成投资额年均增长。 全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长。在此基础上，年 月，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长，高于同期固定资产 投资增幅近个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。全 国个人购买商品房占商品房销售额的比重由年的，提高到年的 。而年月则进步提高到。居民购房能力的变化及购买 力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。从产品结构及市场平衡情况 看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由年的提高到年的 年，在房地产开发投资完成额中商品住宅办公用房商业用房和 其他用房所占的比重分别为和办公用房及商业用房严重 供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。而从年 月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为 和，得到进步优化。在商品住宅销售中，年月销售面积为 亿平方米，占同期竣工面积的。其中，销售面积增幅为，竣工面积增幅 为，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由年 的每平方米元，提高到年的元。其中商品住宅平均销售价 格由年的元，提高到年的元，年均增长。年 月，商品房销售价格每平方米为元，同比上升。仍显著低于同期 左右的增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。 年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中 求规范。在年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了些值得关注的 结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，年政府出台了些对我国房 地产市场的未来发展具有重大意义的政策。年初国土资源部关于清理各类园区 用地加强土地供应调控的紧急通知决定清理违规设立的各类园区和加强土地供 应管理，停止别墅类用地的土地供应。月份最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，这对治理虚假广告和重复抵押， 防范金融风险，规范市场秩序起到了重要的保障作用。月，中国人民银行关 于进步加强房地产信贷业务管理的通知规定，这些规定对于防范金融风险 规范市场秩序维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用。月，国务院 关于促进房地产市场持续健康发展的通知在充分肯定房地产业关联度高， 带动力强，已经成为国民经济的支柱产业的基础上，重申发挥市场机制在房地 产业资源配置中的基础性调节作用，并在完善供应政策改革住房制度健全市 场体系发展住房信贷改进规划管理调控土地供应加强市场监管整顿市 场秩序等多个方面都作出了相应的规定。通知提出要努力实现房地产市场 总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，这将是今后若干年里中国房地 产市场发展的基本要求。 二江苏省大丰市房地产市场分析 经济状况 大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射， 区位优势十分突出。大丰经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显， 第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，大丰社会全面进步，城镇建设步伐加快， 交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是江苏省首批文明城市。大丰的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶 段，其经济指标绝对值增长较快。年全市预期完成预计全年实现 亿元，同比增长原口径财政收入亿元，剔除出口退税免抵调库 增值税和农业税下调部分，实际完成收入亿元，同口径增长城镇居 民人均可支配收入元农民人均纯收入元，同比分别增长 经济结构进步优化，三次产业比例调整为∶∶再次跻身全国县 域经济基本竞争力百强县市行列。到年，全市力争达到亿元， 人均超过美元，财政收入达到亿元，均比年翻两番以上，率先全 面建成小康社会到年，达到亿元，人均超过美元，比 年翻三番，财政收入达到亿元，比年翻四番，全市总体上实现基本现代 化。 苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新轮 产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用，可以预见随着长江三角洲经济 的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分 的劳动密集型企业，北迁将成为该类企业的发展趋势，能否把握该项机遇，将自 身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展的关键。 房地产状况 衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准首先要看房地产业的发展与 宏观经济状况的适应度其次要看商品房供给与需求的均衡态再次要看房屋价 格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展 的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。 城市化进程加速房地产业发展。工业化的发展将极大的加速城市化进程，城 市化进程正是人口财富人才资本的横向集中的过程，城市中心功能的进 步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。年之内如果国家不出现大的 政策性调整，房地产市场还将会有年的高速发展时期。 大丰市的经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真 正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未及汇总对大丰市新的中心线商品房有投资购买兴趣的意向 表示有兴趣购买，表示可以考虑，表示不买。 对住宅形式的选择 的人选择多层的人选择小高层的人选择联体别墅。 对开发区房价的预期 希望价格范围在元希望价格范围在 元的人希望价格范围在元。 对付款方式的选择 的人选择次性付款的人选择分期付款方式，并向银行按揭 贷款。 对购买房子面积的要求 的人希望以下希望希望 希望希望以上。 对房型的要求 的人希望房型为三房二厅二卫，希望房型为三房二厅卫， 希望房型为二房二厅二卫，希望房型为二房二厅卫。 对各房间面积大小的选择 希望主卧面积在，希望主卧面积在希 望次卧面积在，希望次卧面积在希望客厅 面积在，希望客厅面积在希望餐厅面积 在，希望客厅面积在希望厨房面积在 ，希望厨房面积在希望卫生间面积在， 希望卫生间面积在希望阳台面积在，希望客 厅面积在。 对建筑外立面风格的选择 希望是欧式风格的，希望是现代风格，希望是中式风格。 对建筑外立面颜色的选择 希望是白色的，希望是黄色的，希望是红色的。 对建筑外立面材料的选择希望用面砖，希望用涂料。 对屋顶造型的选择 希望坡顶式，希望平顶式，希望飘带式。 对阳台形式的选择 希望是封闭式，希望是敞开式。 对窗台造型的选择 希望是落地窗台，希望是普通窗台，希望是六角窗台。 对窗框材质的选择 希望用塑钢，希望用铝合金。 对阳台造型的选择 希望是弧形，希望是方形。 对小区采用哪种供气方式 希望是管道煤气，是瓶装液化气。 在购买商品房时，考虑哪些因素 主要考虑交通和环境因素，主要考虑生活配套，主要考虑 地段，主要考虑教育配套，主要考虑房价和房型。总体上人 们都希望小区周边交通生活配套教育配套比较完善，因此对这些 因素考虑的多点。 对绿化形式的选择 希望是草坪，希望是树木，希望是花草灌木。 喜欢的环境景观要素 希望有喷泉花坛，希望有雕塑和围廊，希望有景观水 池。 希望的小区配套设施有哪些 希望有医疗中心和小型超市，希望有会所和网球中心，希 望有健身房，希望有小型幼儿园和垃圾集中处理站。 希望的小区休闲设施有哪些 希望儿童乐园，希望有休闲和健身步道，希望有摇椅 秋千。希望小区有什么样的智能化服务 希望有智能网络系统，希望有滚屏显示系统和背景音乐 广播，希望有智能卡。 希望小区有什么样的物业服务 希望物业智能化家政物业管理绿化服务，可视对讲装置， 希望有闭路监控系统，希望能小时服务和维修服务清洁服务， 希望有餐饮服务。 希望小区有什么样的保安服务 希望有防盗防火报警系统，希望有中央呼叫系统和室内求 救报警系统，希望有小时电子巡更系统和单元入口防盗门。 准备投入的购房资金 希望投万元，希望投万元，希望投万 元，希望投万元。 是否有向购买 有意向，无意向。 二问卷调查的分析 选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为环境好距离近户型合理 付款方式价格升值潜力，比例依次为。 从以上问卷调查汇总中，我们可以看出大丰人对多层小高层别墅都比较 能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，说明大丰客户希望居住条件能 更好大多数居民期望房价范围在元选择房型面积偏大型，说明 市场需求的是中等价位较大户型中低档次房子接受向银行按揭贷款方式买 房，说明大丰居民的支付能力增强了随着大丰客户购房观念的不断改变，他们 对产品的综合质量要求也越来越高。 第四章项目开发经营优势点与机会点分析 房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求识别把握企业可进取的市场空间。 经营机会是外部市场环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的 结合。 经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点 竞争点卖点。 二项目开发经营优势点 本报告二三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。 现对该项目真正的突出于新天地住宅市场的优势点集中如下。 项目开发经营期几年内相关的经济大势。 国家宏观经济处于上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。 住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有 利的政策法规环境。 置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成