，桐惠路建成并通车，国道和省道贯穿全境，贵阳环城高速公路南环线甲秀南路建成通车，使花溪交通转换实现质飞跃。图表项目区域区位示意图二项目四至图表项目四至示意图项目东临城新区大道，南临清溪路，北面临迎宾大道。三土地性质项目宗地为花溪区溪南新区洛平水库旁两地块，地块性质为商业文化娱乐及住宅用地。四规划条件项目总占地面积亩，位于花溪区溪南新区洛平水库旁两地块。主要是商业文化娱乐及住宅用地，其中地块内须配建用地面积不小于公顷班小学所，而地块内须配建用地面积不小于公顷九班幼儿园所。商品房建设用地亩，整体容积率，可建设商品房总建筑面积万平方米包括学校幼儿园会所等社区配套，拟建成包括别墅洋房以及高层等丰富物业形态高端综合社区。项目建筑密度控制在以内。项目绿化率约。图表地块规划示意图三项目宗地现状项目宗地现状为地块目前为农户稻田用地，呈带状分布，中间较为平坦。项目宗地原始植被丰富林木茂盛，地块紧邻洛平水库，并且地块内部有市政大沟，同时，项目毗邻市政园林区域，景观资源丰富，具有丰富天然景观资源和良好水资源。图表宗地现状示意图四项目周边概况项目紧邻花溪区新行政中心，面向正在建设中大地之舞中华舞博园，地处花溪二道延长线，新规划市政大道洛平北路以及花溪大道交接处项目地块分布在洛平北路沿线，周边主要以农户为主，周边缺乏生活配套，尤其地块洛平北路沿线，缺乏银行学校医院餐馆等生活配套。图表项目周边概况交通项目区域内交通网络健全。国道和省道贯穿全境项目距贵阳龙洞堡国际机场约公里，距贵阳主城区约公里项目通过拟建轻轨贵阳环城高速公路南环线及甲秀南路花溪大道迎宾大道等级城市干道与中心城区紧密相联，互为配套项目对外通过贵昆湘黔铁路与昆明湖南等城市实现快捷互动图表项目周边交通路线组织示意图二资源项目所在区域属亚热带湿润温和型气候，具有冬无严寒夏无酷暑雨量充沛无霜期长等特点。年平均气温为，年极端最高温度为，年极端最低温度为。四季分明，宜人气候是贵阳骄傲。另外，项目所在区域处于长江珠江分水岭和南明河上游，有大小河流条总长公里，阿哈水库红枫湖百花湖重要流域也在花溪区，使花溪区成为贵阳市重要饮用水源保护区。全区森林面积万亩，森林覆盖率为，生物多样性比较丰富。三配套项目周边供电供水邮政电信等设施完善。现有变电站座，合计容量供水管网公里，松柏山水库花溪水库两座中型水库总库容达万立方米，日供水量达到吨行政村通电话率达到行政村移动通信覆盖率达到。另外，花溪城区配套较为齐全，配套设施可为溪南新区共享。随着贵阳南延开发建设快速推进，附近区域环境设施和市级公共服务设施体系不断完善，可以为溪南新区整体建设创造了良好外部环境。周边将来将拥有湿地公园洛平水库环境工程大学城汽车城夜郎都城大地之舞博览园万平米行政广场清华紫光科技园等配套。第二部分项目优劣势分析及定位思考项目分析优势企业品牌保利贵州公司入黔三年时间，成功开发保利温泉新城云山国际保利高尔夫等知名楼盘，积聚了相应名气，树立了强大品牌知名度，获得消费者信赖。同时集团公司央企背景使得项目在运作过程中得到地方政府部门高度重视和大力支持。图表保利贵阳项目示意图温泉新城云山国际国际广场春天大道国家文化生态示范小区占地万方建筑面积万方别墅花园洋房小高层五星级酒店国际文化交流中心城市生态大盘占地万方建筑面积万方高层贵州之窗贵阳首席互动文化时尚生活圈占地万方建筑面积万方顶级写字楼服务公寓住宅商业美术馆复合型国际社区占地万方建筑面积万方联排别墅花园洋房小高层公寓商业保利公园高尔夫超高品质高端居住社区占地亩建筑面积万方别墅洋房高层资源及区位条件项目所在地位于花溪公园和大学城花溪区人民政府之间。簇拥花溪洛平水库湿地公园，交通便捷视野开阔生态景观资源丰富。项目紧邻花溪区行政中心核心区和大学城，面向正在建设中大地之舞中华舞博园，坐拥亩国家级花溪公园花溪百步桥黄金大道等丰富景观资源，具有较高生态住居价值毗邻新区主干道和分别通往花溪青岩古镇两大旅游景区方向清溪路，初步规划贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势。二劣势区域产业结构单花溪区与贵阳市其他行政区相比经济结构较为单，为了保护花溪区自然生态环境，市政府区政府严格限制了区域内工业发展，尽可能减少环境污染，花溪区经济主要依靠第三产业发展。区域地价高，导致项目开发成本增加由于近几年花溪房地产逐渐兴旺，对土地需求量也日益增大。加上区域规划前景明朗，使得房地产商纷纷进驻花溪市场，从而推高区域土地价格，造成区域地价比其他地区高出许多，导致本项目开发成本增加。高端物业销售周期相对较长根据项目容积率以及整体规划，本项目住宅物业别墅类高端产品，受总价影响，会出现销售周期较长销售回款慢问题，在项目开发前期将对项目资金使用造成定压力。三机会区域经济发展优势，实现城市建设提速贵阳市经济和城市发展持续高速向好，为项目提供了很好大环境。贵阳市近年来无论是在经济发展还是城市建设方面都呈现飞速发展，在年月初中央召开西部大道洛平北路以及花溪大道交接处项目地块分布在洛平北路沿线，周边主要以农户为主，周边缺乏生活配套，尤其地块洛平北路沿线，缺乏银行学校医院餐馆等生活配套。图表项目周边概况交通项目区域内交通网络健全。国道和省道贯穿全境项目距贵阳龙洞堡国际机场约公里，距贵阳主城区约公里项目通过拟建轻轨贵阳环城高速公路南环线及甲秀南路花溪大道迎宾大道等级城市干道与中心城区紧密相联，互为配套项目对外通过贵昆湘黔铁路与昆明湖南等城市实现快捷互动图表项目周边交通路线组织示意图二资源项目所在区域属亚热带湿润温和型气候，具有冬无严寒夏无酷暑雨量充沛无霜期长等特点。年平均气温为，年极端最高温度为，年极端最低温度为。四季分明，宜人气候是贵阳骄傲。另外，项目所在区域处于长江珠江分水岭和南明河上游，有大小河流条总长公里，阿哈水库红枫湖百花湖重要流域也在花溪区，使花溪区成为贵阳市重要饮用水源保护区。全区森林面积万亩，森林覆盖率为，生物多样性比较丰富。三配套项目周边供电供水邮政电信等设施完善。现有变电站座，合计容量供水管网公里，松柏山水库花溪水库两座中型水库总库容达万立方米，日供水量达到吨行政村通电话率达到行政村移动通信覆盖率达到。另外，花溪城区配套较为齐全，配套设施可为溪南新区共享。随着贵阳南延开发建设快速推进，附近区域环境设施和市级公共服务设施体系不断完善，可以为溪南新区整体建设创造了良好外部环境。周边将来将拥有湿地公园洛平水库环境工程大学城汽车城夜郎都城大地之舞博览园万平米行政广场清华紫光科技园等配套。第二部分项目优劣势分析及定位思考项目分析优势企业品牌保利贵州公司入黔三年时间，成功开发保利温泉新城云山国际保利高尔夫等知名楼盘，积聚了相应名气，树立了强大品牌知名度，获得消费者信赖。同时集团公司央企背景使得项目在运作过程中得到地方政府部门高度重视和大力支持。图表保利贵阳项目示意图温泉新城云山国际国际广场春天大道国家文化生态示范小区占地万方建筑面积万方别墅花园洋房小高层五星级酒店国际文化交流中心城市生态大盘占地万方建筑面积万方高层贵州之窗贵阳首席互动文化时尚生活圈占地上可售面积缴纳，元平方米市政工程包括园林管网元平方米，生化池个，万元个,园林景观含小区道路占地面积绿化率元平方米节能工程按地上建筑面积支出挡土墙工程挡土墙万其他万,五配套设施费幼儿园及学校建设费用,居委会及医疗含局部装修,公共厕所个,社区综合配套含基本装修会所个含基本装修小区运动设施物业管理配套启动费按元平方米补贴,五不可预见费二五项,六财务费用二五项,七管理费用二五项,八营销费用销售收入,以上合计,二附表项目损益表项目损益表销售收入及返款收入别墅联排别墅花园洋房高层配套商业地下车库开发成本交易环节税费营业税城建税及附加教育费附加土地增值税不可预见费财务费用管理费用营销费用利润总额累计利润总额所得税税后利润累计税后利润三附表项目全部资金现金流量表全部资金现金流量表现金流入,别墅,联排别墅,花园洋房,高层,配套商业,地下车库现金流出,土地费用前期工程费用,建筑安装工程基础设施费,配套设施费不可预见费财务费用,管理费用,营销费用,交易环节税费,所得税项目净现金流,项目累计净现金流政中心核心区和大学城，面向正在建设中大地之舞中华舞博园，坐拥亩国家级花溪公园花溪百步桥黄金大道等丰富景观资源，具有较高生态住居价值毗邻新区主干道和分别通往花溪青岩古镇两大旅游景区方向清溪路，初步规划贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势。二劣势区域产业结构单花溪区与贵阳市其他行政区相比经济结构较为单，为了保护花溪区自然生态环境，市政府区政府严格限制了区域内工业发展，尽可能减少环境污染，花溪区经济主要依靠第三产业发展。区域地价高，导致项目开发成本增加由于近几年花溪房地产逐渐兴旺，对土地需求量也日益增大。加上区域规划前景明朗，使得房地产商纷纷进驻花溪市场，从而推高区域土地价格，造成区域地价比其他地区高出许多，导致本项目开发成本增加。高端物业销售周期相对较目录第部分项目概况项目综述二项目基本情况项目区位二项目四至三土地性质四规划条件三项目宗地现状四项目周边概况交通二资源三配套第二部分项目优劣势分析及定位思考项目分析优势二劣势三机会四威胁五分析小结二项目定位思考整体定位二产品定位三客户定位四产品初步价格定位第三部分规划设计初步分析规划设计可行性分析二规划设计初步概念整体设计初步概念二建筑设计初步概念显。城市旅游避暑资源，吸引高端项目客群纷至沓来作为个城市高端大盘，注定了本项目目标客户群除了本地客户之外，外地客户也是个重要来源。而城市旅游资源丰富为这目标客户群实现奠定了坚实基础。四威胁政策施压，导致市场产生观望气氛由于近来房地产市场调控不断，限购限贷加息上调银行存款准备金等措施，对交易量产生定影响。导致市场产生定观望气氛。竞争对手瓜分市场由于湿地经济潮加上大学城建设影响，