1、经过测算，最终确定本项目建安工程费用为万元。配套设备用房及设施本项费用主要包括水电暖等室外配套设施费用，主要指室外变配电箱水池水泵房热交换站等设施，根据本项目住宅容量以及商业规模，最终确定本项目配套设备用房及设施总费用为万元。室外景观施工费用本项费用包括室外景观设施园林绿地水景雕塑小品广场等设施的施工费用，根据目前住宅小区室外景观设施施工费用标准结合榆林市市场现状以及本项目室外景观规划，确定本项目室外景观施工费用为元平方米实际占地面积，本项目室外景观施工费用最终确定为万元。室外管网费用根据对同类型小区室外管网费用的调查，结合本项目规划设计状况，确定本项目室外管网费用为元平方米建筑面积，最终确定本项目室外管网费用为万元。入口道路地砖铺设以及土方工程本项目特别出资对入口处道路铺设地砖，并进行。

2、规划北区西片控制性详细规划绿化实施方案及基础设施可行性研究报告等的编制工作建立了管委会组织机构，制定了各项规章制度土地统征与榆阳区横山县政府签订了统征协议，已征回土地余亩区域绿化工程已经基本完成积极引进入区项目开发区北区基础设施建设已完成。区内已建成中央直属粮库国道道班农业科技扶贫示范园。近期入区的有长庆第二采气厂生产倒班点开发区千伏变电站华栋中学榆林中学等项目已在建设之中。开发区居住区控制面积平方公里。启动阶段，重点建设中心区小区工业大道和过境公路交汇处生态园居住小区粮库东面和沙河小区农业科技扶贫示范园东部，面积约平方公里。其中年完成建筑面积万平方米，年完成建筑面积万平方米。目前正在开发建设的小区主要有陕西圣邦房地产开发公司开发的圣景名苑项目，该项目占地亩，总建筑面积平方米，房屋套数套。

3、米原油产量万吨甲醇万吨盐万吨聚氯乙烯的生产能力达到万吨，煤气盐甲醇产量稳居全省首位。折合油气当量，榆林依然保持了中国第产能大市地位。五是三农和社会事业投入增幅全省第。全市三农和社会事业投入亿元，占地方财政收入的，创历年之最。全市粮食产量万吨，农林牧渔业总产值达到亿元，增长。六是招商引资规模历史第。全年实际利，工程前期咨询费用为万元，最终确定前期工程总费用为万元。建设配套费根据榆林市经济开发区关于建设配套费的相关规定，本项目市政配套费收费标准为元，另本项目水电天然气增容等费用为万元，最终确定本项目建设配套费为万元。建安工程费建安工程费主要包括建筑工程的土建工程安装工程电梯工程三个部分，根据陕西省现行建筑工程定额，结合榆林市同类型类似规模项目目前造价水平，确定本第页共页项目各种类型建筑物造价。

4、追求高品位生活的消费群日益壮大容易接受高质素住宅产品的消费引导。第三节区域房地产市场发展状况分析本项目位于榆林城区西南即在规划中的榆林城市第五组团用地范围内。该开发区设立于年月，是经陕西省人民政府批准设立的陕西唯以能源重化工项目建设为主体的省级经济开发区。经济开发区以能源重化工建设项目为主体，以荒沙地综合开发治理生态农业基础设施建设和房地产开发为突破口，产业发展与基础设施生态环境建设并举。具体实现基础设施超前化生态环境优美化空间形态景观序列化个性化三大目标。年左右时间，开发区将建成集农业工业商贸科技教育居住娱乐旅游为体，环境优美，基础设施完善，支撑服务体系化健全，功能结构布局合理的既具榆林独特风格又有现代特色的综合型对外开放的窗口示范区。目前，开发区建设工作进展顺利，已经完成了开发区总体。

5、增长势头。榆林年国民经济初现跨越发展态势，六项指标再创历史新高，多项经济指标位居全省前列，实现了十五的良好开局，为跨越式发展奠定了坚实的基础。是经济增长速度稳居全省第。全市预计达到亿元，增长，高出全省个百分点，连续五年为全省第。二是财政收入增速全省第。财政收入突破百亿元大关，达到亿元，增长，增速全省第其中地方财政收入亿元，增长，高于全省百分点。三是固定资产投资再创历史新高。全市完成固定资产投资亿元，增长。能源化工基地个重点项目全面推进，其中个在建项目完成投资亿元，增长。已落实个超百亿元项目。四是工业增速实现历史第。预计全年实现规模以上工业总产值亿元，增长，创历史新高，工业对全市经济的贡献率达。煤电油气化工四大工业支柱产业进步发展壮大，煤炭产量达到亿吨，电力装机容量达到万千瓦天然气产量亿立。

6、简单的绿化改造，根据调研，最终确定本项单价为元平方米实际占地面积，最终确定本项费用为万元。工程监理费本项费用根据陕西省现行工程监理收费标准结合榆林市建筑工程监理市场现行收费状况，最终确定本项目工程监理费取费费率为，最终确定本项目工程监理费用为万元。建设单位管理费本项费用主要指开发商在项目管理中所发生的费用，根据同类型同等规模项目实际费用发生情况结合本项目实际状况,最终确定本项目建设单位管理费为万元。预备费预备费指在项目建设期间为应对由于不可预见的原因而造成的项目建设费用增大所需增加的投资，如材料价格上涨等引起的费用增加，本项目预备费按照国家相关规定按照以上项之和的提取。通过计算，本项目预备费为万元。建设期贷款利息第页共页本项目利用银行贷款万元，经测算，建设期贷款利息共计万元。项目总投资本。

7、由榆阳区海兴房地产开发公司开发的墨金园号项目占地亩，总建筑面积平方米，房屋套数为套，由榆林经济开发区房地产开发公司投资兴建的桃花园住宅小区占地亩，总建筑面积平方米，房屋套数套，另有占地亩的锦园小区，总建筑面积平方米，由榆林市文昌集团开发的沙漠绿洲项目占地亩，目前这些项目已在建设中。由于经济开发区的重心是以能源重化工建设项目为主体，因此该地段内住宅用地十分有限，住宅用地在该区域内具有相当的稀缺性。随着经济开发区的逐步开发建设，其配套的不断完善，人们对其区域位置优势将会逐渐认可，该区域内土地价值必定会得到较大的提升，从而有力的带动区域内房地产项目的大幅升值。第三章项目所在地概况第节自然条件地理位置榆林市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省区交界接壤地带，位于东经，北纬之间，东临黄河与山西相望。

8、建设工作量具体确定，其中建设工程部分，结合建筑市场资金给付情况确定。具体各期资金投入数量详见附表附表附表附表附表第五节项目经济评价本次经济分析采用本章前节中所测算的基础数据，结合项目的投资计划及销售进度计划，确定以季度作为项目计算基本单位，项目计算期根据目前现行建筑工期定额，结合榆林地区施工建设条件，并考虑项目销售周期最终确定为年。本次经济评价主要对项目的财务盈利能力及项目的不确定性分析等方面进行测算，以确定项目在财务上是否可行。财务盈利能力分析通过科学的测算，本项目的各项经济指标如下表所示其中动态指标的年基准收益率按照计算财务经济指标全投资第页共页项目所得税后所得税前财务内部收益率年财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年全投资利润率资本金利润率通过上表可以看出，本项目全投资内部。

9、西连宁夏甘肃，北邻内蒙，南接本省延安市。黄河沿东界南下涉境多公里，明长城横贯东西多公里。地域东西长公里，南北宽约公里，总面积平方公里。二气象条件榆林气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，日较差大，无霜期短，年平均气温，平均降水毫米左右，无霜期天左右。三水文条件境内有大小条河流汇入黄河，主要是四河四川无定河秃尾河窟野河佳芦河，皇甫川孤山川清水川石马川。北部沙区有多个内陆湖泊，红碱淖是陕西最大的内陆湖泊，总面积平方公里，总蓄水量亿立方米四地质条件地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积的，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面积的。平均海拔至米。第二节经济条件近几年来，随着西部大开发战略的实施，榆林作为西部重要城市之，经济保持了稳定快速持续地发展，近几年来各项经济指标继续保持了良好的。

10、产交易需交纳契税及手续费，按照销售收入的计取。三销售费用本项费用主要指项目在销售过程发生的销售推广费用，按照同类型项目的取费标准，结合本项目实际，最终确定本项目的销售费用按照各类型物业总销售收入的计取。第页共页第三节项目销售进度计划本项目销售进度计划根据榆林市同类型项目的销售状况，结合本项目分两期建设的特点编制，各期项目开始销售时间为该年度第三季度，销售终止时间为下年度第四季度，结合房地产销售淡旺季特点，各期预测销售进度如下表所示项目各期销售进度计划表期二期第四节项目投资计划及资金筹措方案根据项目实际情况，结合建设单位的资金实力，本项目投资计划以建设方资本金银行贷款以及销售收入扣除税金相结合作为资金筹措方式，其中自有资金万元，利用银行贷款万元。各阶段资金的投入量以及资金来源根据项目各分期。

11、益率大于基准收益利率，项目动态静态净现值均大于零，项目静态及动态投资回收期小于项目计算期，项目投资利润率也处于合理的范围之类，因此本项目盈利能力较好。二清偿能力分析本项目资金来源以自有资金以及销售收入为主，银行贷款万元，相对项目总体规模较小，根据资金来源与运用表测算，项目清偿能力较好。三不确定性分析通过测算，可以看出对本项目是否盈利的主要影响因素是经营收入及总投资两个变量，因此本次不确定性分析主要针对这两个因素变动对项目内部收益率所产生的影响进行分析，结果如下表所示双因素敏感性分析表销售收入变动投资变动由上表可以看出本项目具有定的抗风险能力。注以上分析详细过程见附表附表第六节财务评价结论第页共页根据测算，本项目全部投资所得税后的财务内部收益率税后为资本金利润率税前为,以上指标表明，本项目。

12、目总投资为以上项之和，经过计算本项目总投资为万元。以上费用测算的详细过程见附表投资估算表第页共页第二节项目销售收入及相关费用测算项目销售收入测算本项目各种类型物业销售价格的测算方法主要是通过市场调研，然后根据具有可比性的同类型物业价格水平，采用市场比较法确定最终销售价格。经过科学测算，各种物业的销售价格具体如下住宅开盘后销售均价为元平方米，以后各期推出项目每期以的涨幅增加。分期二期推出商业开盘后销售均价为元平方米，以后各期推出项目每期以的涨幅增加。分期二期推出酒店开盘后以销售均价元平方米销售。不进行装修地上地下车库销售价格为万元个分期为万二期为万推出二应缴税费测算本项目按现行规定出售类物业应缴税费计算，项目应缴营业税为销售收入的城市建设维护税为营业税的教育费附加为营业税的。另外对外出售房。

参考资料：

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