现代城项目立项初步设计报告

高新区位于衡阳市区西郊，区位优势明显，交通便捷。

蒸水河从境边流过，湘桂铁路在建潭衡西高速国道穿境而行。

长途汽车站华新客运站建在区内，距衡阳火车站公里，驱车分钟可上京珠衡大衡昆衡炎衡岳五条高速，小时可抵达长沙黄花国际机场。

高新区坚持高起点规划，高标准建设。

截止年底，已完成基础设施投资额亿元，形成了通畅路电水气讯等网络，生活小区学校医院宾馆超市汽车客运站等生活服务设施配套齐全，公园广场风光带和旅游景区独具特色。

区内环境优美，绿地覆盖率达到，是省级园林式单位和烟尘控制达标区。

项目与蒸湘区相邻，蒸湘区位于衡阳城区西部，面积平方公里，人口万。

境内高等院校和科研院所众多，以南华大学为龙头大学城初具规模，正在成为全市科教文化中心。

产业基础良好，华新大道蒸阳大道立新大道衡钢二连轧湘南汽贸城等批重点基础设施和产业项目相继开工或竣工，拉开了城市骨架。

华菱衡钢集团为龙头批大中型企业生机蓬勃，为辖区内配套产业发展带来了良好机遇。

四项目背景及概况衡阳冠都现代城项目是年下半年衡阳市委市政府重点招商引资项目。

项目总用地面积亩，其中城市道路及绿化用地亩，公园及公建配套亩，实用地亩，已陆续办理土地用地手续亩，已办证亩。

项目规划总建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商业写字楼酒店万平方米，公建配套万平方米。

该项目规划建设为融居住商贸办公金融酒店休闲等为体城市综合功能区。

项目用地共分为个地块，三个功能区其中区为居住区共区，区为公共配套区共区，区为商业服务区共区。

项目总体规划思路结合四条南北主干道长湖路长丰路光辉市府本案本案本案路华新大道引入并在项目内规划二条凤新街永安街和原有东西向船山路和立新路形成个地块总体规划，成为心廊三公园，轴城市综合功能区。

五项目开发意义由于历史原因，衡阳市城市化水平不高，城区人口密度大建筑物间距小。

在中心城区平方公里，人口平均密度达人，最高达人，远远超过国家建设部门规定每平方公里万人标准，人均道路和绿地也远远低于规定标准。

老城区内楼栋之间伸手可及，市内交通拥挤不堪，道路路面破损严重，排污管沟常年不畅等。

为了提高衡阳市城市化水平，改善人民居住条件，松动老城区人口，衡阳市政府提出了要以城市外环路为基础，推进中心城区东拓南移，西沿北扩，进步拉开城市骨架发展思路。

冠都现代城建设，是衡阳市建设新城区改造老城区重要举措，适应了人们追求宽松安静便利环境优美居住要求，改善了居民居住环境，提升了城市品位，本项目开发对促进衡阳市经济发展人民生活提高基础设施改善都起着积极作用。

六评价与结论经过项目详细策划和全方位分析论证，对项目建设条件建设方案经济效益投资风险已有了较为准确判断，可得出如下评价结论本项目融资主体在房地产行业经验丰富，自有资金比较充足，投资能力较强，是难得贷款优质客户。

衡阳市房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大需求空间和价格空间，为投资者提供了难得投资获利机会。

项目是难得见超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强竞争能力。

项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。

土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。

项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率，经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强偿债能力，贷款风险较低项目建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好经济效益和社会效益。

综合上述，认为本项目是个效益好风险低优质项目。

项目各项经济评价指标详见表。

经济评价指标汇总表表序号指标名称单位项目期工程期工程期工程期工程期工程项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元资本金投入万元利用上期滚动资金万元返还上期滚动资金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率总投资收益率资本金净利润率偿债备付率期银行贷款偿还期年二期银行贷款偿还期年三期银行贷款偿还期年四期银行贷款偿还期年五期银行贷款偿还期年第二章市场分析衡阳市概况衡阳市位于湖南省南部，湘江中游，东临株洲，南临郴州，西接邵阳娄底，北连湘潭，素有雁城之说，是湘南最大城市和政治经济文化中心，也是对外开放旅游中心。

因市区地处南岳衡山南面，顾名衡阳。

衡阳市是大中型企业生机蓬勃，为辖区内配套产业发展带来了良好机遇。

四项目背景及概况衡阳冠都现代城项目是年下半年衡阳市委市政府重点招商引资项目。

项目总用地面积亩，其中城市道路及绿化用地亩，公园及公建配套亩，实用地亩，已陆续办理土地用地手续亩，已办证亩。

项目规划总建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商业写字楼酒店万平方米，公建配套万平方米。

该项目规划建设为融居住商贸办公金融酒店休闲等为体城市综合功能区。

项目用地共分为个地块，三个功能区其中区为居住区共区，区为公共配套区共区，区为商业服务区共区。

项目总体规划思路结合四条南北主干道长湖路长丰路光辉市府本案本案本案路华新大道引入并在项目内规划二条凤新街永安街和原有东西向船山路和立新路形成个地块总体规划，成为心廊三公园，轴城市综合功能区。

五项目开发意义由于历史原因，衡阳市城市化水平不高，城区人口密度大建筑物间距小。

在中心城区平方公里，人口平均密度达人，最高达人，远远超过国家建设部门规定每平方公里万人标准，人均道路和绿地也远远低于规定标准。

老城区内楼栋之间伸手可及，市内交通拥挤不堪，道路路面破损严重，排污管沟常年不畅等。

为了提高衡阳市城市化水平，改善人民居住条件，松动老城区人口，衡阳市政府提出了要以城市外环路为基础，推进中心城区东拓南移，西沿北扩，进步拉开城市骨架发展思路。

冠都现代城建设，是衡阳市建设新城区改造老城区重要举措，适应了人们追求宽松安静便利环境优美居住要求，改善了居民居住环境，提升了城市品位，本项目开发对促进衡阳市经济发展人民生活提高基础设施改善都起着积极作用。

六评价与结论经过项目详细策划和全方位分析论证，对项目建设条件建设方案经济效益投资风险已有了较为准确判断，可得出如下评价结论本项目融资主体在房地产行业经验丰富，自有资金比较充足，投资能力较强，是难得贷款优质客户。

衡阳市房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期水电气等项目建设条件已经具备。

项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率，经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强偿债能力，贷款风险较低项目建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好经济效益和社会效益。

综合上述，认为本项目是个效益好风险低优质项目。

附图项目总平面图附件附件衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书批复附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发项目备案通知投资获利机会。

项目是难得见超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强竞争能力。

项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。

土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。

项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率，经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强偿债能力，贷款风险较低项目建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好经济效益和社会效益。

综合上述，认为本项目是个效益好风险低优质项目。

项目各项经济评价指标详见表。

经济评价指标汇总表表序号指标名称单位项目期工程期工程期工程期工程期工程项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元资本金投入万元利用上期滚动资金万元返还上期滚动资金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加目录第章总论项目名称二项目开发单位三项目位置四项目背景及概况五项目开发意义六评价与结论第二章市场分析衡阳市概况二衡阳市经济发展情况三衡阳城市化进程与房地产发展四衡阳市房地产供需状况分析五衡阳市房价水平及变动趋势分析六项目产品定价分析第三章项目建设方案项目规划方案二项目建设计划参数三土地条件分析四基础设施分析五环保分析第四章项目组织与实施公司管理团队二项目开发计划三项目已完成工作量第五章投资计划与资金筹措投资估算二投资计划与资金筹措三项目已完成投资额第六章财务分析财务分析结果二财务评价基础三财务评价基本分析四不确定性分析第七章银行效益与风险缓释银行效益分析二项目优势和劣势分析三项目市场风险缓释四项目建设风险缓释五项目操作风险缓释六融资主体风险缓释第八章评价与结论附图项目进外资情况衡阳市年进出口总额亿美元，年达到亿美元，年增长倍。

年注册外资亿美元，年达到亿美元。

年实际投入外资亿美元，年达到亿美元。

外贸进出口与引进外资快速增长成为衡阳经济发展强大动力。

见表。

衡阳进出口及引进外资统计表单位亿美元项目年年年进出口总额注册外资实际利用外资衡阳固定资产投资及消费品零售情况衡阳固定资产投资年亿元年达到亿元年增长倍多，消费品零售总额从年亿元上到亿元，增长倍。

见下表衡阳固定资产投资及消费品零售总额统计表单位亿元项目年年年固定资产投资消费品零售总额衡阳工业和旅游业发展情况衡阳工业年工业总产值亿元年达亿元，增长倍多，旅游收入由年亿元年达亿元，增长倍。

见下表。

衡阳工业总产值及旅游收入统计表单位亿元项目年年年年年工业总产值旅游收入从以数据可以看出，衡阳市经济在近几年在稳步增长，随着广东省经济产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东较近，具有区位优势，有着丰富劳动力资源，较低土地价格。

衡阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。

衡阳经济快速发展，城市化进程不断提高，居民收入水平持续增长是衡阳房