使该项目真正成为了农场对职工民心工程，同时农场也得到了高于土地价值近倍经济效益。

小区里配套设施以及子湾旅游度假区霸王岭国家森林公园昌化江入海口片区海尾湿地公园保梅岭七叉温泉王下洪水村皇帝洞雅加瀑布风流山瀑布昌化岭胜景和昌化城遗址等。

昌江全县森林面积万亩，森林覆盖率达。

矿产资源也十分丰富，矿藏种类有多种，居海南之首，是海南重工业摇篮和基地，素有海南矿产基地水泥之都钢铁之城美称。

石碌铁矿储量为全国富铁矿储量，是亚洲最大露天铁矿，也是亚洲第富铁矿。

昌江积极发展高效热带农业，被誉为中国芒果之乡，拥有海南最大油柑果基地，在昌江县七叉镇还素有木棉花之乡美称。

昌江是海南省最早建置郡县之。

古称至来，后称昌化，为汉武帝开拓之疆域。

后经数朝建制与名称变更，于年月日，改名为昌江黎族自治县，世居汉黎苗等民族。

项目周边景区概况本项目距离最近景区保梅岭不足公里。

保梅岭自然保护区总面积公顷。

由于保梅岭特殊地理位置，它既是海南省西部工业走廊重要绿地，又是石碌水库重要水源涵养林，区域内还有风流山瀑布自然景观，具有很高保护价值。

海南保梅岭自然保护区于年底通过省级自然保护区评审委员会专家评审，将拟建成省级自然保护区。

地理位置本项目北侧对面是县政府，县政府就坐落在保梅岭其山脚下，距太坡综合开发区约公里，距县城中心约公里，位置居中，地理位置优越，从十月田高速路口下来沿昌江县主干道人民北路到县政府只需分钟车程，环城路已修到了保梅岭山脚下，现昌江县城府将开工建设从环城路保梅岭旅游通道项目工程。

本项目地理位置好，背山面水，自然环境优越，交通极为便捷。

距太坡开发区有公里，距县城经济文化中心也仅有公里。

交通情况陆路交通十分便捷，县城石碌镇距省会海口公里距三亚市公里全程高速公路，县内公路四通八达，全县各镇已全部实现公路通车工业区内工业大道已建成通路昌江县城有铁路直达海口三亚和八所港，粤海铁路贯穿全境，工业开发区内设货运及客运站点。

电力燃气供应昌江电力充足，现有万伏电压供电中心和座小型水电站，主变电容合计万千伏安，与全省联网供电。

全县自然村已经全部实现村村通电东方洋浦海口天然气管道网已于年月实现输气，年供气亿立方米，并沿西线高速公路穿越昌江境内。

地域特色和民族风俗文化这里美食有乌烈白斩乳羊保平阉鸡黎族鱼茶海鲜地瓜粉石碌宽粉汤。

这里民项目概况二项目建设的背景三项目建设的必要性四项目建设条件五项目定位及思路六项目建设进度安排七投资估算八社会效益分析九结论核米万元开发公司净利润万元八社会效益海南西线房地产起步较晚，相对于东线比较落后，随着国际旅游岛建设推进，西线轻轨开工建设，本项目必定对昌江县房地产业发展起到推动作用。

本项目建成对昌江县新城区整体规划建设起到了至关重要作用，开辟了昌江县地产业发展新纪元。

解决和改善了农场职工居住条件和环境，使该项目真正成为了农场对职工民心工程，同时农场也得到了高于土地价值近倍经济效益。

小区里配套设施以及物业管理可以解决名农场职工就业问题。

由于引进国家老龄委投资公司合作方，对于打造昌江县适合老年人易