《六福国际项目投资可行性论证初步设计报告》

除此之外，国际金融风暴愈演愈烈，对我国的房地产市场而言，又是次严重的考验。

然而，值得庆幸的是，为了对抗金融风暴的影响，国家下半年出台了二套房贷适度放宽以税费减免刺激购房消费合理为开发商资金松绑等系列的政策。

与此同时，珠海也相应的出台了暂停交易手续费，房地产评估由买卖双方自由选择，不作为交易办证的必备条件根据申请人的住房公积金缴存情况资信还款能力和贷款总额等因素确定具体贷款额度，最高额度则文件规定执行等系列救市政策。

这些政策的出台，对缓解各地楼市危机均有积极作用。

合作方式及风险评估合作方介绍土地方为珠海天朗海峰商贸有限公司合作方式合作方式六福地产次性买断土地使用权，单独开发操作方式六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议，然后在市国土资源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

主要合作条件与土地方的土地价款及付款进度土地价款总占地面积为平方米，土地补偿费总额为元以单位面积价格元平方米计算，价格数据来源于六福房地产评估咨询有限公司付款计划双方签订协议后周内六福公司支付给土地方万元，并打入双方共同指定的公证处账户。

然后六福公司去办理项目立项，如果该项目立项不成，该笔款如数退回给六福公司。

六福公司与市国土资源局签订国有土地出让合同后，由公证处将万元存入土地方指定的账户。

在六福公司与市国土资源局签订国有土地出让合同后，并在土地方将全部开发用地按要求交给六福公司后年内分四次付清余款。

土地方的主要工作负责在项目立项后日内次性提供所有用地供六福公司使用。

所提供的土地必须符合五通平即通路供水排水通电通讯场地平整负责出局办理项目手续的全部文件资料证明等，并负责提供人员配合。

负责协调提供该项目临时用水临时用电。

配合六福公司办理该地块从项目立项签订土地出让合同取得国有土地使用证的所有相关事宜。

负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证六福公司合法开发建设销售使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰。

合作风险评估合作背景出于公司战略的原因，珠海天朗海峰商贸有限公司愿将其下属位于珠海前山桥西珠海大道和南屏次干道交叉的东南角的土地使用权对外出让。

我公司为刚成立不久的房地产开发公司，为了打响第炮，在经过各方面的调查后有意购买该土地。

在此情况下，六福公司直接与土地方进行合作。

土地使用年限土地使用出让年限为年。

土地权属情况根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。

④付款进度与土地手续的配合从前面的付款计划可看出，基本每笔付款都对应相应工作的完成，最大限度避免合作风险。

总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，我公司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市国土资源局办理协议出让，合作风险相对较低。

宗地拟规划为商业居住用地，土地使用性质基本明确。

第三部分市场分析珠海商品住宅市场总体特征整体市场稳步向好珠海前山区域房地产市场分析河两岸房产开发状况早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园涛景花园港湾苑南苑海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。

如今，政府已加大对前山河的整体规划整治力度，些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出许珠海个未来的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，河两岸开始显现出其轮廓。

再加上蓬勃发展中的前山南屏在生活配套设施方面不断地完善，为河两岸的发展提供了强而有力的支持。

前山河河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计年年底正式全面开工。

随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城荣泰河庭等大型房产项目荣延锦苑丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。

同海前山区域房地产市场分析河两岸房产开发状况早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园涛景花园港湾苑南苑海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。

如今，政府已加大对前山河的整体规划整治力度，些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出许珠海个未来的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，河两岸开始显现出其轮廓。

再加上蓬勃发展中的前山南屏在生活配套设施方面不断地完善，为河两岸的发展提供了强而有力的支持。

前山河河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计年年底正式全面开工。

随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城荣泰河庭等大型房产项目荣延锦苑丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。

同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流人流，还将彻底改变它的整体功能。

要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。

前山片区介绍前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，年前山正式建镇，年月撤镇改街，辖区面积平方公里，常住人口万人，其中户藉人口万余人，辖个社区居委会。

辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观圆明新园梅溪牌坊农科园艺中心区内有以世邦国际装饰城为代表的多个装饰城。

驻街机关企事业单位以及大中小学共上千家，是个以建材为特色工业为主体，经济商贸繁荣文化教育发达人口集中的城郊结合区域。

从区域划分来看，前山区域主要由明珠路翠微路金鸡路岱山路逸仙路等几条主干道贯穿组合而成。

同香洲拱北吉大相比，前山无论市政建设还是房产开发，进程都比较缓慢，道路景观绿化环境治安均不如上述区域。

前山长期以来直以发展工业作为龙头产业，建材行业汽车相关产业分布密集，外来流动人口数量众多，住宅小区与工业区交相混杂，市政环境尚须大力整治。

前山河畔年基本建成以生活居住为主开发旅游观光的滨水景观带的议案今年已被市人大通过。

城市西进港珠澳大桥定案拱北，使前山面临新的机遇，该区因距拱北较其他区域近，又是港珠澳大桥车辆分流的主要线路，因此房地产受益将较其他区域大。

商业状况本区除家居生活日常所需商业配套设施，如银行学校市场超市等较为齐全外，已经形成了集装饰装修建材家具汽车业等产业为龙头的特色产业基地，汽车业的发展在前山主要表现为展示展览销售及维修为主，以前山世邦国际装饰广场为代表的各类家装行业特色批发市场为前山的商业发展起到了有力的推动作用。

本区外来人口稠密，主要商业街如明珠路前山路，人流量较大，百货零售业以中低档次商品为主。

人文环境本区由于工厂林立密布，故外来务工和流动人口较多，平均消费水平低，人口素质状况不及吉大香洲等区，治安状况比较混乱，这些因素导致人们在该区投资置业时缺乏信心。

暨南大学进驻前山路，部分改善了人们对本区人文环境的看法。

相信随着珠海城建的深入进行和大批新建小区业主的入住，前山以往的人文环境将发生显著变化。

二前山片区经济发展现状及楼市走向年，前山属地工业产值约亿元，国内生产总值约亿元，街道所属国民生产总值亿元，税收亿元。

在整个香洲区工业生产总值中占有相当重要的比重。

随着广珠城际轻轨的建设与即将落成，前山带定将成为珠海未来交通枢纽位置。

目前，因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也是非常发达的。

目前，有公共汽车路线路路路路路路路路路路路路路路路及观光巴士的号线路可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。

路网早已经贯穿整个珠海市。

受各种利好消息的影响，珠海市的楼市近两年来发展迅猛。

前山区域的经济也随之提高。

许多楼盘如雨后春笋般遍地崛起。

前山楼市也跟着活跃了起来。

加之前山片区的整体价格相对便宜。

因此，成为购房者瞩目的对象。

目前区域楼盘的整体素质相对偏低，升值空间仍然很大。

二前山片区宏观市场分析据珠海房地产销售数据显示，近几年来珠海市的房价与成交率出现了千树万树梨花开的迅猛发展景象。

生产总值也日益提高，尤其是高新产业产值。

相继带动了整个珠海市的经济。

尽管如此，日前珠海市的房价跟珠三角其它城市相比，仍然相对较为低迷。

城市发展空间仍然很大。

预计在未来的几年内，房地产业会成为珠海市居高临下的行业。

关键影响因素如下广珠城际轻轨的建设，最晚年全面通车。

珠海机场与香港机场合作伟创力增加投资，五年内达到万人的工厂珠海年内增加亿人民币投入城市建设前几年珠海大力引资的项目进入投产高峰期港珠澳大桥建设计划没有停止横琴开发区的顺利开展。

珠海目前市区手楼住宅均价大约元平方米左右。

珠海市区两年内的有效供应量约为万建筑平方米珠海市区每年的销售量约万建筑平方米。

而前山片区的均价约为元平方米左右。

在珠海的主城片区中，价格处于低端位置加之广珠城际轨道的落点，前山河的改造等等片区未来的市场需求仍然比较大，且存在定的升值空间。

珠海发展利好太多，近年以来吸引众多大公司进驻。

品牌公司的进驻也就意味着，珠海楼市将出现些高端价格的高端产品。

会领引楼市，带动珠海房价。

而历来房地产大多是地方财政的主要来源，也是国家财政的主要来源，国家最终的目标应该是希望房地产能成熟有序的发展。

房地产就会继续发展，房价就不会跌。

第部分项目概况宗地位置前山桥西珠海大道和南屏次干道交叉的东南角东面是前山河，前山立交桥南临片花圃西面是中新国际花园北面是华发新城二宗地现状该土地为具有五通平的熟地。

所谓五通平，般是指区域或地块具备了道路，给水，排水，通讯，电力等设施或条件以及场地平整。

地下没有管线电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都没有受保护的历史文物古迹可利用的构建。

三项目周边社区配套交通出行因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也是非常发达的。

目前，有公共汽车路线路路路路路路路路路路路路路路路及观光巴士的号线路可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。

路网早已经贯穿整个珠海市。

随着广珠城际轻轨的建设与即将落成，前山带定将成为珠海未来交通枢纽位置。

教育医疗容闳小学，前山中小学，暨南大学香洲区人民医院，嘉济医院文化体育娱乐设施豪庭商务酒店。

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