《城乡建设用地增减挂钩土地整理项目投资可行性论证初步设计报告》

项目建设有利于加快土地的开发与建建设。

可缓解居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。

将安居工程和社会主义新农村建设结合起来建设，也是推进城乡体化进程的必要措施。

土地集约利用的需要。

为引入社会资金进行城乡建设的投资提供新的切入点。

二项目建设内容及规模项目建设内容包括将拆除旧房后的农村院落整理为耕地。

将规划需归并的农村道路整理为耕地。

将规划需归并的农田水利设施整理为耕地。

将规划需归并的田坎整理为耕地。

将项目区的废弃地荒草地整理为耕地。

将分散居住的农村居民迁至规划安置区集中居住，推进镇村体化。

主要标准为土地的拆迁安置补偿其中对拆旧区内零散土地上的危旧农房改造建设，通过土地集约利用获得亩新增建设用地指标，费用为万元亩建新区的亩城镇国有建设用地的拆迁安置补助，成本为万元亩，该价格含建新区内的拆迁安置所涉及的的土地补偿费青苗及附作物补偿费安居房建设及人员安置费土地管理费统征工作经费等建新区宗地外六通等基础设施配套建设万元亩。

三项目实施进度安排该项目土地整理周期个月，土地出让期个月，总计个月，即三年。

四项目总投资及资金来源项目总投资项目总投资预计万元，其中征地拆迁安置成本共计万元拆旧区土地整理费用为万元，建新区统征拆迁费用万元，基础设施建设万元，前期及建设单位管理费万元，担保费用万元，财务费用万元。

资金来源项目资金来源分为自有资本金银行贷款两部分组成。

具体为自筹资金本项目自筹资金由业主筹措万元，占总投资的。

申请银行贷款万元，占总投资的申请银行贷款万元。

贷款期限年期，其中宽限期年。

贷款利率按年期贷款基准利率测算。

资金使用计划根据项目进度要求，项目拟在个月内完成，项目资金预计使用安排为年安排资金万元，占总投资的，主要用于前期项目勘察调查及项目启动使用年度安排资金万元，占总投资的，主要用于支付拆旧区及建新区土地整理项目所涉及拆迁安置房建设及其他补偿年安排资金万元，占总投资的，主要用于拆旧区尾款及建新区土地整理项目的拆迁补偿安居房建设及支付贷款费用。

年安排资金万元，占总投资，主要用于基础设施配套建设及支付贷款费用。

五财务及还款能力分析项目收益预测分析本项目偿债资金还款来源是政府统按实际成本归还项目投入，并通过每年实际投入核定固定收益及项目回报，政府通过土地整理节约出来的符合规划的新增建设用地拆迁补偿安居房建设及支付贷款费用。

年安排资金万元，占总投资，主要用于基础设施配套建设及支付贷款费用。

五财务及还款能力分析项目收益预测分析本项目偿债资金还款来源是政府统按实际成本归还项目投入，并通过每年实际投入核定固定收益及项目回报，政府通过土地整理节约出来的符合规划的新增建设用地，将其上市出让所得收入。

政府获得的土地收益做为项目收益和银行借款偿还保障，公司项目收益将优先保证还贷资金，经测算，土地出让后公司应收项目投资款万元，应收项目资金成本万元，应收项目管理成本万元，应收项目管理费万元，应收项目总投资收益万元，总计收入为万元，总投资万元，项目收益为万元，项目业主收益扣除所得税后为万元。

本项目通过对项目区的土地整理，可缓解农民安置的巨大压力，带动都的经济社会发展，其社会效益显著经过财务分析，投资利润率为，自有资金投资利润率，经济效益显著。

清偿能力分析经上述分析，可用于偿还贷款本金的资金总额为投建的项目本金及项目收益共计万元，是贷款本金总额万元的倍是贷款本息总额万元的倍，能够满足贷款偿还要求。

在还款期内，本息偿还保障率均超过，另外项目由贷款银行认可的担保公司为企业提供融资担保，帮助企业提高信用能力，也为还款提供了重要的保障。

六项目风险分析投资估算的风险。

本项目建设规模较大，且项目涉及的相关土地规划资料尚未细化，本报告对项目的投资仅进行了初步估算，主要工程的工程量拆迁安置量和补偿标准与实际情况可能存在定的偏差，同时今后政策法律市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响本项目的投资和正常实施。

贷款偿还及土地出让收入实现的风险。

本项目用于偿还贷款本息的资金来源主要为政府土地收益还公司款。

根据测算，项目具有较强的偿债能力。

如果配置土地不能按计划到位，土地出让价格及政府还款不能保证，都可能给本项目的贷款偿还带来风险。

拆迁安置风险及资金周转风险项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之，拆迁安置工作正常进行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节，在拆迁安置工作中广泛存在的问题多样性困难艰巨性和周期不确定性，同时拆迁安置和工程建设投资所需资金量大，建设资金有很大部分要从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，则项目可能出现资金周转困难，对本项目建设周期和投资具有重大影响。

筹资风险本项目建设所需要的资金，除了业主的自有资金外，主要来源于银行借款。

旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策进行调整，政府配套政策的调整，都可能给本项目的资金筹措带来风险。

第二章项目业主简介项目业主基本情况名称法人代表公司住所成都市大同镇大同路号注册资本人民币叁仟万元实收资本人民币叁仟万元企业类型其它有限责任公司注册号经营范围项目投资土地整理服务其他无需审批或许可的合法项目。

二经营管理水平公司组织机构设立股东会执行董事和监事，行政机构为总经理负责制，下设行政部财务部项目部和工程部。

二管理层素质执行董事兼总经理董事付总经理财务总监均是大学文化，其中是国家注册土地估价师，是国家注册会计师。

三经营业绩新成立企业。

第三章项目区概况项目概况成都市大同镇界牌村同福村青龙村心社区城乡建设用地增减挂钩项目已经四川省国土资源厅批准立项，项目批文为川国土资函号，以下简称本项目。

项目位于大同镇青龙村心社区，幅员面积亩，预计搬迁农户户人，以实际搬迁为准，新建农村新型社区拆旧区建新区安置房约万平方米，预计产生可挂钩建设用地亩省厅立项为亩，实际以省国土资源厅实际验收为准，计划总投资万元，项目建设期年。

二项目区自然经济社会条件交通状况区内交通布局合理，公路与铁路相互衔接，形成了四通八达的综合交通网络。

区内有国道主干线五纵七横中的上海成都成南高速公路二连浩特河口成绵高速公路和国道线大件路三条国道，以及省道唐巴路成都快速通道成环路，与区境内干线公路构成密集的公路交通网。

国家三条干线铁路成渝宝成达成，成都铁路枢纽北环线均经过，区境内有个铁路车站，条企业铁路专用线，最大到发货量达万吨年。

充足的能源供应第章总论项目名称城乡建设用地增减挂钩土地整理项目二项目性质城乡建设用地增减挂钩土地拆迁安置补偿安居工程建设建设用地统征基础设施配套建设三项目地点本项目建新区位于成都市大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于大同镇同福村界牌村青龙村和心村范围内。

四项目业主五项目运作方式及建设规模项目运作方式采取城乡建设用地增减挂钩的方式完成本次土地整理。

项目区由拆旧区与新建区组成，建新区位于成都市大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于大同镇同福村界牌村青龙村和心村范围内。

本项目通过对拆旧区的拆迁安置土地集约利用获得建设用地指标，再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设，进行社会主义新农村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇建设用地增加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让，以固定收益模式核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，保障投资的回收。

二建设规模本项目包括拆旧区及建新区两部分，建新区位于成都市大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于大同镇同福村界牌村青龙村和心村范围内，预计土地整理面积为亩。

六整理目标根据国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点管理办法国土资发号和四川省关于印发的通知川国土资发号的要求进行土地整理，为了使整理土地达到招拍挂出让条件，推进都土地资源向土地资本转变，做好土地资产运营工作，增加土地收益，充分发挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用，使土地资产价值最大化，支持农民群众的住房安置问题，提升城市形象，提高的知名度和美誉度，为经济建设和城市建设服务。

七报告编制依据中华人民共和国土地管理法国务院关于深化改革严格土地管理的决定国发号关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见国土资发号关于进步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知国土资发号城乡建设用地增减挂钩试点管理办法国土资发号四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法川国土资发号四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实施规划编制技术要点成都市拆院并院工作实施细则成国土资发号成都市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定成国土资发号成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法成国土资发号城市建设规划成都市大同镇青龙心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资意向协议书成都市大同镇青龙心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资补充协议书国家发展改革委建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知发改投资号成都市国土资源局关于转发四川省人民政府关于同意成都市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复的通知成国土资函号。

四川省国土资源厅关于四川省灾后重建城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划第五批的批复川国土资函号。

成都市发展和改革局文件关于企业投资项目备案的通知青发改政务投资函号。

八可研报告概要及主要结论项目建设必要性城乡建设用地增减挂钩就是通过对农村院落道路沟渠田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，更好地贯彻落实保护耕地的基本国策，改善农村居民的生产生活条件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农民收入，提高农村居民生活质量。

城乡建设用地增减挂钩这项工作是贯穿落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定和中央建设社会主义新农村决策的具体体现，是统筹城乡经济发展，加快实施三个集中，改善农村生态环境，改进农业生产条件，改变农村居民传统生活观念，积极构建资源节约型社会的重要举措。

项目建设有利于加快土地的开发与建建设。

可缓解居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。

将安居工程和社会主义新农村建设结合起来建设，也是推进城乡体化进程的必要措施。

土地集约利用的需要。

为引入社会资金进行城