高尔夫球场地块项目立项初步设计报告

因此，建议在修订规划建设方案中，如意坊大桥跨过珠江并经过芳村大道立交后采用地面方案，不仅可减少对沿途生态景观影响，也能节省定比例资金。

荔湾区新建住宅市场发展情况评述近年供应逐年增长，价格稳中有升。

向缺货荔湾区近两年来供应逐年增长，供求相对平衡。

交易均价稳中有升，可见老城区价格受除了供求影响外，区位价值影响也是很大。

今年月新增供应激增，整体供应较为充足。

今年以来由于月新增供应激增，但需求却未见大涨幅，但从整体来看，总趋势是供应较为充足，但交易面积自月后在低位徘徊，市场较为冷淡。

网签面积总体低位徘徊，网签均价由上升转为平缓，呈量缩价滞态势。

较之交易面积，网签面积更具有及时性，更能反应月度情况。

今年以来，荔湾区成交量持续低迷，新政之后，开发商放慢推货速度，网签成交量更是骤降成成交价格总体上涨，但月之后上涨幅度放慢，主要是由于部分高价盘暂无新货推出，新政后价格上升势头也被打住，价格走势逐渐平缓。

荔湾区存量住宅市场分析荔湾区二手楼价据市场实地调查及项目区域二手中介行信息，荔湾区含原芳村总体二手均价在元上下浮动，但剔除原芳村，预计二手价格去到元，可见芳村楼市还有很大增长潜力，作为最接近老城区和最先通地铁区域，价值还有待挖掘，且中高端较少，低档单体楼较多，故整体二手成交价不高，为项目定位突围提供了依据。

项目周边楼盘二手价楼盘地址开盘时间二手价格元恒荔湾畔芳村大道号芳村花园芳村龙溪大道金道花园花地大道坑口合兴苑东漖北路怡芳苑芳村花地湾荣兴路康乃馨苑花地大道坑口地铁站旁红棉苑芳村花地大道花蕾路逸彩庭园芳村大道西芳兴路号四季花园花地大道南以西教师新村芳园居荔湾区龙溪大道东教芳园居盛大蓝庭荔湾区浣花南街号力迅原筑花地大道西，坑口地铁站和西朗地铁站之间嘉茗华庭芳村大道中龙湾路来源搜房网络二手评估项目周边楼盘楼龄在年之后较少，且二手价格都已经过万，与荔湾区整个区域二手价格相仿，最贵恒荔湾畔是年开盘，距今至少也有年楼龄，仍然可以卖到超过元，可见区域市场价格可承受力以及买家购买力仍然具备，在老荔湾老越秀房价不断高企时候，芳村区域迎来了价格调整和吸纳消费需求良机。

项目周边区域典型楼盘参考根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万科柏悦湾逸彩新世界荔江美筑翠竹苑等典型楼盘可看到，芳村板块周边项目主力户型都以方三房为主，可见投资和改善自住还是该区域主流。

交通环境地铁上盖和景观资源江景较好楼盘，均价都接近或达到元，且销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。

区域市场研判结论与可进入性评估荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降趋势，而且近期政府加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划实施就是个典型，区域市场机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。

建议项目趁周边无竞争力较弱时候进入，而明年年底之前是进入冲刺较好时机，届时具有威胁万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也是尾货了，对本项目产生不了太大威胁，而项目附近芳村花园二期经济适用房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺时候推出，销售业绩会得到很大保障。

故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场需求爆发点。

三宗地发展条件研判项目基地条件分析整体居住环境档次不高，舒适度良好。

项目周边有定餐饮配套，竹溪酒家兰州拉面等，档次中低，生活上衣食也算方便，步行分钟路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。

但就形象而言，项目周边房屋陈旧，路面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还有个工业园区以及纺织厂，也会对项目产生定污染。

周边教育医疗配套齐全，但素质不高。

教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但是学校资质都较低，环境也比较般，不能够吸引太多荔湾本地人，在名校云集荔湾区，这些教育配套吸引力不足。

医疗上，增滘卫生站曙光社区医院以及几家药店，般发烧感冒还都能应付，生大病就得跑远点了。

稍嫌不足就是周边金融配套，只有家广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。

值得注意是地块是商业用地，也会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是大配套利好。

车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。

在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去周边城市都会比较方便。

项目附近有三个小型公车站，车量不多。

项目离坑口地铁站有余分钟步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区域治安环境也需要警惕。

景观资源丰富本案地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有景观地块。

花地河广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所以地块绿化水准还是相当高。

综合来说，整个项目景观资源丰富，线水景，必须利用。

而围着项目江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是很不错。

地块形状与进深表现地块景观丰富，地块土地方正平整地块形状呈南北狭长型，地块较为方正。

地块中间被内河穿过分为二，水景资源丰富。

地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。

用地地势与坡度表现地块平整地块中间有个内湖，把块土地分为两块，地块坡度不超过米较小，相对来说比较平整。

地块有较小不超过米，大体平整。

地块空气质量与噪音表现空气质量佳，局部有噪音影响地块空气质量佳，地块内部有内河，有自动过价值还有待挖掘，且中高端较少，低档单体楼较多，故整体二手成交价不高，为项目定位突围提供了依据。

项目周边楼盘二手价楼盘地址开盘时间二手价格元恒荔湾畔芳村大道号芳村花园芳村龙溪大道金道花园花地大道坑口合兴苑东漖北路怡芳苑芳村花地湾荣兴路康乃馨苑花地大道坑口地铁站旁红棉苑芳村花地大道花蕾路逸彩庭园芳村大道西芳兴路号四季花园花地大道南以西教师新村芳园居荔湾区龙溪大道东教芳园居盛大蓝庭荔湾区浣花南街号力迅原筑花地大道西，坑口地铁站和西朗地铁站之间嘉茗华庭芳村大道中龙湾路来源搜房网络二手评估项目周边楼盘楼龄在年之后较少，且二手价格都已经过万，与荔湾区整个区域二手价格相仿，最贵恒荔湾畔是年开盘，距今至少也有年楼龄，仍然可以卖到超过元，可见区域市场价格可承受力以及买家购买力仍然具备，在老荔湾老越秀房价不断高企时候，芳村区域迎来了价格调整和吸纳消费需求良机。

项目周边区域典型楼盘参考根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万科柏悦湾逸彩新世界荔江美筑翠竹苑等典型楼盘可看到，芳村板块周边项目主力户型都以方三房为主，可见投资和改善自住还是该区域主流。

交通环境地铁上盖和景观资源江景较好楼盘，均价都接近或达到元，且销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。

区域市场研判结论与可进入性评估荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降趋势，而且近期政府加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划实施就是个典型，区域市场机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。

建议项目趁周边无竞争力较弱时候进入，而明年年底之前是进入冲刺较好时机，届时具有威胁万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也是尾货了，对本项目产生不了太大威胁，而项目附近芳村花园二期经济适用房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺时候推出，销售业绩会得到很大保障。

故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场需求爆发点。

三宗地发展条件研判项目基地条件分析整体居住环境档次不高，舒适度良好。

项目周边有定餐饮配套，竹溪酒家兰州拉面等，档次中低，生活上衣食也算方便，步行分钟路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。

评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分项目状况社区规模社区规划园林环境户型设计社区商业学校会所物业管理开发商品牌总评分参照项目毛坯价元折算价格元参照权重加权后数目元项目预估价元平方米注本体系中对各参照项目评分是相对评分，即以本项目为基准分，根据参照项目相对于本项目水平高低进行评分。

其中户型设计及物业管理以市面上般性取值为参照。

计算方法产品区位产品综合均衡现综合考虑区位和产品后，待开发项目中产品毛坯价格为预估区位产品元平方米。

分期价格确定及收益由于项目将在明年下半年才可能发售，界时区域整体市场将有较大需求缺口，且随着周边市政配套建设完善以及新政对楼市影响逐步放缓，本案销售价格将有定上升空间，预估增幅为销售时建议项目采用低开高走营销策略，将景观资源较好区域最后销售，以实现项目价值最大化。

整个推售过程可分三期进行，估测各分期毛坯价格分别为，考虑以精装元平米销售，价格分别为，销售率按照上述估测，计算实际销售总收入。

建筑面积平方米单价元平米销售率销售额万元备注第批预计于年下半年上市销售，货量为三分之第二批货量为三分之第三批货量为三分之合计生大病就得跑远点了。

稍嫌不足就是周边金融配套，只有家广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。

值得注意是地块是商业用地，也会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是大配套利好。

车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。

在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去周边城市都会比较方便。

项目附近有三个小型公车站，车量不多。

项目离坑口地铁站有余分钟步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区域治安环境也需要警惕。

景观资源丰富本案地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有景观地块。

花地河广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所以地块绿化水准还是相当高。

综合来说，整个项目景观资源丰富，线水景，必须利用。

而围着项目江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是很不错。

地块形状与进深表现地块景观丰富，地块土地方正平整地块形状呈南北狭长型，地项目背景与研究摘要广州市房管局月日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场地块，这是在今年月新政后广州首次推出市区土地。

自国家出台最严厉调控政策后，楼市受冲击影响较大，全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情绪浓厚而随着央行逐步收紧流动性，房企资金压力也开始显现。

在这种背景下，两地块仍于月日拍出了较高地价，溢价