龙湖春天房地产项目立项初步设计报告

蚌埠龙湖春天地处亩蚌埠大学城正中央，被安徽财经大学蚌埠医学院安徽电子信息技术学院蚌埠学院等多所高校环绕，翰林风骨，气质自华。

地块东部为正在建设中高铁新蚌埠站，北面隔安徽财经大学和蚌埠医学院即为蚌埠市东西向主干道东海大道，交通便利，目前有四路公共交通线。

龙湖春天占地亩，其中亩土地使用权已由公司通过招拍挂形式取得，剩余亩土地证件正在办理过程中总建筑面积万平方米，融入了商业购物中心多层小高层花园洋房别墅联拼别墅等多种规划形态。

整个社区容积率为，建筑密度，绿化率达，是蚌埠唯低密度生态复合人文社区。

龙湖春天整体经济技术指标序号项目数值总用地面积公顷建筑占地面积公顷总建筑面积万平方米住宅建筑面积万平方米其中多层住宅面积万平方米高层住宅面积万平方米低层住宅面积万平方米公共建筑面积万平方米其中商业街面积万平方米预留公建面积万平方米区内配套面积万平方米容积率建筑密度绿地率总户数户地下车位数个龙湖春天期简介京沪高铁蚌埠站已于年月投入使用，车站广场经济中心正是龙湖春天项目。

期项目总占地亩，总建筑面积平米，其中多层栋平米，小高层栋平米，商业栋平米，地下室及其它。

编制依据房地产开发项目经济评价方法中华人民共和国建设部发布中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令第号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部颁布中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国企业所得税暂行条例蚌埠市人民政府关于龙湖春天建设用地批复蚌埠市计划委员会关于龙湖春天商品房项目批复建设工程设计方案通知书蚌埠市国有土地使用权有偿出让合同书及补充协议蚌埠市年鉴经济发展规划和人口发展规划等编制说明建设用地以蚌埠市土地使用权证蚌用出让第号为准，建筑面积户数容积率绿地率等以蚌埠经济开发区国土规划局关于大学城共享区规划意见书为准。

本报告中各种价格费用等取值均以蚌埠市近年房地产开发市场般水平为参考，未考虑其他非正常条件下取值。

第二章龙湖春天期情况龙湖春天期概况项目名称龙湖春天期项目建设地点龙湖春天小区东南区域建设单位蚌埠清越置业发展有限公司项目用地情况龙湖春天项目宗地通过公开招拍挂出让方式获得，于年取得蚌埠市土地使用权证，并于同年取得建设用地规划许可证。

用途为综合用地，使用年限年从年至年止。

宗地四至为南至文化路，北至学府路，西至汤和路，东至学海路。

该期项目用地为龙湖春天住宅小区部分用地。

期项目整体容积率为。

期项目红线外基础设施情况四周均有市政道路，并有电力上下水及电讯等市政接口。

项目用地无他项权利。

地质情况本项目所在区域北高南低，东高西低，高差约米，地势较平坦。

原地块多为农田用地。

龙湖春天项目，是个集商场餐饮娱乐住宅商务办公等功能为体配套齐全标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快富有现代感。

龙湖春天期主要经济技术指标序号项目数值总用地面积万平方米建筑占地面积万平方米总建筑面积万平方米其中地上建筑面积万平方米地下层建筑面积万平方米地下二层建筑面积容积率建筑密度绿地率总户数户机动车停车位数个其中地面位数个地下机动车位数个龙湖春天期建设方案本期产品主要为住宅，多层住宅约万平方米，小高层万平米，商业万平米，共万平方米。

产品类型建筑面积说明多层住宅共栋小高层住宅共栋商业共栋地下车库小计合计栋房屋建筑物建筑状况概述本项目多层住宅为层或层，小高层为层或层，高层为或层，层高米，结构体系为异型框架结构，基础或筏板基础。

建筑设计等级均为二级，抗震设防烈度为七度。

内外装修及配套设施设备外墙面装修外墙涂料立邦或嘉宝丽真石漆外墙砖，颜色参照期项目外立面，墙体保温采用外墙聚苯颗粒砂浆层。

内墙面装修住宅室内混合砂浆面层，批腻子。

厨房卫生间墙面为毛面水泥砂浆面层。

公共通道混合砂浆面层，批腻子，面刷水泥漆。

顶棚装修住宅室内住宅厨房卫生间水泥砂浆粉刷，批腻子道。

物业用房卫生间水泥砂浆粉刷，批腻子道。

楼梯间设备房公共配套用房公共通道水泥砂浆粉刷，面刷水泥漆。

楼地面装修踢脚线材料同楼地面材料住宅室内毛面水泥砂浆面层。

住宅厨房住宅卫生间地面为毛面水泥砂浆面层，涂膜防水。

物业用房卫生间地面为毛面水泥砂浆面层，涂膜防水。

楼梯间水泥砂浆面层，楼梯踏面加金刚砂防滑条。

室外台阶无障碍坡道水泥砂浆面层。

门窗钢质品牌入户门节能保温型彩塑中空玻璃外窗预留内门门洞。

阳台不封闭。

楼梯间平台及踏步为防滑地板砖面层铁艺栏杆木扶手墙面为水泥砂浆底层白色乳胶漆面层。

电梯间地面为防滑地板砖面层墙面为水泥砂浆底层白色乳胶漆面层面层。

室内楼梯业主自理屋面装修沥青油毡瓦面层供电按图施工，装开关及白炽灯泡给水自来水管按图施工，每户厨房和卫生间各安装处水龙头，室及其它。

编制依据房地产开发项目经济评价方法中华人民共和国建设部发布中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令第号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部颁布中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国企业所得税暂行条例蚌埠市人民政府关于龙湖春天建设用地批复蚌埠市计划委员会关于龙湖春天商品房项目批复建设工程设计方案通知书蚌埠市国有土地使用权有偿出让合同书及补充协议蚌埠市年鉴经济发展规划和人口发展规划等编制说明建设用地以蚌埠市土地使用权证蚌用出让第号为准，建筑面积户数容积率绿地率等以蚌埠经济开发区国土规划局关于大学城共享区规划意见书为准。

本报告中各种价格费用等取值均以蚌埠市近年房地产开发市场般水平为参考，未考虑其他非正常条件下取值。

第二章龙湖春天期情况龙湖春天期概况项目名称龙湖春天期项目建设地点龙湖春天小区东南区域建设单位蚌埠清越置业发展有限公司项目用地情况龙湖春天项目宗地通过公开招拍挂出让方式获得，于年取得蚌埠市土地使用权证，并于同年取得建设用地规划许可证。

用途为综合用地，使用年限年从年至年止。

宗地四至为南至文化路，北至学府路，西至汤和路，东至学海路。

该期项目用地为龙湖春天住宅小区部分用地。

期项目整体容积率为。

期项目红线外基础设施情况四周均有市政道路，并有电力上下水及电讯等市政接口。

项目用地无他项权利。

地质情况本项目所在区域北高南低，东高西低，高差约米，地势较平坦。

原地块多为农田用地。

龙湖春天项目，是个集商场餐饮娱乐住宅商务办公等功能为体配套齐全标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快富有现代感。

龙湖春天期主要经济技术指标序号项目数值总用地面积万平方米建筑占地面积万平方米总建筑面积万平方米其中地上建筑面积万平方米地下层建筑面积万平方米地下二层建筑面积容积率建筑密度绿地率总户数户机动车停车位数个其中地面位数个地下机动车位数个龙湖春天期建设方次回弹可能，将直接增加建安成本。

防范措施采取把风险全部或部分转移给第三方方案，如在施工方面，可以和承建商签定成本协议，与材料供应商签定限价协议加强项目管理，采用招投标等方式精心选择施工单位监理单位和主要建筑材料设备，有效控制工程质量和成本必要时进行价格相应调整。

第五章结论及建议项目拥有较好投资环境与机遇本项目区域自然人文资源丰富，同时伴随着城市东进南扩，大学城经济不断发展壮大以及年京沪高铁试运行等契机，这些因素为项目开发提供了个绝佳投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强可行性期项目总销售收入万元，税前利润万元，利润率，净利润万元，税前净现值万元，内部收益率。

说明期项目抗风险能力较强，利润较大，具备较好市场投资价值。

项目具有突出优势安徽水利上市公司品牌优势。

土地成本较低，产品价格优势突出。

项目区域发展前景巨大，投资价值极大。

京沪高铁投资建设，为项目商业办公产品带来广阔投资机遇。

住宅产品定位属高性价比产品，在供需圈内具有广泛目标客户。

项目开发经营风险较小前期已取得期项目土地开发使用权，且土地成本相对较低，同时在开发运作过程中可享受政府提供诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

项目实施建议本市不断有外地品牌发展商进驻，高性价比项目日益增多，市场竞争将进步激烈，建议本项目注意形成独特形象与个性，以本区域市场领跑者姿态赢得市场优势。

期项目商业办公产品开发至关重要，要针对区域经济发展与高铁建设需要，建设适销对路产品，快速销售，形成良性循环，降低风险。

从以上各项经济指标分析可知，本项目具有较好经济效益。

同时项目建设还具有改善区域环境，提供丰富住宅产品，改善城市功能，增加财政税收等社会效益。

综上所述，该项目开发时机成熟，社会效益和经济效益良好，因此可行。

总论龙湖春天及期项目建设背景蚌埠清越置业发展有限公司于年月注册成立，是家以房地产开发投资管理及咨询为主营业务的公司，为安徽省首家建筑企业上市公司安徽水利开发股份有限公司的全资子公司。

公司注册资本人民币万元，性质为有限责任公司，实行核算，自主经营，自负盈亏。

年月公司通过公开招拍挂的方式取得大学城共享区即龙湖春天项泥砂浆粉刷，批腻子道。

物业用房卫生间水泥砂浆粉刷，批腻子道。

楼梯间设备房公共配套用房公共通道开发项目实际状况，在分析蚌埠市相关类型物业市场前景基础上，结合本项目具体情况而预测和选定。

销售收入营业税金及附加估算本项目建筑面积包括多层住宅小高层和高层住宅，总建筑面积为平方米，其中地下室平方米为不可销售面积，其余平方米均为可销售面积。

根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，确定本期开发多层住宅销售均价元平方米小高层销售均价元平方米高层销售均价元平方米。

详见表销售收入营业税金及附加估算表。

龙湖春天期拟开发项目概况详见表。

税费房地产开发项目主要税金为经营税费和所得税。

根据国家有关规定计算相关税费。

税费率表税费项目税费率说明营业税城市维护建设税以营业税为计算基数教育费附加费以营业税为计算基数企业所得税土地增值税详见土地增值税计算表法定盈余公积金利润与利润分配开发项目税后利润等于销售收入扣开发建设成本销售费用和有关税金。

本项目税后利润总额为万元。

所得税计算时按预征政策，并