鲁班路项目立项初步设计报告

而未来西乡塘区将发展成为新廊东。

房地产供给与需求情况所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查居民人口及经济能力西乡塘区总人口约万人，其中，常住人口万人，流动人口约万人，是南宁市人口最多建成区人口密度最大城区。

西乡塘区城乡贸易仓储服务个体私营经济迅速发展，专业市场建设加快，以及商业网点形成网络，服务设施日益完善，使城区商贸服务网络逐渐成形。

而居民经济能力也逐渐上升，能购得起房人也逐渐增多。

购房特征消费趋势西乡塘区各大楼盘二房和三房比较受广大购房者喜好，其面积在平方米这个范围内。

同个区内楼盘总体价格水平西乡塘楼盘均价元。

房产论坛，装修论坛，业主论三微观环境层面调查周边市政交通基础设施西乡塘雄踞南宁西北部，区域交通路便利，公车有路路路路路路路路路路路路路路路路。

生活设施齐全，附近有北京华联超市五里亭水果批发市场五里亭农贸市场，有中国农业银行，中国建设银行，还有广西武警医院区人民医院二附院等医院。

生态环境状态西乡塘水系改造占比重相当大，心圩江公园建设和可利江凤凰江和石埠河等生态环境整治工程和环境整治工程，将使西乡塘生态水系亮点纷呈，宜居优势更为凸显。

项目定位项目优势分析项目所在位置未来有轻轨经过，交通更加便利。

附近靠近广西各大高校，未来西乡塘区又将是座大学城，这里充满了书香氛围。

项目机会分析西乡塘区正面临着良好发展机遇，特别是中国东盟自由贸易中心区泛珠三角经济圈和两廊圈经济圈构建和中国东盟博览会永久落户南宁，以及广西重点建设北部湾经济区发展战略贯彻实施，给城区大力发展商贸服务业，构建商贸物流大区创造了良好发展机遇。

西乡塘区十五规划发展定位为建设成为南宁广西及西南地区区域性商贸基地和物流中心。

项目客户产品价格定位项目客户定位通过调研，目标顾客群体锁定在中高层收入消费者，个人月收入大于元，人生格言为追求财富创造财富享受财富。

项目产品定位户型是三房为主，二房和四房为辅，形象项目设计上实现了高容积率下低密度，其产品规划合理性建筑风格现代化是为满足城市生活中城市上流高知阶层人群倾心打造鲁班路高档住宅小区项目，富有雕塑感体块与现代元素相结合，以完美比例和尺度，表现精美现代建筑。

项目价格分析根据对南宁市鲁班路周边楼盘调查，结合本项目建设和销售时间因素考虑，本项目定位确认为销售均价在元左右，主要竞争项目分析西乡塘在售楼盘详细情况表项目户数建筑面积万单价元位置红日江山高新区可利大道与相思湖东路交接处翰林雅筑高新区科德路与高新二路交叉口旁隆源国际公馆南宁市北湖北路号云星城市春天北湖路黄金商业走廊之上君临天下大学东路号动物园正对面天域香格里拉西乡塘区秀灵路西西弯西乡塘区秀灵路东四里号即西大东门斜对面相思湖花园西乡塘相思湖西路号同人学府相思湖新区大学城中央位置骋望怡璟湾邕江上游西建水岸华府南宁市西乡塘区相思湖东路号邕江御景西乡塘区江滨路北面融昌邕江银座人民西路号南宁台湾街宜兰弯南宁市龙腾路二期与江北大道交际处振宁现代鲁班鲁班路号鲁班南路约米锦秀豪庭新阳路北三里福满花园南宁市龙腾路号三项目开发方案主要工程项目序号项目名称说明土建工程建筑面积多层住宅地下停车库小高层住宅商铺建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积给排水工程水箱水池水泵机房普通消防系统住宅区照明工程小区照明通讯工程普通电话配线各类安全防卫通风工程地下车库通风闭路电视住宅区室外工程室外绿化及部分道路场地项目建筑技术经济指标编号指标计量单位数值备注项目总用地面积平方米亩总建筑面积含地下室平方米总计容建筑面积平方米公建配套面积平方米住宅建筑面积商铺建筑面积容积率地下室建筑面积建筑密度绿地率停车位车库地面停车位地下停车位户数户方案总面积层高层层为商铺为住宅户数户型梯户两种户型依据从市场角度，米以上大户型是最不好销这是幢层商住综合楼宇，楼宇设两层地下停车库，裙楼共层，层为商业用途，以配套公建为主，包括社会文化活动中心，业主委员会，物业管理办公室。

裙楼顶层作平台花园，塔楼个，均为层高，为住宅用途。

分析建议户型设计建议动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以室厅卫为主立户型，大户型可做室厅卫，每户两卫，复式卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免黑屋，总公摊不包括地下室控制在，户内有效使用面积尽量大以内开发进度本项目计划在左右时间内建成，建设进度计划如下年月日项目建设书批复年月日年月日编制可行性开行性研究报告并报批，。

年月日年月日建设方案设计。

年月日综合网管设计。

年月日年月日施工图设计。

年月报建领取建设规划许可证。

年月日工程开工。

年月完成投资，开始预售。

年月主体工程开始断水。

年月年月单体工程验收。

年月年月分项工程验收。

年月正式入住。

市场营销策略前期在南国早报做些关于楼盘基本情况宣传和在网上发布，中期可以在南宁主要路道做广告销售，后期可以通过搞系列活动来提高消费者对楼盘详细了解，吸引更多买楼人群来关塘水系改造占比重相当大，心圩江公园建设和可利江凤凰江和石埠河等生态环境整治工程和环境整治工程，将使西乡塘生态水系亮点纷呈，宜居优势更为凸显。

项目定位项目优势分析项目所在位置未来有轻轨经过，交通更加便利。

附近靠近广西各大高校，未来西乡塘区又将是座大学城，这里充满了书香氛围。

项目机会分析西乡塘区正面临着良好发展机遇，特别是中国东盟自由贸易中心区泛珠三角经济圈和两廊圈经济圈构建和中国东盟博览会永久落户南宁，以及广西重点建设北部湾经济区发展战略贯彻实施，给城区大力发展商贸服务业，构建商贸物流大区创造了良好发展机遇。

西乡塘区十五规划发展定位为建设成为南宁广西及西南地区区域性商贸基地和物流中心。

项目客户产品价格定位项目客户定位通过调研，目标顾客群体锁定在中高层收入消费者，个人月收入大于元，人生格言为追求财富创造财富享受财富。

项目产品定位户型是三房为主，二房和四房为辅，形象项目设计上实现了高容积率下低密度，其产品规划合理性建筑风格现代化是为满足城市生活中城市上流高知阶层人群倾心打造鲁班路高档住宅小区项目，富有雕塑感体块与现代元素相结合，以完美比例和尺度，表现精美现代建筑。

项目价格分析根据对南宁市鲁班路周边楼盘调查，结合本项目建设和销售时间因素考虑，本项目定位确认为销售均价在元左右，主要竞争项目分析西乡塘在售楼盘详细情况表项目户数建筑面积万单价元位置红日江山高新区可利大道与相思湖东路交接处翰林雅筑高新区科德路与高新二路交叉口旁隆源国际公馆南宁市北湖北路号云星城市春天北湖路黄金商业走廊之上君临天下大学东路号动物园正对面天域香格里拉西乡塘区秀灵路西西弯西乡塘区秀灵路东四里号即西大东门斜对面相思湖花园西乡塘相思湖西路号同人学府相思湖新区大学城中央位置骋望怡璟湾邕江上游西建水岸华府南宁市西乡塘区相思湖东路号邕江御景西乡塘区江滨路北面融昌邕江银座人民西路号南宁台湾街宜兰弯南宁市龙腾路二期与江北大道交际处振宁现代鲁班鲁班路号鲁班南路约米锦秀豪庭新阳路北三里福满花园南宁市龙腾路号三项目开发方案主要工程项目序号项目名称说明土建工程建筑面积多层住宅地下停车库小高层住宅商铺建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积给排水工程水箱居住物业形态，促进小区及开发区城市区域结构和投资环境完善，带动开发区居住工业旅游和经济持续发展。

项目地块位置极佳，市场前景看好，开发条件成熟。

本项目财务净现值都远大于零，内部收益率均高于行业基准收益率，在财务上都是可行。

符合项目承办方决策需求。

项目没有什么灾难性风险严重风险很少，且可以控制，或发生概率低项目存在较大风险，只要重视采取有效防范措施，其造成损失项目是可以承受。

综上所述，该项目建设是必要，可行。

但是需要谨慎来推动项目进行，有效防避风险。

建议对本项目实施建议主要有以下几点宜迅速解决余下部分土地使用权问题。

及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电通讯等工程。

尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。

集中力量抓紧完成项目规划和立项报批工作，落实项目开工建设各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。

项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽市场调查工作。

既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先市场策略。

项目开发各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入合作伙伴。

以增强承办方自身在特大项目开发上业务能力。

重视项目广告宣传工作，保证足够广告投放量，在广告文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。

附图下室建筑面积建筑密度绿地率停车位车库地面停车位地下停车位户数户方案总面积层高层层为商铺为住宅户数户型梯户两种户型依据从市场角度，米以上大户型是最不好销这是幢层商住综合楼宇，楼宇设两层地下停车库，裙楼共层，层为商业用途，以配套公建为主，包括社会文化活动中心，业主委员会，物业管理办公室。

裙楼顶层作平台花园，塔楼个，均为层高，为住宅用途。

分析建议户型设计建议动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以室厅卫为主立户型，大户型可做室厅卫，每户两卫，复式卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免黑屋，总公摊不包括地下室控制在，户内有效使用面积尽量大以内开发进度本项目计划在左右时间内建成，建设进度计划如下年月日项目建设书批复年月日年月日编制可行性开行性研究报告并报批，。

年月日年月日建设方案设计。

年月日综合网管设计。

年月日年目录项目概况项目总说明项目概况开发项目现状调查二市场研究宏观环境层面调查政治环境经济环境技术环境区域环境层面调查城市规划房地产供给与需求情况居民经济能力购房特征消费趋势同个区内楼盘总体价格水平微观环境层面调查周边市政交通基础设施核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，生态环境状态项目定位项目优势分析项目机会分析项目客户产品价格定位三项目开发方案主要工程项目项目建筑技术经济指标开发进度市场营销策略环境影响分析四项目经济评价投资与收入估算资金安排经济参数确定财务评价风险与不确定性分析国民经济评价五社会影响分析六结论与建议结论建议正文项目用权出让金为万元拆迁补偿安置费。

根据拆迁补偿协议，该