的主题园区。 在现代服务产业体系中，些中枢事务部门，如金融风险投资广 告法律咨询等产业，大多高度集中于城市中心区域，其空间上的集聚主 要追求信息的畅通性商务合作的便利性以及高度熟练的劳动力。而有 部分区位敏感度较低区位熵大于的产业，如研发服务专门设计服 务仓储物流服务信息及数据处理等，更适合形成各种形式的现代服务 产业园区，是地方推动服务经济发展的重要抓手。 三现代服务业综合园区现状和发展趋势 目前，从国家到地方从城市到区县，各地争相出台产业优惠政策， 加速推动现代服务产业的发展，其中现代服务产业综合园区已成为大城市 主体功能的承载点城市经济的增长点和城市竞争力的爆发点。 而以研发服务专门设计服务仓储物流服务信息及数据处理等为 主要内容的现代服务产业园区，更是在经济现代化中扮演着重要角色，也 为次级城市次城市区域的跨越式发展提供了契机。 园区形式主要包括 科技商务社区 科技商务社区适合于城市边缘的城乡接合部区域的高新技术区的发 展，是个住宅商店休闲场所齐全，工作室或厂房规划有序有机组 合，可以自给自足并能提供足够内部交流空间的综合社区。科技商务社 区以吸纳创新型的研发企业创业企业和企业总部为主，内部工作环境优 越，服务配套设施完善，可以通过内部技术研讨会企业家沙龙等公共活 动，更好地活跃区域内的创新氛围。 呼叫产业数据处理服务园区 引入国内外知名的第三方外包型呼叫中心和数据中心企业地区总部 型呼叫和数据中心企业，也可引入商旅服务业外包呼叫中心消费电子 电视购物保险业的国内外多个龙头企业，并根据单个企业的特殊需求， 进行定制式开发呼叫中心园区，提供酒店预订网上购物地图服务等方 面的集中呼叫服务。园区物业般为产权式公寓房独栋办公房商业及 生活配套设施。 培训产业园区 培训产业园区是将多个职业教育和培训机构整合起来，包括职业技 能素质培训实用技术培训企业培训教育新兴产业培训远程网络 教育等，通过资源共享提升效率塑造品牌。由地方政府或产业房地产商， 负责园区的开发和管理运营，吸引多家培训机构入驻园区，以动态的，短 期的培训项目主，也可以是半年左右的集训。园区运营商负责招生学生 管理实习安排后勤服务。培训机构专家学者顾问等只需要开 发好培训课程。 电子商务仓储物流 电子商务仓储物流中心以其对外交通便利多类型交通以及低廉的租 金成本等方面优势，吸引大中城市电子商务企业入驻，发展以生活资料 为特色的集仓储简单加工物流配送检测维修贸易于体的物流产 业链，打造大型的特色仓储物流园区。其主要设施包括电子交易结算中心 电子信息中心物流配送中心商务办公楼产权商铺会务酒店公寓 以及餐饮娱乐设施。 逆向物流专业处理中心 吸引家用电器行业的大型企业与第三方逆向物流企业合资兴建开 发，集汇集处理库存配送信息整合等功能于体的逆向物流专业 处理中心，同时配备专业的逆流物处理技术人员和处理设备或设施，满 足逆向物流体化信息化社会化绿色化专业化和产业化的要求， 打造具有相当集聚能力的逆向物流中心。其主要设施包括办公区售后维 修区仓储作业区回收处理中心生活服务区。 我国的服务业综合园区的发展趋势 各地园区化进程不断加快 近年来，各地纷纷鼓励企业‚退城进郊‛‚进区入园‛，促进产业合 理集聚，产业园区化比重不断提高。各类产业园区，目前已经成为各地加 快经济发展的重要载体，其在产业出口和利用外资等方面的集聚效应日 益显著 产业链式发展和集群化趋势 虽然近年来我国的产业园区化进程在快速推进，但这种单纯的园区化 即产业‚进区入园‛，只能解决产业的地理集中或产业集聚问题，它只是 现代产业空间组织的种低级形态。从现代产业空间组织形态看，产业园 区的发展般要经历园区化链式发展和集群化三个阶段。目前，我国不 少园区尤其是市县级园区还停留在单纯的园区化阶段，园区功能定位不明 确，缺乏特色和专业化分工，企业间缺乏有机的联系，犹如‚个麻袋装 着大堆土豆‛。这个麻袋就是园区的边界，土豆就是我们招商引资来的 企业，我们打开麻袋，里面的土豆都是散的，缺乏有机关联。可喜的是， 近年来我国些条件较好的园区已开始出现产业链式发展和集群化的趋 势。如北京天津开发区的电子信息产业，昆山花桥的国际商务区等，不 少园区都提出要大力发展产业链经济，加快产业集群化的进程。显然，产 业链式发展和集群化是未来园区产业发展的方向 园区内产业出现融合化趋势 各地园区开始不断强化现代物流商务服务研发信息咨询和中间 服务等生产性服务业的相互融合，建立完善的产业支撑服务体系，以促进 现代制造业与现代服务业的融合发展。可以说，产业的融合发展是当前各 类产业园区发展的大趋势 四长三角区域工业品行业发展现状 中国五金行业求购市场 数据来源中国工业网 专业市场的出现是市场经济发展到定阶段的必然产物。由上图可以 看出，长三角区域是中国五金制造和需求的重要区域。 按照中国五金行业特色区域称号命名管理办法聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的 扩展 在市场竞争中小商品市场纺织服装类批具家具建材五金机电物 流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场 研究分析项目周边案例，寻求项目持续发展及其研究借鉴的方法 案例分析 案例上海奥特莱斯 案例上海国际机电五金城 案例上海五金城中国五金第城 案例上海吉盛伟邦绿地国际家具村 案例上海意邦国际建材品牌中心 案例无锡新世界国际纺织服装城 案例无锡五洲国际工业博览城 案例分析上海奥特莱斯 上海奥特莱斯位于位于青浦赵巷镇国道以北，嘉松中路以东。新 通波塘以西，紧临高速公路，南北分别为沪杭沪宁高速公路东靠 嘉金高速公路，西邻郊环高速公路，由百联集团和香港九龙仓集团 共同投资开发 奥特莱斯划分为三个区，由条主购物通道贯穿，并搭配两条次 购物通道 入口设在嘉松中路，由入口进入，左手边为购物区，右手边为停车场 整个奥特莱斯购物区划分为三个区 从区到区，建筑由低层到高三层 购物区由条主购物通道贯穿，并搭配两条次购物通道 以销售国际国内著名品牌折扣商品为主，集休闲，餐饮和娱乐为体 区处于最佳位臵，均为单层店铺，集聚了世界顶级品牌折扣店 入口 停车场 区 区 区 区店铺以层为主，局部两层主要为国际高档品牌折扣店，结合少量 餐饮店 区为三层店铺，多为国内外知名品牌，进驻的休闲餐饮商店为顾客提供 完善的服务 案例分析二上海国际机电五金城 项目位臵位于上海嘉定区国际汽车城内，毗邻赛车场 项目地理位臵优越，处于三大需求市场的中心位臵，并可获得公路 水运铁路等交通支持 公路处于多条高速公路的下匝口沪宁高速公路华新匝道 口距市场公里沪嘉浏高速公路马陆匝道口距市场公里嘉 金高速公路宝安公路匝道口距市场公里郊区环线公路 宝安公路匝道口距市场公里 水运可获得吴淞口码头的水运支持，宝安公路是市场的门户黄金通 道，可直达吴淞口码头市场的薀藻浜码头为国家级航道，通航能力 吨，连接吴淞码头 铁路南翔和安亭均有铁路货运编组站 项目占地亩，总建筑面积多万平方米目前已开发两期， 商用房套，共万平方米，板材和钢材市场万平方米 期推出商铺套，近万平米。主要经营建筑五金装饰五金 管道阀门五金工具工业机械磨具磨料等十多类机电五金产品 二期推出套商铺，共平米左右。除规划更具特色的机电 五金产品区域外，还启动了板材与钢材市场 嘉定新城为上海重点建 设的三大新城之，总投 资额将达亿左右， 带动对五金机电的巨大 需求 安亭国际汽车城拥有 赛车上海大众等大 量知名生产制造企业，大 量厂房基础设施亟待建 设 南翔江桥区域 受轨道交通建设带动，城 市化进程加速，目前有大 量有大量楼盘建设上 市 项目功能设臵基本以交易区为主，项目未设仓储区办公区，生活配 套在交易区内由部分个体经营者提供 建筑设计体现了商住两用的理念，保证每个门店都有套住宅与之配 套 底层商铺面积开间米，进深米，层高米单间店铺面积 为平米 住宅配套每两间门店上设计住宅套，分两层。单套面积为平 米，层高米，顶层设有阁楼保证每间店面都有套住宅与之配套 由于开发商长期在浙沪从事五金生意，带来大量浙江投资客。 经营户主要是以嘉定闵行其它中小五金城的搬迁过来的客户为主 案例成功经验 规划 选址科学周边三大需求引擎驱动 商住两用全面满足经营居住办公需求。 招商管理 品牌号召品牌厂家经销商带动中小商户 优惠组合租金税收优惠争夺周边商户资源 统招商投资客返租，统招商，规范租金水平与各区业态分布。 案例不足之处 规划 仓储不足项目未规划仓储区域，采取从周边工业园统租赁，再返租给 商户的模式，目前供不应求 未规划生活配套导致生活配套靠分散的门店解决，形象不统 管理 功能平台单除五金城网站外，未构建其它服务平台，五金城覆盖区域 有限 案例分析三上海五金城中国五金第城 上海五金城项目是以五金文化为核心的大型新兴五金专业市场，是上 海市新世纪的项重点工程，选址于国际汽车城外冈工业园区 外冈工业区位于外冈镇宝钱公路以南，沪宜公路两侧，是综合工业区， 分成个