《民族文化创意产业园项目投资可行性论证初步设计报告》

由四川省云南商会牵头，整合商会内外部资源，指定商会副会长单位成都潇天投资管理有限公司负责前期项目运作筹备工作，土地整理由四川华海建设集团四川豪庆投资公司四川桂湖置业四川万品置业四川白鹿山置业等会员单位分解实施各子项目，四川省创意产业协会总体指导，四川西部商会联盟俱乐部项目协办。

另联动导入云南福宝文化集团，云南迪庆文化旅游集团共同投资打造经营中国西部民族文化创意产业园。

成都潇天投资管理公司投入部分资金，主要用于项目设计营销推广拆迁工程建设由建筑商或其他投资者投资，建设完成后，项目由潇天公司经营管理。

潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额，向施工方或投资方支付的资金利息，作为投资者的投资回报。

投资者待潇天公司取得该土地使用权，进行产业园各子项目销售后，收回全部投资。

四项目实施的必要性中国西部民族文化创意产业园是个涉及旅游贸易建筑物流商业信息和电子商务等多个相关行业的综合项目，项目的建成将极大地推动成都创意产业和地区经济的发展，优化资源配置及地区产业结构，解决社会就业，增加财政收入，创造良好的经济效益和社会效益。

通过整合行业资源，完善郫县创意产业配套，提升郫县创意旅游产业水平，做大做强郫县创意旅游产业，确立郫县在成都民族创意产业的龙头地位。

项目的建设不但可以充分利用本地的资源优势，推动旅游经济的发展，而且能有效拉动交通运输餐饮服务房地产等相关产业发展，加快城市化进程。

项目的建设能快速高效地聚积人气，提高郫县唐昌镇的城市档次与水平扩大辐射，引导吸收周边地区的资金流物流信息流，进步拓展地区间的市场空间，活跃地方经济。

项目的实施将加速农村劳动力的转移，吸收下岗人员再就业和解决富余劳动力，在解决社会就业，促进社会稳定方面发挥重要作用。

项目将有效地聚积人流资金流物流信息流，带动相关产业的发展，推动横山周边片区的开发建设，项目的实施必将极大提升唐昌镇土地价值，实现良好的经济效益。

项目的实施对于挖掘整理中华民族传统文化，传承弘扬中华民族有着重要的意义。

第二章宏观环境分析郫县的发展机遇和有利条件近年来，郫县深入实施城乡统筹四位体科学发展战略，通过统筹实施三个集中，联动推进三化，城乡经济社会全面进步，为推进郫县新轮发展打下了良好基础。

当前郫县正处于深入推进城乡体化加快城乡全面现代化新的发展阶段，城乡体化已进入系统提升深度推进的关键时期。

在这个新的历史发展时期，郫县面临诸多的发展机遇和有利条件。

宏观层面从宏观层面看，无论是灾后重建，还是保增长保民生保稳定扩大内需，中央和省市都出台了系列积极的宽松政策，加大了投入力度，定程度上将缓解长期以来困扰和制约郫县发展的投入问题。

而根据国际经济形势和国家产业政策的调整，郫县完全有条件发展民族文化创意产业，同时，随着城乡统筹改革试验区建设的推进，允许我们在体制机制创新上先行先试，我们可以在些重点环节有所突破，可以在项目资金政策等方面用好用活用足政策，利用比其它地方更为良好的政策环境和政策支撑，加快县域经济社会发展。

自身的资源条件从郫县自身的资源条件看，郫县优良的自然生态环境和丰富的科教文化资源，造就了郫县得天独厚的发展优势。

郫县拥有优美的自然生态田园风光上风上水，八河并流，丰富的水资源等良好的自然生态环境，成为国家级生态示范区。

望丛祠扬雄故里古城遗址等人文历史积淀深厚，辖区高校科教资源非常丰富，全县有所高校万师生，拥有多个科研机构多个国家重点学科。

这些不仅为休闲旅游文化创意等产业发展提供必要条件，而且为生态智力要求较高的文化创意等新兴产业提供了发展空间，为经济社会发展提供素质较高的智力型劳动力，有利于县域经济社会的可持续发展。

交通区位条件从郫县的交通区位条件看，郫县交通便捷，区位优越，是最具投资潜力的地方。

郫县离成都市主城区仅十多公里，有羊西线成灌公路沙西线大道等多条公路与中心城区和周边地区相连。

随着成灌快铁地铁号线城市干道改造郫县彭州快速铁路等批交通基础设施的陆续建成，郫县的区位优势将更加凸显。

尤其是作为灾后重建营业税金及附加房产税土地增值税所得税三净现金流量税前累计净现金流量税前四净现金流量税后累计净现金流量税后五现值系数六净现值税前累计净现值税前七净现值税后累计净现值税后计算指标财务净现值万元内部收益率税前税后六清偿能力分析项目借款共万元，建设期发生的财务费用万由自有资金支付。

经营期每年须支付的财务费用，除第年经营收入无法满足外，其余各年支付财务费用后还有大量资金节余。

本项目方案假定年取得土地进行销售，还清全部借款，如果土地提前拍卖，则偿还期将随之提前。

从项目盈利能力来看，项目具有较强的清偿能力。

七资金平衡分析在项目计算期内，各年资金来源与运用是平衡有余的。

项目方案从谨慎性原则出发，第年预计出租率较低，同时为吸引人气，计划免半年租金，因此，亏损万元，资金面临定压力。

采取收取保证金的办法，共收取保证金万，弥补资金缺口。

资金来源与运用表单位万元序号项目合计建设经营期资金来源租金收入销售收入自有资金长期借款保证金收入回收经营资金回收固定资余值二资金运用开发建设投资经营资金运营及维护费财务费用经营期退还保证金营业税金及附加房产税土地增值税所得税借款本金偿还三盈余资金四累计盈余资金八临界点分析为考察对项目效益有影响的因素变化的极限承受力，对土地价格工程费用销售均价销售面积租金均价等因素作临界点分析。

若项目期望的内部收益率为，则土地价格临界点为万亩，每亩增加了万工程费用临界点元平米，增加了元平米销售均价临界点元平米，下降元平米销售面积临界点平米，减少平米租金均价临界点元平米月，下降元平米月。

临界点分析表变量单位基本值临界点全部投资税后内部收益率期望值土地价格万亩最高值工程费用元平米最高值销售均价元平米最低值销售面积平米最低值租金均价元平米月最低值九不确定性分析盈亏平衡分析经测算，在出租价格和出租率不变的情况下，项目盈亏平衡点销售面积平米，销售均价为元平米基本方案均价为元平米，说明项目销售率或销售均价只要不低于预期的，即可保本，具有较强的抗风险能力。

敏感性分析敏感性分析表序号敏感因素单位变动幅度金额净利润投资净利润率税后税后万元万元土地价格万亩工程费用元平米销售均价元平米租金均价元平米月将土地价格工程费用销售均价租金均价等作为不确定性因素，进行单因素敏感性分析，结果表明销售均价对项目影响最大，其次是工程费用，再次是租金价格，土地价格影响最小。

土地费用在总投资占的比重最大，但项目前期只需支付万的拆迁费用，大部分土地款在年支付，所以对项目内部收益率影响较小。

如果项目土地款在前期支付，则对项目的影响会加大，会大幅下降。

当销售价格降低时，税后为，说明项目具有较强的抗风险能力。

十财务评价结论通过对项目的财务分析，本项目投资利润率，投资净利润率全部投资税后财务净现值万元，内部收益率，大于基准收益率在计算期内项目资金来源与运用平衡有余，只要取得土地进行销售便可还清全部借款项目在销售均价降低时，为，仍大于基准收益率，当降低时，大于。

项目具有较强的盈利能力清偿能力及抗风险能力，项目财务评价可行。

第十章风险与对策政策风险目前，全国正在深入开展土地市场治理整顿，国务院已停审批农用地转非农建设用地，项目指标近期无法落实。

去年以来，国家开始对房地产行业进行宏观调控，今年力度更加，对土地及房地产信贷进行严格的控制，项目面临较大的政策和金融风险。

项目要顺利实施必须充分利用政府资源成都蜀都文旅公司，借助政府的力量，争取获得政府的支持，否则，项目无法启动。

此外，还应借助郫县旅游产业的优势和成都市文化创意发展的政策，项目必须与文化创意产业结合起来，作为中国西部民族文化创意的产业配套项目上报备案。

二土地资源风险目前由于政策原因，项目不能取得土地，该地块拍卖的时间也无法确定。

由于土地的稀缺性及城市的不断发展，项目地块价格将不断上涨，另外，地块为综合用地，土地的转让必须通过拍卖，地块的拍卖价格很难确定，因此，项目在获取土地方面面临定的风险，而土地价格直接关系到项目的经济效益如果项目现在进行开发建设，必须与政府搭成协议，锁定土地价格或分享土地增值收益，以规避土地不确定性带来的风险。

三市场风险相比东部发达地区，西部地区文化产业发展的主要优势在于拥有丰富的文化资源。

如何将资源优势转化为产业优势，提升市场化运作能力，是西部地区文化产业发展面临的共同问题。

郫县的地区生产总值与金牛区之比是但第三产业及部分文化创意产业分别是及。

即使和温江双流比，郫县的文化创意产业不论规模或在增加值中的比重也是落后者。

加快中国西部民族文化创意产业园的建设，争取政府优惠政策，完善产业配套，吸引企业入驻促进产业结构的调整，带动本地产业的发展，提高企业生产效率。

建设西部规模最大的民族文化创意产业园，完善功能配套，增强辐射力和竞争吸引外地文化创意企业入驻或投资，设立办事处或销售公司。

财务风险由于政策原因，项目无法取得银行贷款，融资问题直接关系到项目的成败，目前项目通过建设单位筹措资金的方案还有待验证此外，项目建成后，市场有定的培养过程，前期经营收入可能较低，而项目每年必须向建设单位支付近千万的财务费用，如果经营状况不好，将面临较大的资金压力。

加强项目的宣传推广，加深投资方对项目的认识充分利用政府资源，争取获得政府的支持，为项目融资提供担保，增强投资者的信心。

拓宽融资渠道，吸引创意企业投资或入股。

加大促销和招商力度，提高商家入驻率，进行商铺使用权的销售，减轻前期资金压力