《榆林经济开发区项目投资可行性论证初步设计报告》

对非法买卖的国有土地和集体土地律依法收回对在发出通告后横山原榆林市审批划拔的国有土地和集体土地，均为违法批地，统收回南郊农场在开发区内的土地，可按统征土地及所涉及人员债务整体划转开发区管委会或有偿划拔土地的办法解决。

统征划拔后收回后的土地由现榆林市土地管理局统管理。

二土地和建筑物补偿标准用地补偿标准水浇地元亩林草地元亩平整后土地元亩覆盖土壤土地元亩苗圃地元亩树木砍伐补偿标准用材林树木直径公分以上元株。

直径底于公分以下的元株。

经济林挂果树元株幼果树元株拆除建筑物补偿标准砖混房元平方米简易房平方米围墙元平方米大门元个水井压井元个机井元个厕所元个圈棚元个村碑元个坟三年内新坟元座三年以上老坟元座迁移下列设施均由产权单位自行迁移，不予补偿。

本区电力系统的杆线铁塔变压器等电力设施电讯线务部门的光缆电缆杆线及设施各种铁皮房临时工棚。

产权属于村集体或村民非电力系统单位居民的电力设施，补偿标准为电杆迁移费元根含电线，变压器元台。

第三章建设条件分析榆林社会经济状况开发区的建设与地方社会经济状况密切相关。

榆林位于陕西最北部，地处中国中西部结合地带。

全市总面积万平方公里，有区县，总人口万，资源富集，区域经济的特色明显，是国家能源重化工基地和全国生态环境建设重点地区，也是陕西重要的农牧业基地。

改革开放年来，昔日贫穷落后封闭的榆林，经济社会面貌发生了深刻而巨大的变化。

年，实现国内生产总值亿元，比年翻了番，比上年下降了，其中，第产业增加值亿元，下降了，第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

全市人均国内生产总值元。

全年社会商业零售价格比上年下降，失业率。

全市财政总收入亿元，比年增长了倍。

全社会固定资产投资亿元，比上年增长了。

目前，榆林市农村经济全面发展，农业综合生产能力大大提高，农民的温饱问题基本得到解决治沙治土取得了显著成效，生态环境开始向良性转变基础设施建设步伐加快，投资环境有了较大改善优势资源开发全面启动，煤炭电力化工建材轻纺等支柱产业逐步形成经济实力明显增强，人民生活水平显著提高社会主义精神文明建设整体推进，科技教育文化等各项社会事业不断发展。

经过多年的建设，榆林市区的市政基础设施和市容面貌发生了很大变化，为榆林经济开发区的建设和招商引资打下了良好的基础。

二有利条件西部大开发的实施为开发区的建设创造了有利条件。

从地理位置基础设施工业基础资源开发科技力量等方面看，陕西在西部大开发中具有承东启西的作用，是加快西部经济发展的突破口和桥头堡。

在经济发展过程中，陕西已产生了榆林和西安两个有重大开发价值的区域经济增长极。

陕西的选择是发挥科技优势，开创知识经济，二是利用榆林的资源优势，走资源开发利用的路子。

榆林有中国的科威特之称，矿产资源的潜在价值居全国第四位，地位十分突出，可以和以太原为中心的能源基地，以兰州为中心的黄河上游能源资源开发区和以新疆三大盆地为基础的石油化工基地联成体，形成中国乃至世界最大的能源原材料产业带。

二良好的经济地理区位，能够让开发区获得源源不断的动力。

榆林是国家能源重化工基地，也是陕西省圭字型经济发展带的北端极核，处在我国中西部结合地带，北邻呼和浩特包头经济区，东接太原经济区，南连关中经济区和兰新经济带，西接兰州银川经济区。

在区域体系中，榆林为晋陕蒙宁的接壤地区，与包头呼和浩特银川太原西安等大城市构成等距周边态势，据断裂点理论分析，有望形成个完整的经济增长极核和完整的经济区，即榆林中心城市，经济发展可同时受到几大经济区的推动，容易产生自身发展的动力和广阔的辐射空间。

榆林开发区建设正是增强榆林晋陕蒙地域中心城市的重大举措，能够为榆林的产业集聚发挥重要的作用。

三基础设施的不断完善给开发区的建设奠定了坚实的基础。

目前，包神神朔铁路建成通车，太中铁路前期工作全面展开，贯通西包铁路全线的神延铁路工程进展顺利，线下工程基本完工，铺轨工程已经开始，年建成通车后，将对榆林的资源外运，信息内输和发展外向型经济起到了巨大的推动作用。

国道绥清段建成投运，榆神段完成总工程量的，纵贯全区南北的干线公路全部实现了二级化。

榆佳公路改造野大公路期改造工程全面竣工。

西煤东运的重要通道神盘公路和全国第条沙漠高速公路榆靖高速公路如期开工，青银高速公路吴定段和靖延高速公路进入工可研阶段，县级公路建设进程不断加快，全市已有个乡镇通了油路，占乡镇总数的。

全市公路总里程达到公里些松柏类针叶树。

另可组织园林工作者研究引进适合本地生长的些观赏性或经济价值高的树种，丰富本地的树种资源。

三绿地指标开发区规划绿地面积公顷，人均平方米，占规划建设用地面积的。

其中规划公共绿地面积公顷，人均公共绿地面积平方米，占规划建设用地面积的。

第六章开发建设计划开发区建设将需要年左右的时间，分三期按计划进行实施。

起步阶段在九五末和十五期间，利用五年左右的时间，为启动建设和功能开发阶段，主要结合醋酸项目的建设，铁路站场的建设，以国道两侧为起步区，总面积约平方公里。

完成大部分基础设施和公共服务设施建设，着力改善投资环境，有步骤有重点地加强重点项目的前期工作，吸引或启动批项目开工建设，进入规模化生产，初步形成开发区的雏形。

二完善发展阶段利用年左右时间，实现规划建设，强化和扩大资源的深加工，加快规划建设目标和功能完善阶段。

要加快工业结构升级和高效化，培植批在国内外市场有较大知名度和竞争力的龙头企业，形成功能齐全布局合理基础设施超前交通便捷居住舒适商贸发达服务支撑健全环境优美的新的经济增长极。

具体实现三大目标基础设施超前化高标准和完善的给排水系统，普及率供热供气率达到通讯普及率以上道路交通畅通快捷，并有与外部联系的交通干道，使道路广场面积占总用地左右。

生态环境优美化环保环卫要达到国家流水平，绿地率达到以上，人均公共绿地面积平方米以上，绿化覆盖率达到以上，同时加强三废治理，建立高水准的社会服务设施，高档次的环境质量。

空间形态景观序列个性化通过各种广场中心区的建筑造型道路断面形式绿化城市标志雕塑等丰富开发区的景观和轮廓线。

这种发展目标，体现了对功能环境和人的重视与关心体现了开发区建设从城市风貌到内在气质的追求体现了种新的建设模式的探索。

是种从布局结构交通体系居住环境产业结构中心区建设等方面均有别于其它开发区的建设模式，种适应世纪发展需求的模式。

三持续增长阶段开发区各功能成熟完善，工业产业进步升级或优化，开发区内的龙头企业和名牌产品在国内外市场有知名度和较强的竞争力，国家特大型现代化能源重化工基地完全形成并发挥重要作用。

第七章投资额估算开发区的投资总额即为开发区的土地取得费和基础设施配套建设费土地开发费。

开发区的直接收入即为开发区熟地的出让金或土地租赁费。

按照科学合理稳妥的原则进行测算，开发区直接收入与开发投资持平，以成本价出让，计算期取年，分三个阶段计算，其中启步区平方公里。

根据实际情况，对征地费标准土地开发期贷款利率进行调整，其中征地费标准征地面积按平方公里计，开发区内土地除亩耕地外，其余几乎全是尚未平整的沙地，原土地估价报告所定的征地费过高，但由于目前尚无开发区内各类用地树木建筑物的准确数据，估计平均每亩不到元，按元亩测算。

预计银行贷款利率在短期内不会上调，以银行现行五年期贷款利率为名义利率，换算为实际利率为，作为项目的贷款利息率。

地价测算土地征地费用全部用地征地费平均为元亩，即元平方米，总费用为万元。

二土地开发费采取土地估价报告中的数据，榆林经济开发区按七通平后的熟地出让，根据我国省级开发区的资料，七通平土地开发费般为亿元平方公里，即万元亩，平均为万元亩，榆林经济开发区位于中等城市，经济落后，区内基础设施水平低，启动前还要进行生态环境治理，其开发配套取中等水平，即万元亩万元亩，折合元平方米元平方米。

三土地税费土地征地管理费，按征地费的计取元平方米。

四土地开发期由于开发区启动现无资金来源，前期又无基础，加之前期工作千头万绪，估计前期的进展会比较缓慢，为稳妥保守起见，滚动开发的阶段周期以年计，年。

五贷款利率取银行中长期贷款名义利率，实际利率为。

六开发利润率取近几年社会平均利润率和建筑工程预算定额规定利润率，。

七无限期土地成本价格范围计算由，得元平方米。

元平方米。

二年土地价格测算无限年期土地价格基准还原利率。

基准还原利率年资金费用率年风险贴补率。

年资金费用率取银行多年来年期定期存款利率平均值。

年风险贴补率取。

经计算，基准还原利率为。

元平方米元平方米，换算后得万元亩万元亩。

三比较法分析将榆林开发区与国内和省内其他中等城市产业用的基准地价进行对比分析，结果见附表，从表中可看出，与榆林类似的城市边缘地带三四级工业用地土地的基准地价般为元平方米，即每亩万元，居住用地三四级的基准地价般为元平方米，合万元亩，二三四级居住和工业综合用地地价平均为元平方米，合万元亩。

从些开发区的地价来看，安阳经济区工业用地万元亩，居住用地万元亩，商业用地万元亩呼市经济区工业用地万元亩，商业用地万元亩，生活用地万元亩九江经济区工业仓储用地万元亩，房地产用地万元亩，商贸金融用地万元亩。

榆林经济开发区位于市西南角，从土地级别来看，位置相对偏远，土地利用方式是居住和工业，高效产业化农业园综合利用型，所以土地级别应在二至四级之间，从发展水平看，榆林低于咸阳包头安阳自贡等城市，却高于杨陵兴平等城市，所以地价应界于两者之间，估价结果为元平方米，可信度较高。

四总地价总面积以平方公里计算，则总地价为总亿元总亿元总亿元。

单元平方米万元。

以上土地价格包含土地征地管理费耕地占用税土地登记费水利基金放线定界费土地补偿费安置补助费附属物补偿费人员安置费契税等费用。

五基础设施配套费基础设施建设费用就是开发后的熟地价格与生地价格之差。

生地价格生征地费用出让年限内场地使用费的折现值之和。

其中征地费用为元亩开发贷款利率，取开发年限，取三年投资年利率，取出让年限内土地使用费按榆林市规定为元年平方米，取元年平方米。

生地单价元平方米。

生地价亿元。