《江苏宿迁老年公寓项目投资可行性论证初步设计报告》

即使是专为老年朋友开发建设的老年公寓单在物业管理方面也存在不足。

老年公寓开发完毕后的经营不仅是般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。

而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理却是泛化片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。

而科学合理的专业化经营和以老人为中心的爱心服务并建立信誉和知名品牌，是老年公寓项目建设进入良性循环的关键，这就要求开发商在具有较好的房地产开发水平的同时，联合专业服务单位提高自身的管理服务水平，为住户提供特殊的服务。

我国城市老年公寓的发展方向综合性通用住宅应成为老年公寓开发建设的主导产品根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组其中岁为年青老人，岁为老年人，岁以上为长寿老人。

由于各个年龄组的老人对住宅的需求有所不同，因此笔者认为开发修建种适应不同龄组老人特点的老年公寓，在这里不妨称其为综合性通用住宅，它应作为有志于开发老年住宅的开发商考虑的关键。

综合性通用住宅与其他相比最大的不同在于在周密地考虑老年居住者的生理状况基础上，它能根据居住老人的实际情况，改善和增加必要的设施及医护系统来帮助提高老年人的自主和自理能力。

二综合性通用住宅的设计应适合不同层次的老年人的需求针对老年人的生理特点，综合性通用住宅的设计要点就是避弊趋利。

楼层不能太高，层以上必须设电梯，电梯间和楼梯适宜大，可放置轮椅和安装升降椅。

住宅入口及门口面积宜适当增大，便于轮椅通过，并在通过处安装或预留装扶手的埋件。

室内地板应当平坦防滑没有高差，不可设门槛等障碍物，防止老人摔跤和便于轮椅通过，浴池底也应防滑。

厨房卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅时使用，日照采风要顺畅。

除了以上这些特点之外，通用住宅的个显著特点是依据老人在不同时期因生理变化带来的不同需求而设计年青型阶段。

这类型老人生活能够自理，因此住房面积不必太大可开辟出定面积作为储物室，但要有相应的厨房卫生间和相应的服务网络，如菜市超市为这些老人提供生活方便。

老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到附近的服务机构中参加活动或寻求帮助，服务人员可提供上门服务。

老年型阶段。

这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施，因此室内设计转为无障碍设计，可将用于储物的空间重新利用起来，拆除后以便增大活动空间家具器具和设备要配置在便于老人操作的位置另外，住宅入口卫生局浴池坐便器旁应增设扶手携动地板防滑措施再次巩固门最好改为推拉式并要有显明的色彩标志，以提醒老人注意房间照明要提高两倍以上，便于老人靠视觉获取信息。

此外，改变方向或有高度的地方应用鲜明色彩安装警铃以便及时或自动地发出警报，使老人能够得到帮助增设专门家政服务人员为此类老人提供日常必需服务。

长寿型阶段。

这类型老人是需要特别护理的。

这段时间通用住宅除具备上述两年龄组住宅设计的大部分功能外，还应开设治疗护理康复及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。

室内要给护理人员留下足够的护理空间，特别是浴室和卫生间定要放大尺寸，保证老人活动需要和协助老人所需空间。

电话电灯开关都要装在老人床头易触摸的位置。

室内应设有同整栋大楼安全警报系统相连的紧急呼救设施，以应付老人突发病和其它突发事件的发生。

总之，要融服务医疗护理设施为体，老人在这里能够得到全方位的护理。

三综合性通用住宅的周边环境应满足老年人的要求综合性通用住宅是根据老年人的身体生理心理的特殊性而设置的。

老年人进入黄昏期，大多会产生失落感和忧伤感，这会极大地损害他们的身心健康。

因此在设计人居环境时应充分认识到这点，并在规划设计时有选择地与儿童青年人的活动场所相结合而进行布置，以丰富老年人的生活内容，要让老年人能看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，这可造就他们的身心健康。

除此之外还应加强家政服务建设，建立家政服务制度健康管理制度社会福利保险等，把工作做到每个老人的身边。

另外，由于老年人的身理特点，特别要求住宅应修建在城郊交界处，环境幽静依山傍水空气清新交通方便的风景区并要有广阔的绿化带，做到见绿不见尘，抑制尘土飞扬，这样的环境能使老人心情舒畅。

良好的生态环境能满足老年人的生活行为性和操作性要求，又有安全感，具有健康性灵活性方便性自然回归性，让老人在良好的环境中愉快地度过晚年。

综上所述，面对老龄化的发展前景，修建老年公寓是时代的需要，历史的必然，是落实老年人老有所养老有所居老有所医老有所乐老有所学老有所为的重要措施。

兴办老年公寓，尤其是综合性通用住宅，促进了由传统的家庭养老向社会化养老服务的过渡，使许多家庭解除了后顾之忧，老人不再为家庭经营老年生活用品，适应老年人的需要。

第三十五条发展社区服务，逐步建立适应老年人需要的生活服务文化体育活动疾病护理与康复等服务设施和网点。

发扬邻里互助的传统，提倡邻里间关心帮助有困难的老年人。

鼓励和支持社会志愿者为老年人服务。

第三十六条地方各级人民政府根据当地条件，可以在参观游览乘坐公共交通工具等方面，对老年人给予优待和照顾。

第三十七条农村老年人不承担义务工和劳动积累工。

第三十八条广播电影电视报刊待应当反映老年人的生活，开展维护老年人合法权益的宣传，为老年人服务。

第三十九条老年人因其合法权益受侵害提起诉讼交纳诉讼费确有困难的，可以缓交减交或者免交需要获得律师帮助，但无力支付律师费用的，可以获得法律援助。

第四章参与社会发展第四十条国家和社会应当重视珍惜老年人的知识技能和革命建设经验，尊重他们的优良品德，发挥老年人的专长和作用。

第四十条国家应当为老年人参与社会主义物质文明和精神文明建设创造条件。

根据社会需要和可能，鼓励老年人在自愿和量力的情况下，从事下列活动对青少年和儿童进行社会主义爱国主义集体主义教育和艰苦奋斗等优良传统教育二传授文化和科技知识三提供咨询服务四依法参与科技开发和应用五依法从事经营和生产活动六兴办社会公益事业七参与维护社会治安协助调解民间纠纷八参加其他社会活动。

第四十二条老年人参加劳动的合法收入受法律保护。

第五章法律责任第四十三条老年人合法权益受到侵害的，被侵害人或者其代理人有权要求有关部门处理，或者依法向人民法院提起诉讼。

人民法院和有关部门，对侵犯老年人合法权益的申诉控告和检举，应当依法及时受理，不得推诿拖延。

第四十四条不履行保护老年人合法权益职责的部门或者组织，其上级主管部门应当给予批语教育，责令改正。

国家工作人员违法失职，致使老年人合法权益受到损害的，由其所在组织或者上级机关责令改正，或者给予行政处分构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条老年人与家庭成员因赡养扶养或者住房财产发生纠纷，可以要求家庭成员所在组织或者居民委员会村民委员会调解，也可以直接向人民法院提起诉讼。

调解前款纠纷时，对有过错的家庭成员，应当给予批评教育，责令改正。

人民法院对老年人追索赡养费或者扶养费的申请，可以依法裁定先予执行。

第四十六条以暴力或者其他方法公然侮辱老年人捏造事实诽谤老年人或者虐待老年人，情节较轻的，依照治安管理处罚条例的有关规定处罚构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条暴力干涉老年人婚姻自由或者对老年人负有赡养义务扶养义务而拒绝赡养扶养，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条家庭成员有盗窃诈骗抢夺勒索故意毁坏老年人财物，情节较轻的，依治管理处罚条例的有关规定处罚构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则第四十九条民族自治地方的人民代表大会，可以根据本法的原则，结合当地民族风俗习惯的具体情况，依照法定程序制定变通的或者补充的规定。

第五十条本法自年月日起施行。

项目详细策划项目选址建议针对老年人喜欢安静淡泊朴素平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区工厂区，与子女的居住要求差异较大，同时老年人怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴共同话题共同乐趣。

因而对项目选址有如下要求地形应尽可能平坦以减少陡斜的步道，坡道或踏步。

相对平坦的现场可促进步行这是种高度理想的运动。

周边不应以主要交通干线为界。

以便于购物，逛公园而不必穿过主要街道。

基本的商业设施，如超市，干洗店，药房等，应尽可能邻近并易于前往。

基本的地区公共设施如文化馆，保健服务和娱乐设施等都要靠近。

就此而论应注意到对许多老年人来说其最大步行半径应为公里。

公共交通应直达建设场地，由于许多为老年人服务的项目，如专门的就医条件，往往不在本区而在其它区。

场地不宜直接邻近学校或儿童游乐场或为青年与所活跃出入的娱乐区。

场地应有足够的面积，以满足开展户外静止性与运动性的娱乐活动的要求。

还要注意到整个土地的利用模式依照可能的趋势及预期的计划有发生改变的可能性。

二规划设计构想老年住宅设计要求，首先要切从老年人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能心理特征生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。

总体来说，应当按下列观点来选择和确定我们的思路。

要有功用性要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。

家具器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。

要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，定注意放大些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。

要有安全性住宅内总会存在些不安全的因素，需要加以注意。

特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。

要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。

在紧急危险的情况下，在老年人判别力行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。

要有健康性要保持老人的居室厕所浴室厨房容易清扫的方便条件。

老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照通风采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。

要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。

要能确保隐私性老年人