《安置房小区建设工程项目投资可行性论证初步设计报告》

该县东界宣州市，西接铜陵县青阳县，南连泾县，北邻繁昌县县。

县境状若骆驼，南北长公里，东西宽公里，面积平方公里，占全省总面积的。

现设个乡，个镇。

县人民政府驻城关镇。

现境为江南地区开发较早的地区。

汉代为江南地区交通发达的宣城县和农业发达的春谷县分领。

汉宣城县故城为春秋战国时期的江南名邑，位于当时水路交通要道中江之滨，即今青弋江镇。

宣字据韩诗传说为显也。

古代江南地区开发较晚，但作为吴楚两国交通冲要的宣邑已随着中江水运业的发展而日益繁荣，作为吴楚名邑显扬于江南，并筑城以御守，定名宣城。

作为分领今的春谷县范围较大，包括今部及繁昌铜陵市县等境，治所位今繁昌县荻港镇南公里的苏村带。

县名春谷，说明该地区农业十分发达。

本项目位于文庙路与环城北路之间，为商业居住用地。

随着城市的建设发展，此处具有良好的开发前景。

项目概况本项目规划总用地面积平方米，规划地上总建筑面积为平方米，包括作安置房用的高层住宅楼零星商业地下车库等建筑，其中居住建筑面积约平方米，零星商业建筑面积平方米，菜市场平方米，社区配套建筑面积约平方米，规划地下车库及人防建筑面积约平方米，停车率。

项目总投资亿元，计划开竣工日期为年月年月。

项目将完成五幢高层居住楼和零星商业区菜市场社区配套用房等建设，占地面积平方米，建筑面积为平方米，预计在年月完成。

年经市发展和改革委员会发改投资备字号文批准同意，进行安置房小区项目工程的建设。

年月与市国土资源局签订了国有建设用地土地使用权出让合同，已取得国有建设用地土地使用权证南国出让国用第号，土地用途为商业居住，已取得规划局规号同意该方案的批复，建设用地规划许可证，其他相关手续正在办理中。

建设项目定位为高层居住楼商业区，属安置住宅区，在规划中突破传统居住小区的规划模式，在功能分区合理生态环保舒适人性化的基础上，营造种体现现代城市的居住环境。

随着大型超市的建成，安置房小区将是个集高档购物中心及园林式住宅的综合性房地产项目。

第三节项目建设的必要性大建设给房地产市场带来前所未有的机遇日前，市城市总体规划年正式出台。

目标定位该市是长江中下游重要的综合交通枢纽及区域性经济文化中心，成为先进的制造业基地滨江特色旅游城市，远景目标是成为城市容量有万人的特大城市。

是运河连通长三角。

目标定位皖江城镇带核心城市及长三角城市群中资源环境优越的大型综合性二级城市。

围绕这个目标，规划使合杭高速沿江高速与徐福高速铜南宣高速与芜雁高速形成三纵两横网络新建长江二桥，接通徐福高速，新建铜南宣等高速充分利用长江黄金水道及万吨级港口的有利条件，打通芜申运河，建设芜申运河港口，加强与苏浙沪之间的内河联系。

二是远期拟建民航机场。

远期，规划选址建设民航支线机场，开通至国内主要中心城市的民航支线，同时为铜陵宣城提供服务。

机场选址县城南侧三元片区芜宣高速公路西侧。

此外，规划建设宁芜安城际铁路，推进皖赣铁路复线宁铜铁路复线建设及淮南线合芜段提速改造。

城市中心城区至三个次中心城区远期规划建轻轨线路。

正在建设中的京福铁路将设站在。

三是城区多提供经适房。

根据规划，到年，市利用沿江岸线资源，使其成为城市重要的产业发展带繁昌等县域有效连接成环形生态廊带，发展观光休闲与生态旅游。

年，市中心城区住房供应总量约达万平方米。

规划期内新本案所处市场环境作出客观的调研和分析预测，并对本案所处地段和周边环境未来目标客户的认可度进行初步的调研。

有利因素外部环境乐观，房地产业仍是国家的支柱产业，房地产业的发展带动批相关产业的发展，房地产业的发展是国家经济发展个晴雨表。

国家宏观经济背景趋好，人均稳步上升，在消费品市场尚无突破性转机的前提下，房地产市场未来将持续为投资者关注。

区域金融，文化，经济，商业大环境已趋完善，随着基础设施的进步完善，本区的生活配套设施也将日趋完善，购物休闲，金融证券，文化教育医疗卫生等生活配套已初步形成气候，解决了居民生活的后顾之忧。

将成为未来本市的强劲升值楼盘。

市及房地产市场稳定，对于房产需求量日益增大，原居民普遍愿意买房投资，居住，置业，且大多具有定经济实力。

众多外来人口的加入，使本市常住人口基数不断上升，以及市处皖南北部，其北临长江，南望九华，东接长江金三角，西通中部腹地，素有皖南门户之称。

浩浩长江，由西向东，穿山越岭，奔腾而来，在这里形成条宽阔平稳可行驶万吨级船只的黄金水道。

沪铜铁路沿江高速公路宛如两条巨大的动脉，将同富饶发达的长江三角洲地区和广大内陆腹地连接起来。

由前往南京禄口合肥骆岗机场也非常方便，车程不到个半小时，是大量移居人士的选择，对于房产需求量日益增多。

这类人口更具经济实力，使本市的房地产市场能够持续繁荣。

公司已经锁定的目标客户群体是具有定的经济实力，或处在事业上升期的行业社会精英。

通过对目标客户的初步市场调查，他们对本地段的房产投资兴趣较高，对公司楼盘在现代繁华都市下营造出小桥流水人家的境界，在现代主义的建筑造形下，结合着中国传统园林般的环境景观，实现现代与传统的交融的满意度和认知度也较高。

年银行贷款利息率四次下调，在中央和地方陆续推出新政的当下，楼市的坚冰有望逐渐融化，使得个人购房贷款政策受到鼓励，可以预见的持有成本明显减少，会让更多消费需求重新回归到房地产市场当中。

不利因素近期个别城市出现房产泡沫现象，致使楼价有所平稳，这种现象会对房地产市场造成定的不良影响，加以中央政府对房产市场发展过热的宏观调控，使得部分投资者信心不足，会造成部分投资者持币待购，房产销售进度放慢。

公司的困难就是如何提高投资者对楼盘当前价位稳定无降的信心。

二房地产市场概况房地产市场总体状况良好，健康稳定。

主要表现在以下几个方面房地产投资稳步增长，近年来房地产投资对全县投资增长的贡献和拉动作用逐年提升。

今年上半年房地产开发投资对全县投资增长贡献率为，拉动全县投资增长。

商品房开发销售情况良好，全市商品房施工面积新开工面积竣工面积均有较大增长。

房价稳中有降理性回归，城区商品住宅的销售均价相对平稳，在元的范围内小幅变化。

高位运行，保持平稳，实现了理性回归。

房地产金融情况稳定，房地产贷款总体仍呈增长态势，商业性房地产贷款房地产开发贷款余额个人购房贷款个人住房公积金贷款均呈上涨态势。

房地产市场进步规范，近几年来，通过对房地产市场的综合整顿，尤其是市政府新政的实施，房地产市场行为得到了进步规范。

在各区政府市直各相关部门的共同努力下，在各开发企业的大力支持下，去年年初以来加大了对已出让土地的清理力度，促进了商品房开发量的增加增加了土地供应，扩大了普通住房的有效供应量加快了拆迁安置房和廉租房建设，推进了民生工程加强了商品房预销售管理，规范了市场行为加强了住房金融监管，保障了居民中小户型住房贷款需求加强了部门协调与配合，确保了政府调控措施落实到位。

去年底，市政府就稳定房价，又召开的新闻发布会，推出了五项措施，即重点保障批着力稳定批加快供应批严格住房金融政策进步加大房地产市场监控力度。

这些措施在今年上半年得到了有效地贯彻，促进了市房地产市场的持续健康发展。

第二节需求预测宏观调控政策和金融政策随着国家宏观调控政策和金融政策的进步趋紧，市也和全国全省其他城市样，房地产市场与去年相比略显冷清，部分楼盘成交低迷，出现了观望气氛，消费者如今在买房问题上已经十分理性，不再盲目追高买涨了，些开发企业新开盘的楼盘开价也回归理性。

同时，随着市场供应量的不断加大，商品房销售市场将面临着新轮竞争，些楼盘滞销后将继续采取打折优惠促销，也是楼市回归理性的表现。

特别是去年高价开盘的部分楼盘，今年的价格适当回落，反映出开发企业的理性决策。

目前市及今后的房地产市场走势可概括为短期难熬，长期看好。

开发企业也应积极面对当前宏观调控的形势，及时调整开发经营战略，在理性分析的基础上，稳定心态，准确测算成本和成本上涨趋势，合理定价，不要追求暴利目标，切实加大开发高品质的中小套型中低价位普通商品住房，以满足居民不同消费层次的购房需求。

目前全市潜在的购房需求较大，主要有个方面是工业化和城市化的发展带来人口增加，促进住房需求。

根据市十五规划要求，按照目前万人口计算，城市化率年均增加，每年增加万人需购买或租住商品住房，按人均建筑面积测算，今后每年约需新增万商品住房。

二是新增工业企业落户将带来的外埠人口，增加住房需求。

如每年按照家工业企业递增，每家企业按人计算，合计万人，按其中购买住房，每套按测算，今后每年约需新增万商品住房。

三是人均住房面积增加的住房需求。

去年底市城镇人均住房建筑面积为，第章总论第节项目概要项目名称安置房小区建设工程建设地点市利民北路东侧项目建设单位房地产开发有限公司法定代表人第二节可行性研究的主要技术经济指标总用地面积，总建筑面积，包括安置房零星商业菜市场，社区配套建设，容积率建筑密度建设工期年项目总投资，万元其中土地价格，万元含契税及其他费用自有资金投入，万元银行贷款资金，万元项目销售收入，万元项目投资利润率项目内部收益率项目财务净现值万元投资回收期年贷款偿还期年第三节编制依据安徽省城市居住小区规划设计暂行规定市和总体规划市安置小区详细规划设计建设用地批准书各相关设计规范市建委芜市建号关于进步加强房地产开发项目资本金管理的通知财政部财建号关于印发基本建设财务管理规定的通知市发改委发改投资号关于同意安置小区项目登记备案的批复委托方与有关部门签订的相关协议原建设部房地产开发项目经济评价方法委托方提供的有关数据项目可行性研究委托合同建设项目经济评价方法与参数第三版土地评估有限公司房地产信息数据库工程咨询有限公司工程造价数据库第二章可行性研究背景第节公司简介房地产开发有限公司于年月日注册成立，并有市工商行政管理局颁发的号营业执照。

注册资金为人民币万元整，实收资本为人民币万元整，企业开发资质为暂定级。

公司现有正式职工人，各类专业技术管理人员人，其是以房地产开发为核心，含房产销售物业管理为体的企业。

打造优秀团队创建流品牌是公司确立的长期企业目标，并坚持以人为本，诚信求实的经营理念和团结务实，开拓创新的企业精神，与时俱进开拓发展，立足房地产，作好配套服务，为把市及的商住房建设成为花园式的生态环境和时尚优雅