1、种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。地价开发完成以后总房价开发费用利息利润销售税费购买土地需要缴纳税费等开发期间费用假设开发法适用性分析运用假设开发法适用于在未取得土地前，土地开发条件以及未来规划设计等均是未知数情况下，对地块将来规划建筑预期售价利润率要求等进行假设，从而分析拿地合理价格区间。假设开发法需要确定参数定量参数物业建成后销售价格，物业开发期间成本等变量参数利润率浮动，售价浮动对地价影响。参数建安成本。房地产开发建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等加权平均值参数二销售价格。根据市场调查根据项目具体特征，运用比较法进行价格定位，根据价格定位结果计算销售收入，并推算价格浮动对地价影响。安置部分按照职工能够承受心理价位推算土地价格。

2、关文件资料技术经济指标投资估算标准根据建设部房地产开发项目经济评价方法城市居住区规划设计规划住宅设计规范住宅建筑设计标准四可行性研究报告研究范围本项目研究报告主要是依据荥阳市房地产宏观市场调查研究郑州西环以西项目调查研究区域及项目所在地市政生活配套状况调查分析从市场及财务两个层面对项目进行可行性研究。旨在对项目可实现价值分析基础上，进行项目总投资和收入模拟，评判项目投资回报和投资风险，确定地块拿地合理价格。五研究方法假设开发法目前房地产投资分析最为科学方法是假设开发法假设开发法原理开发商最终目是为了得到可销售房屋而非土地。因此，决定宗土地价格高低最根本因素是该地块上房屋建成后市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。地价开发完成以后总房价开。

3、绕城高速入口地块周边环境项目周边交通系统出行便利度地块距郑上路约米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳大研究报告主要是依据荥阳市房地产宏观市场调查研究郑州西环以西项目调查研究区域及项目所在地市政生活配套状况调查分析从市场及财务两个层面对项目进行可行性研究。旨在对项目可实现价值分析基础上，进行项目总投资和收入模拟，评判项目投资回报和投资风险，确定地块拿地合理价格。五研究方法假设开发法目前房地产投资分析最为科学方法是假设开发法假设开发法原理开发商最终目是为了得到可销售房屋而非土地。因此，决定宗土地价格高低最根本因素是该地块上房屋建成后市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这。

4、。用地概况地块位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，国营荥阳农牧场用地，共占地亩。资金来源本项目建设资金主要来自于郑煤集团沉陷治理工程专项资金以及职工筹资。三可行性研究报告编制目和依据编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对地块市场价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。新密项目新郑项目登封项目对项目决策及其实施优化提出建议。通过对市场分析，地块产品研判，通过不同物业形态组合方式，综合分析项目拿地合理价格区间。编制依据荥阳市关于房地产开发公司项目经营有关政策法规规定国家郑州市相关设计技术规程规范及规定本项目有。

5、基地和农牧场，有少量层建筑物。地块完整性地块总计亩，地块基本方正。宗地区位图绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口地形地貌图地块内基本平整，有条凸起土丘。交通状况示意图周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路。绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田。

6、。参数三利润率。按照目前房地产开发总体利润率平均水平之间浮动，按照房地产开发平均水平，计算项目开发所能够承受地价，并计算利润率变化对地价承受范围影响。参数四安置面积。目前按照户，每户计算安置面积，总安置面积计算。研究思路框架六用地概述项目定位项目产品组合项目设计建议项目投资分析土地价格确定土地取得策略项目市场分析项目性质界定项目位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，周边配套设施匮乏，荥政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储，拿地现分按照销售价格为元考虑职工心理承受能力，低于市场价元计算销售收入，则亩综合用地最高地价承受能力是万亩总体单位建设成本元。二项目风险及防范建议风险周围相关配套设施和道路条件不完善，具体完善时间待定。防范建议加强与相关市政机构沟通，促成项目周边配套设施快速。

7、发费用利息利润销售税费购买土地需要缴纳税费等开发期间费用假设开发法适用性分析运用假设开发法适用于在未取得土地前，土地开发条件以及未来规划设计等均是未知数情况下，对地块将来规划建筑预期售价利润率要求等进行假设，从而分析拿地合理价格区间。假设开发法需要确定参数定量参数物业建成后销售价格，物业开发期间成本等变量参数利润率浮动，售价浮动对地价影响。参数建安成本。房地产开发建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等加权平均值参数二销售价格。根据市场调查根据项目具体特征，运用比较法进行价格定位，根据价格定位结果计算销售收入，并推算价格浮动对地价影响。安置部分按照职工能够承受心理价位推算土地价格。参数三利润率。按照目前房地产开发总体利润率平均水平之间浮动，按。

8、区内集中建设住宅小区。本次规划建设选址在河南省荥阳市境内，计划占地总用地面积亩。委托开发企业河南世纪金源置业公司。二项目建设概况项目名称郑上路项目暂定名。建设地点郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，国营荥阳市农牧场地块。建设单位河南世纪金源置业公司企业性质专业房地产开发公司经营范围核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,郑煤集团以煤炭生产为主，集电力铁路电解铝建材煤化工和机械制造等多元发展现代能源产业。河南世纪金源置业公司专业房地产开发。公司类别郑煤集团国周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划公园游园等，也没有良好自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化建设影响不到本项目，豫龙镇规划建设重点在绕城高速西侧。大市政配套道路现状及规划发展现有道路郑上路。

9、照房地产开发平均水平，计算项目开发所能够承受地价，并计算利润率变化对地价承受范围影响。参数四安置面积。目前按照户，每户计算安置面积，总安置面积计算。研究思路框架六用地概述项目定位项目产品组合项目设计建议项目投资分析土地价格确定土地取得策略项目市场分析项目性质界定项目位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，周边配套设施匮乏，荥政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储，拿地现实性较强。受地块地段和配套限制，项目适合开发中档房地产项目，主要用于郑煤集团户职工安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边乡村居民销售。第二部分项目性质界定项目解析地块现状用地规模亩宗地四至项目东面邻乡村级道路，北侧南侧西侧为基本农田。地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。内部主要是绿化用树种植。

10、地块完整性地块总计亩，地块基本方正。宗地区位图绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口地形地貌图地块内基本平整，有条凸起土丘。交通状况示意图周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路。绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥第部分总述项目建设背景郑煤集团已有年开采历史，随着煤矿开采和发展，关于沉陷治理工作将更加紧迫。为了做好沉陷治理工作，体现就业和安置相结合原则，郑煤集团依据关于河南省郑州矿区采煤沉陷区综合治理方案评估报告，分别选择在郑州市新密市登封市荥阳市城。

11、，项目出入主要道路，双向六车道。规划改造道路由郑上路到达项目地乡村道路，项目主要出入道路，约米，还有项目四周规划道路，建设时间和建设单位未定。燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便利另外中石化燃气管道从项目东侧通过，如果留置接入口，本项目天然气接入将比较便利。二项目分析分析项目优劣势，是对于制定项目定位和开发战略基础，通过分析项目优劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目劣势影响。项目分析优势地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便方便劣势周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关日常生活配套设施位于城市偏远区域，绕城高速路东北角，位于农村耕地周围，位置非常偏僻，生活十分不便地块四。

12、完善。风险二周围目标客户人群有限，吸引客户购买难度非常大，项目投资潜力有限。防范建议密切关注郑州西区和荥阳东区产业带发展进程，积极与入驻项目周边产业企业联系沟通，尽量促成项目定向开发，另外加强项目宣传力度，扩大客户层面。风险三目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声高，实现快速销售回笼资金难度大，需要大量自有资金。防范建议适当放慢开发节奏，等待房地产市场回暖，积极宣传项目卖点，扩大项目知名度和影响力。煤集团户职工安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边乡村居民销售。第二部分项目性质界定项目解析地块现状用地规模亩宗地四至项目东面邻乡村级道路，北侧南侧西侧为基本农田。地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。内部主要是绿化用树种植基地和农牧场，有少量层建筑物。。

参考资料：

[1]郑汴路项目立项初步设计报告（第41页，发表于2022-06-24）

[2]郑州黄河农业科技示范园区总体规划项目立项初步设计报告（第83页，发表于2022-06-24）

[3]郑州鹤煤煤层气LNG撬装站项目立项初步设计报告（第26页，发表于2022-06-24）

[4]郑州肉牛育肥基地项目立项初步设计报告（第13页，发表于2022-06-24）

[5]郑州老年公寓项目立项初步设计报告（第23页，发表于2022-06-24）

[6]郑州热电厂项目立项初步设计报告（第31页，发表于2022-06-24）

[7]郑州日产汽车4s店项目立项初步设计报告（第13页，发表于2022-06-24）

[8]郑州新发地农产品批发交易中心项目立项初步设计报告（第113页，发表于2022-06-24）

[9]郑州市新密市700头奶牛规模养殖改扩建项目立项初步设计报告（第39页，发表于2022-06-24）

[10]郑州市工程技术研究中心项目立项初步设计报告（第22页，发表于2022-06-24）

[11]郑州市嵩山山脉水源涵养林工程项目立项初步设计报告（第67页，发表于2022-06-24）

[12]郑州市XX污水处理厂项目立项初步设计报告（第95页，发表于2022-06-24）

[13]郑州工业贸易学校关于申报地质职教集团项目立项初步设计报告（第16页，发表于2022-06-24）

[14]郑州国际汽车城项目立项初步设计报告（第26页，发表于2022-06-24）

[15]郑州国际农产品批发市场项目立项初步设计报告（第91页，发表于2022-06-24）

[16]郑州国际农产品批发交易中心项目立项初步设计报告（第93页，发表于2022-06-24）

[17]郑州国家绿色农业示范区总体规划项目立项初步设计报告（第95页，发表于2022-06-24）

[18]郑州商品交易所上市棉花期货项目立项初步设计报告（第20页，发表于2022-06-24）

[19]郑州同城快递公司融资项目立项初步设计报告（第36页，发表于2022-06-24）

[20]郑州信息大厦项目立项初步设计报告（第34页，发表于2022-06-24）