《榆林远洋东山建材中心项目投资可行性论证初步设计报告》

，榆林市是我国重要的能源化工产业区，具有独特的区位优势，随着地方经济的快速发展拥有了较为完善的商业服务体系和较为完整的综合运输体系，为此，榆林市委市政府高度重视发展现代物流产业和建材产业，多次召开专门会议研究部署物流产业建材发展的指导方针和发展战略，并在榆林市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中明确指出发展现代物流产业是榆林市新的经济增长点，要形成布局合理功能齐全设施先进运转高效与国内大物流区紧密衔接的现代物流体系。

随着榆林能源化工基地建设步伐的加快，人民群众生活水平不断提高，对居住条件也提出了更高的要求，房地产逐渐成为投资和消费的热点。

住宅建设投资占固定资产投资比例直保持在左右。

房地产业的发展带动了建材加工业及家居装饰业的决速发展。

但目前榆林的建材市场无论从规模上还是管理上都不能适应市场发展和消费者的需要。

当地建材销售商大多采用批零兼营方式，经营规模小而分散，基本上是摊位制经营，内部的管理机制比较简单，能与国际接轨的大型建筑材料专业批发市场还未出现，在服务意识服务手段交易方式设施条件规模经营的能力等方面，与形成现化化大流通体系还存在极大差距。

榆林远洋东山建材中心的建设，将榆林东沙新城区杂乱转无序的建材统搬迁在规划建设的物流城内，项目建成后，将形成榆林东沙新城区具有较大辐射和带动功能的站式家居建材广场。

，二可行性研究结论市场预测和项目规模本项目拟用地万，约亩。

建筑面积万，其中建材区万，仓库区万，计量打包区，材料试验检测室，办公管理信息中心商务酒店万多功能停车场服务区建筑面积万，附属设施万绿化面积万，道路万。

各种服务价格建材交易区市场铺面租赁按每月元，入住率计算，年收入万元仓库区租赁费按每月元，出租率，年收入万元多功能停车场和服务区以每天平均停车辆计，每辆元天，年收入万元货物配送年完成万吨，每吨元运费，实现配送收入万元酒店餐饮娱乐服务年收入以万元考虑其他服务收入万元。

二原材料燃料和动力供应项目建成投产后，年需外购无烟煤吨，耗电万度，水万立方米，天然气万立方米，燃油吨。

三工厂组织及劳动定员该项目上马后，企业的组织原则是总经理领导下的部门经理负责制，实行三级管理，内设机构为行政和生产两大块七个部门，第十二章财务效益分析生产成本和营业收入估算本项目财务评价依据国家计委建设部年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数第三版国家目前最新的财税制度和有关规定财务评价基础参数确定如下本项目计算期定为年含建设期年基准收益率定为增值税按计算进项税按计扣，城乡维护建设税率按营业税的，教育附加按营业税的，所得税按国家规定取福利按人员工资的计提银行贷款年利率按照计贴现率按计建筑物折旧年限按年计，土地折旧年限按年计，机器设备折旧年限按年计，电子设备按年折旧，运输工具按年折旧，残值均按计算。

生产总成本估算生产总成本的构成有外购燃料动力年需万元。

工资及福利基金。

本中心共有职工人，共计发放工资万元，福利基金按工资总额的提取，计万元。

企业交纳的各类职工保险费用按工资总额的提职，计万元，三项共计万元。

，折旧及摊销费共计万元，年均万元。

修理费按固定资产原值的计算，项目建成后前二年为保修期，不计修理费，每年修理费万元。

征地费万元。

管理费按照人员工资和福利之和的计算，每年万元。

营业费用按照营业额的计算，每年万元。

以上各项费用总额构成项目生产总成本。

总成本扣除折旧及大修理基金和流动资金利息为经营成本。

具体内容详见附表六附表十。

二营业收入及利润估算项目达产后，正常年份可实现销售收入万元，计算期内共可实现税前利润万元，年平均利润总额万元。

详见附表五。

二财务评价财务盈利能力分析所得税前后财务内部回收率财务内部回收率是指计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的贴现率。

本项目全部投资所得税前财务内部回收率为，所得税后财务内部回收率为。

，投资回收期本项目静态投资回收期所得税前为年，所得税后为年均低于年。

借款偿还期本项目采用等额分年偿还贷款，经计算还款有保证。

二盈亏平衡分析达产期以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为，即项目经营能力达到正常生产期的时就可以保本经营。

三财务评价结论本项目财务指标均十分理想，全部投资所得税后内部收益率为，高于本行业允许最低内部回收率的水平，净现值万元，大于。

经营期平均利润总额万元，投资利润率为，项目的财务效益是非常好的。

借款偿还期年，可见项目的清偿能力较强，可顺利偿还清银行借款。

本项目的盈亏平衡点仅为全部生产能力的，项目出现亏损的可能性极小。

综上所述，本项目的财务评价结论是可行的。

，第十三章可行性研究结论与建议结论通过对项目的诸多方面的技术和经济分析论证，我们得出如下结论本项目建设是必要的，符合地方产业发展规划和要求，具有较好的盈利能力，财务可行性研究结论可行，经济社会效益显著，规模适宜，技术指标可行。

社会效益体现在本项目投产后，可每年可中转物资万吨，年创总产值万元，不仅企业本身有很好的财务效益，而且每年可上缴销售税金及附加万元，所得税万元，对国家和地方财政都会有较大的贡献。

项目建成后，将为榆林市提供个商户位，多个就业岗位，吸引多家企业入驻榆林，这必将促进经济消费和相关经济的发展。

项目建成后，将大大改观市容市貌，使分散的个体经营户走向集约化规模化道路，解决城市周边大货车因无停车位或者停车场地小而造成对城市交通的拥挤和阻塞。

另外，项目的定位符合榆林市十五发展规划的要求因此，建议实施本项目。

二建议榆林远洋东山建材中心是榆林城区东沙物流园区的主要入园企业，建设中必将面临新的问题。

如本项目仅征地费万元，是项目总投资的，因此建议有关部门对此项目给子适当政策优惠，减少工程造价，以利项目尽决启动。

同时建议建设单位为保证项目的顺利实施，应尽快充实相关人员，加强技术力量，搞好协调，抓好项目的考察论证审批立项资金筹措人员培训工程发包设备采购等工作，以保证工期，确保项目早日投产，发挥效益。

第章项目总论项目概况项目名称榆林远洋东山建材中心二项目建设单位榆林市远洋建筑工程有限公司三项目拟建地点和建设内容榆林远洋东山建材中心拟建于榆阳区牛家梁林场附近，毗邻榆林市规划的两个物流中心区之的东沙物流园区，榆林城区通往麻黄梁工业园区的榆麻路国道新建过境线边西包铁路贷物专线边。

建设区域占地亩，总建筑面积万。

项目由建材销售和物流仓储两大部分组成，分三个专业区，分别是建材交易区物流仓库区商务酒店服务生活区。

项目功能贸易功能建材贸易。

仓储功能项目拟建大型钢材库水泥库木材库材料核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传周转库等。

服务功能设有宾馆物流信息中心娱乐中心。

质量监督功能项目设有质量监测中心环保检测中心，跟踪监督项目区域内建材的环保质量。

四建设单位基本情况榆林市远洋建筑工程有限公司成立于年月，现有员工人，注册资本万元，拥有固定资产万元，累计上缴利税万元。

已经成为榆林市实力比较雄厚规模较大效益良好的民营企业之。

五可行性研究报告编制单位榆林市远洋建筑工程设计公司。

六研究工作依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要榆林市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要国家和省市有关工业项目建设政策法令和法规。

国家和省市有关物流项目建设政策法令和法规榆林市有关房地产业的相关政策，榆林市有关招商引资的相关政策项目建设单位提供的有关基础资料根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

七项目提出的背景榆林市位于陕西省最北端，地处晋陕蒙宁甘五省交界处，是国内外少有的能源矿产资源富集区，目前已发现大类多种矿产资源，其中煤炭天然气石油和盐四大资源储量十分丰富，据勘探，榆林煤炭预测储量亿吨，探明储量亿吨，占全国探明储量的，含煤面积占全市土地面积的，为世界七大煤田之。

随着我国经济的迅速发展，能源需求与供给之间的矛盾日显突出，为确保经济建设可持续发展的后劲，上世纪年代初期，国家进步加大了能源开发的力度，榆林作为国家级能源重化工基地，迎来了历史性的发展机遇。

省第十次党代会也把能源化工确定为我省六大特色产业之，明确提出，要以国家西电东送西气东输为契机，加决陕北能源化工基地建设，形成对全省经济最具贡献的新的支柱产业群，成为新世纪我国现代化建设的个重要能源接续地。

榆林市依托其资源优势，大力发展煤炭电力油气化工四大支柱产业，积极推进煤向电力转化煤电向载能工业转化煤油气盐向化工产品转化的经济发展战略，自西部大开发实施以来，榆林市国民经济以年均的速度快速增长，其增幅高于全省的平均水平。

，近年来，榆林国家能源化工基地的建设已形成跨越发展的态势，年，全市地区生产总值跨上千亿元台阶，达到亿元，稳居全省第二，同比增长，增速连续年保持全省第。

规模以上工业总产值超过千亿元，达到亿元。

全社会固定资产投资突破亿元大关，达到亿元。

财政总收入突破亿元，达到亿元，其中地方财政收入达到亿元，同比增长。

社会消费品零售总额突破亿元，达到亿元。

城镇居民人均可支配收入过万元，达到元，农民人均纯收入首次超过全省水平，达到元。

年，榆林以建设国内流国际知名能源化工基地为目标，继续做强做大能化经济，坚持走新型工业化道路，引进先进转化项目，壮大主导产业规模，培育优势产品，严格市场准入，继续实施大区域布局大项目策划大集团引领大园区承载战略，以能源化工为主体装备制造和精细化工为两翼的体两翼发展格局，建设长城沿线无定河沿岸人字形千里工业走廊。

加快资源深度转化，打造煤电材料煤制油煤盐化工和油气化工四大产业链。

预计全年实现生产总值亿元，同比增长以上财政总收入完成亿元，增长，其中地方财政收入亿元，增长全社会固定资产投资完成亿元，增长。

预计全年实现生产原煤亿吨，原盐万吨，原油万吨，天然气亿立方米，发电量亿度，水泥万吨，精甲醇万吨，聚氯乙烯万吨，平板玻璃万重量箱。

，榆林市是我国重要的能源化工产业区，具有独特的区位优势，随着地方经济的快速发展拥有了较为完善的商业服务体系和较为完整的综合运输体系，为此，榆林市委市政府高度重视发展现代物流产业和建材产业，多次召开专门会议研究部署物流产业建材发展的指导方针和发展战略，并在榆林市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中明确指出发展