众的强烈愿望。 人口的急增与城市的繁荣，导致住宅及商业用房量的增大，必然 对住宅及商业基础设施提出更高的标准和要求。因此，城市人口的日 益增多及经济的迅速发展对住宅产业建设提出了更高更迫切的要求。 因此，飞达新世纪广场应运而生，从而推进城市综合功能开发协调 发展，将成为城区的道新风景线。 飞达新世纪广场，地处怀化市中央商务区的核心地带， 位于怀化市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场， 东接怀荣宾馆，西毗怀化市新城市步行街原区政府及嫩溪垅商业 区。规划总用地约亩。 飞达新世纪广场总建筑面积约为。其中住宅酒店 写字楼建筑面积，商业建筑面积，地下建筑面积 ，绿地率，建筑密度，容积率，居住户数户， 停车位个。 该项目地上二十八层，地下两层。其中负层为超市及潮流街， 负二层为停车场和设备用房，至五层为百货商场，六七八层为餐饮 娱乐，八层以上主楼栋为酒店及写字楼，栋为住宅。 整个工程包括征地建安工程道路绿化等，经投资估算， 本项目总投资为万元。建设期含前期工作按年实施。本项目 资金来源，申请贷款万元，余下由建设方融资自筹及预售房款解 决。 经计算本项目投资利润率为所得税后所得税 前，投资利税率为，全部投资财务内部收益率为税 后税前，全部投资财务净现值为万元税后万 元税前，投资回收期为年税后年税前。其贷款偿还期 为年，满足银行的还贷要求。同时，财务敏感性分析表明，本项目具 有较强的财务抗风险能力。 飞达新世纪广场的建设，将为怀化市中央商务区的建设，迎丰 路的改造，改观市容市貌，做出巨大贡献。对于提高城市品位，强化中 心城市功能有很大的促进作用必将成为城区新的经济增长点，开发 后产生的商贸规模效应和辐射效应，从而增加税费收入将有效地创 造新的就业机会，确保方社会的稳定，创造出良好的经济效益和社 会效益。 二城市概况及建设条件 城市简况 怀化市位于湖南省西南部，东径，北纬 ，地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。 怀化市域是个狭长地理单元，南北长达，东西宽约 ，形似跑兔。它东倚雪峰山脉，与常德邵阳娄底交界 北靠武陵山脉，与湘西自治州张家界相连西与重庆黔江的秀山 酉阳以及贵州的铜仁凯里地区为邻南连九万大山，与广西桂林三 江龙胜等地接壤。素有黔滇门户全楚咽喉之称，今有湖南 西大门之美誉。 怀化历史悠久，古称荆楚之地。早在新石器时代，这里的先民 们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统中国 后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有多年的历 史。年撤地设地级市，现辖个县市区，是个多民族聚居 的地区，现有侗苗土家瑶等个少数民族。依照人口抽样调查 资料推算，年末全市在册总人口为万人，常住人口为 万人。 怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是 湖南省的重点旅游城市之。全市有万佛山丹霞地貌五强溪浩淼泽 国有第二兵马俑美誉的秦代黔中郡古城赞为楚南上游 第胜迹的芙蓉楼等等无不钟灵毓秀，令人流连忘返龙底河和夜郎 谷的漂流惊险神奇，撩人心魄芷江龙津风雨桥通道皇都侗民族文化 村怀化中国侗文化城等侗文化旅游景点神奇旖旎，特色鲜明。 怀化地灵人杰，人文荟萃。老辈无产阶级革命家向警予滕代 远粟裕同志出生于此，世界杂交水稻之父袁隆平在安江农校首 次培育成功杂交水稻，爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。 怀化也是些重大历史事件的发生地。中国工农红军通道转兵会议旧 址中国人民抗日战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历 史的重大事件。 怀化市素有火车拖来的城市之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁 路和焦柳线及渝怀铁路呈大字在城区交汇，怀化编组站怀化南 站是全国九大编组站之，货物吞吐能力居全国第九。高速铁路的 建设将更加拉近怀化与周边中心城市的距离，对加快怀化的城市发展 起着至关重要的作用。怀化境内高速公路已建成的有沪昆高速，正在 建设的有杭瑞高速，那将开工建设的有包茂高速。国道与国 道在城区呈十字交叉，另加上国道及条省道公路纵横全境， 县乡公路通达城乡。芷江机场距市区公里，现已开通北京广州 长沙航线。总长公里通航里程公里的沅水航运可通江达 海。已形成水陆空三位体的立体交通网络，成为我国西南地区 最大的综合交通枢纽之。 随着改革开放各项事业的发展，怀化市的城市建设日新月异，成 绩斐然城区人口不断增多，城区面积不断加大，怀化市区已发展成为 万人口的中等城市。面向新世纪，怀化市委市政府于年提 出了充分发挥区位资源两大优势，努力建造五省市区周边中 心城市新的发展战略。怀化至年发展目标是力争国内生产总 值在年的基础上翻番，社会主义市场经济体制进步完善，社 会经济生活基本上走上规范气象局提供资料，怀化市常年主要特点气候温 和雨量充沛，热量丰富，光照适宜，无霜期长。 据怀化市气象局提供资料，怀化市常年最高气温历年 最多两天，最低气温历年最多天，平均气温最 大降雨量毫米，平均降雨量毫米最小相对湿度，平 均相对湿度年均日照小时，以上积温， 年均气压百帕平均风速米秒，最大风速米秒大风 日数天，积雪日数天，雷暴日数天，霜日数天。历 年平均蒸发量为。无霜期天。年平均风速为， 月份刮西南风，其余个月刮北风。 地层与地质构造 飞达新世纪广场用地地层主要由二叠系和第四系地层组成。岩层 主要为灰岩泥质灰岩泥灰岩和粘性土。 根据区域资料，白垩纪以后至第三纪以前，怀化市鹤城区及其附 近区域为凹陷沉降区，在其怀化市鹤城区的城北沉积了白垩系巨厚层 的紫红色岩层。第三纪以来至第四纪，区内地壳整体呈间歇性上升， 形成了多级剥夷面和河流侵蚀堆积阶地。但自第四纪以来，地壳上升 隆起的速度和强度渐趋缓慢和减弱。 根据历史地震记载，怀化市鹤城区未发生过破坏性地震，场地土 层主要为冲积相粉质粘土，厚度般为，局部大于，以中硬土为 主。下伏二叠系长兴组灰岩岩溶较发育，岩体较坚硬完整，属稳定基 岩。所以，场地类别为类，属抗震较有利地段。 建筑抗震设计规范和中国地震动参数区 划图表明，怀化市鹤城区属抗震设防烈度度与小 于度的过渡地带，但根据怀化市有关文件规定，怀化市鹤城区建筑抗 震设防烈度定为度，地震动峰值加速度为，地震动反应谱特征 周期值为。综上所述，场地内属稳定地块。 水文 太平溪是舞水河的级支流，发源于花桥镇金鸡沟，全长公里， 流域面积平方公里，由东北流入市区，在市区南部入舞水河。市区 流程公里，平均坡降。丰水期流量秒，最大流量 秒，枯水期最小流量米秒。湖天桥下年遇洪水位 米。 区域内地表水主要来源于天然降雨。地下水主要有松散岩类孔隙 水，碳酸岩夹碎屑裂隙岩溶水和碎屑岩裂隙水。该场地地下水按其形 成条件和赋存特征，为松散岩类孔隙水。 该类型地下水对混凝土和混凝土中钢筋无腐蚀，对钢结构具弱腐 蚀。 社会条件 独特的地理位置，便利的交通条件，优美的自然环境，为建设高尚 城市综合体提供了很好的投资条件和稳定的利益保障，建设条件完 备。 供水方便 建设施工及生活用水全部由怀化市供水总公司供给。目前，怀化 市供水总公司供水能力达万吨，供大于求，其配套管网均已敷设 到拟建选址，完全可以满足工程建设施工所需用水。 电力有充裕保障 怀化市电力资源丰富，在十二个县市区中，除个别乡村外，都已达 到农村初级电气化标准，全年区内发电量达亿千瓦时，供电网络完 善，有国家地区两大电网。供电十分稳定可靠。 三项目建设的背景及必要性 项目建设的背景 商贸物流发展外部环境面临有利机遇 西部大开发战略与中部崛起战略的进步深入 怀化位于西部大开发战略的重要实施地之的成渝经济区中部 崛起战略的重要实施地之的长株潭经济区辐射范围的交接处，这两 个重要地区的发展促使怀化城市地位的改变，使怀化作为五省市 区周边地区中心城市的地位显现，成为怀化发展的重要机遇。 区域交通条件的进步完善 根据中国中长期铁网规划，渝怀线邵六线建成，渝怀线大 通道建设，将对怀化对接珠三角经济区和成渝经济区贵阳将要建成 直直通珠三角入海口的铁路大通道，怀化处于这通道湖南区段的重要 节点根据国家高速公路网规划，条南北向纵线之的包头至 茂门高速公路，与条东西横向之的上海至昆明高速公路将为怀 化融入全国高速公路系统带来较好的发展前景怀化的芷江机场已经 转为民用，扩建工程将要上马。这些有利的交通条件都将进步加强 怀化同周围重要经济区的联系，大大提升怀化的交通枢纽地位，为怀 化带来新的发展。 湘西地区发展获得新的发展优惠政策 湖南省在年编制了湘西城镇体系规划，旨在推动湘西地区 的全面发展，规划明确把怀化定为湘西地区的级中心城市，为怀化 未来的发展带来了新机遇。在湖南省现代物流业发展规划中，明 确怀化为全省四大区域物流中心之，全省级物流节点城市全国 二级物流节点城市。政策提出对怀化市这样的中部边远山区，省政 府在资金配套上要给予优惠政策，减免贫困县和少数民族自治县的配 套资金同时根据湘西地区开发规划突出发展的个优势产业， 实行项目贷款贴息提供引导资金加大财政转移支付适当提高地 方税收分享比例等扶持措施，这都将为怀化新轮的发展注入强大的 动力。 国家发改委等九部委制定的关于促进我国现代物流业发展的