1、的项目利润税前，结果见下表单位万元销售收入总投资成本经测算证明，即使市场出现极限情况，在总投资成本提高，销售收入下降的情况下，该项目仍能产生,万元的税前利润，足以保障信托资金的顺利安全退出。四现金流量预测从其现金流预测可以看到，项目建设现金流充足，信托期间其现金流完全可以覆盖信托计划信托资金的本金及收益，在信托资金预计退出时点上依靠销售回款产生的巨额累计净现金流完全可以保障信托资金的安全退出。月月月月月月月月月月月月当年小计预计资金流入销售自筹资金借款信托资金二预计资金流出土地征用及拆迁建筑安装工程费前期工程费基础配套设施建设费销售费管理费财务费其他费用税金归还股东借款及关联方往来款还贷款三当期资金余缺四资金净流量期初资金余额序号月月月月月月月月月月月月当年小计合计第五章尽职调查情况直属。

2、号为。作为苏州中润董事长及实际第大股东的蔡丽萍女士为本信托计划提供个人无限连带责任担保年月出生于浙江温州，经济管理学大专学历，中国注册高级房地产职业经理人。蔡女士的主要经历如下年至年任深圳康平石油有限公司董事总经理香港金程石油企业有限公司深圳分公司总经理年至年任苏州恒龙臵业有限公司董事总经理年至年任嘉兴中创臵业有限公司董事长年月起任苏州中润臵业有限公司董事长。自年起，蔡女士斥巨资投资房地产市场，主要开发产品为综合商业地产建材专业批发市场现代农产品南北货贸易市场大型电气类专业零售批发交易市场高档购物中心及甲级办公楼和超五星级酒店等。年在江苏昆山市投资开发了万平方米，以建材木材批发为主的大型商贸城，总投入万，年月日建成开业。目前是昆山市最大的批发市场，土地产权持有年租金收益人民币万，目前项目。

3、属公司平安信托投资有限公司工作，担任其湖北荆州项目的总经理。年月年月在凯德商用中国工作，具体任职情况为年月年月期间担任安徽省芜湖市项目的商场总经理年月年月期间担任江苏省昆山和扬州两个项目的总经理。二崔宝玲销售副总经理毕业于山东大学法学院，房地产行业从业十年，擅长高端住宅和别墅项目操盘。销售思路开阔，对客户需求把握精准。曾服务于黄河集团富力地产等多家知名开发商，中国注册房地产职业经理人，中国房地产经纪人，具有丰富的房地产开发及销售经验。三任较为可能的二项指标销售收入物业总估算价值和总投资成本进行敏感性分析，根据市场情况来看，销售收入上下浮动是有可能的，而总投资成本也有浮动。因近期房地产市场打压政策的持续使未来的价格走势不明朗，所以将上述两项变量分别提高在〒〒的情况下进行综合分析，计算各情况。

4、万元人民币。年月经股东会决议，股东蔡丽萍将持有公司的股权的万元和戴其丰将持有公司的股权万元转让给苏州丽丰投资发展有限公司并办妥相关股权变更的手续。至此苏州丽丰投资发展有限公司成为苏州中润臵业有限公司的控股股东，持有苏州中润臵业有限公司的股权。公司股东结构如下序号股东姓名或者名称出资方式出资额所占份额蔡丽萍货币万元范振国货币万元杨金法货币万元苏州丽丰投资发展有限公司蔡丽萍与浙江三和机电有限公司占股权货币万元合计货币万元二核心股东背景简介苏州丽丰投资发展有限公司系由蔡丽萍女士和浙江三和机电科技有限公司共同出资组建的有限责任公司，企业成立于二〇〇年三月十六日，注册地址为苏州市吴中区宝带西路号，法定代表人为蔡丽萍，注册资本为万元人民币，公司经营范围为实业投资项目投资投资管理投资咨询，企业工商注册。

5、会长。戴其丰先生年月年月就读于浙江大学经济管理系，年月年月在清华大学工商管理总裁班进修。年在温州创建浙江三和销轴有限公司年在嘉兴创建浙江三和机电科技有限公司年在安徽芜湖创建芜湖瑞和机电有限公司年在嘉兴成立嘉兴中润臵业有限公司年月至今任苏州中润臵业有限公司总经理。三管理团队简介苏州中润臵业有限公司是家以股权为纽带，以商业房地产项目开发运营为主的专业化房地产开发公司，是家拥有先进商业开发理念和成熟操作团队的现代化房地产企业，拥有房地产开发二级资质。作为家专业的商业地产运营商，中润臵业在其近十年的商业地产开发和经营的过程中，吸引和培养了批精通商业地产开发的专业人士，其管理团队核心成员简介如下熊芳商业运营副总经理年月毕业于澳大利亚拉筹伯大学法律与管理学院，获得工商管理硕士学位。年月年月在平安集团。

6、业务四部对项目进行了详尽的尽职调查，尽职调查主要工作包括但不限于对苏州中润及关联公司上门调查，了解并观察企业的管理情况和企业效率。对合作方项目公司及开发项目的资料搜集整理与审核。派专人到项目所在地同项目主要管理人员及工程负责人进行了面谈，了解了项目实际情况，对当地市场环境进行了调研。派专人考察与合作方以前有关的成功案例，对其管理团队及其管理能力有了直观的认识多次前往工商税务等政府机构对项目公司相关信息进行查询核实，作出深入调查了解。同项目合作方高管人员多次来回交流沟通，全面实时地掌握项目公司业务发展情况和动态。同时就发行信托计划进行多次洽谈和商讨，逐步形成了信托计划方案设计。通过尽职调查，我们认为合作方内部机构精炼，人员配备精干，拥有批年富力强具有较强专业素质和实践经验的管理人才和技术人。

7、场价值亿元。年月在江苏太仓市投资开发了万平方米，以小商品农副食品批发为主的太仓江南商贸城，总投资亿元，年底完工开业。该项目已全部销售完毕，项目回报率为。年月份在浙江嘉兴市投资开发了万平方米，以电气五金电子等批发为主的大型国际电气商贸城。其中期建筑面积万平米，总投资亿元，已于年月份开业，项目回报率为。年在浙江嘉兴成立了嘉兴中润臵业有限公司，注册资本金万元人民币，开发项目有住宅项目中润卡缇亚宫，项目规模万平方米，打造目前嘉兴最高端的城市别墅，项目估值人民币亿。二商办项目中润瑞安广场规模万平方米，项目估值人民币亿元。年投资开发浙江嘉兴城市综合体，项目暂定名中润嘉兴中心，总规模万平方米，位于嘉兴主城核心运河小区，是嘉兴市政府重点打造的地标型项目，总投入预计亿元人民币，预计年月份动工，年底完工。苏。

8、和报批的规定，本项目在发行的过程中，有可能遭遇政策风险。市场风险指信托资金募集不足会导致信托不能成立而产生的风险。其他风险不排除因为宏观经济政策法规自然灾害等不可抗力因素导致的收益不确定的可能性。内部风险管理风险在信托资金的管理和运用中，可能因为受托人及合作方管理方式管理能力的缺陷，导致信托资金运作的管理失当。信用风险合作方及投资项目的财务及经营状况和偿债能力将直接影响本信托受益人的收益。若因合作方及投资项目的经营能力财务状况和偿债能力发生不利变化，将可能影响信托资金到期本金和收益的按时收回。公司内部其他风险本项目中，合作方及投资项目的盈利能力受到其经营状况的影响，因此，当地经济和相关各种业态市场状况若发生大的变化，则会影响到本项目的投资收益。而公司面临的行业政策风险如房地产项目开发的贷。

9、丽丰投资发展有限公司的另个股东浙江三和机电科技有限公司成立于二〇〇五年十月十四日，企业注册地址为嘉兴市秀洲区高照街道加创路号，法定代表人为戴其丰，企业类型为有限责任公司，公司经营范围为加工生产销售活塞销电机轴标准紧固件汽车关键零部件摩托车关键零部件高档建筑五金件五金塑料制品模具金属加工机械设备，经营期限为年，企业工商注册号为。三和公司致力于轴销类机电产品的研发与生产，其产品主要用于汽车摩托车发动机及空调冰箱压缩机等。历经多年的发展，三和公司在汽车摩托车制冷行业等有较高的知名度。三和公司董事长戴其丰先生年出生于浙江温州瑞安，中共党员，现任浙江三和销轴有限公司董事长浙江三和机电科技有限公司董事长安徽芜湖瑞和机电有限公司董事长嘉兴中润臵业有限公司董事长苏州中润臵业有限公司总经理嘉兴温州商会常务。

10、回款，完全可以符合滚动开发的要求，覆盖后续开发的资金缺口。本信托计划我公司通过受让股权增资扩股和办理质押控制项目公司的股权，并向项目公司委派董事实行印信和资金监管等方式对其日常运营进行监控，确保对项目公司日常经营管理的知情权和对重大事项的否决权。同时，我公司充分发挥项目公司管理层与信托公司各自的优势，最大限度实现信托受益人利益。苏州中润未发生对公司生产经营产生重大影响的诉讼仲裁案件也未受到任何行政处罚，如劳动环保消防税收处罚，无重大债务或法律风险。在控制股权的基础上，该信托计划还增加了蔡丽萍苏州中润臵业有限公司董事长实际控制人提供不可撤销的无限连带责任保证担保无疑是为信托资金的安全退出增添了更大程度的保障。第六章风险揭示与控制可能存在风险外部风险政策风险由于国家相关法律法规对于信托项目审。

11、政策税收政策行业管理政策，以及市场风险，都将不同程度的对合作方和项目的正常运行带来影响。二风险控制措施外部风险的防范措施政策风险的防范本信托拟采用集合资金信托方式，严格按照政策要求向重庆银监局做好汇报备案工作。市场风险的防范通过与多家银行合作，实行银行代销和信托直销相结合的销售模式，利用银行强大的客户资源保障信托资金顺利募集。而且，由于本信托预计收益率较高也会吸引投资者积极认购。其他风险的预警尽管不可抗力因素非人力可避免与化解，但受托人将竭尽所能，积极加强对不可抗力因素的研究判断分析能力，尽可能地向合作方委托人报告不可抗力因素的出现可能，以便其采取相应的对策。内部风险的控制措施管理风险的控制受托人将以安全性为首要管理原则，向项目公司派驻董事，严格限制信托资金按照规定的信托资金用途使用。项。

12、。公司管理层均为经验丰富责任心强专业素质高的优秀人才。股东在当地有着丰富的开发经验和诸多成功案例，对于本项目未来的成功开发奠定了基础。此项目地理位臵优越，立足吴中核心，打造吴中区的地标式建筑，毗邻吴中区政府，周边配套齐全，坐拥三馆大中心图书馆文博馆展览馆大剧院青少年活动中心。因本项目属于城市综合体类型的商业地产项目，业态丰富同时又不属于限购范围，在当前政策环境下，不但受到的负面影响极小，而且从过往销售业绩可以看到还保有定的上涨空间。本项目现已取得部分预售证按目前销售价格估算可以达到亿元，预计月份超高层写字楼也可以取得预售许可证，预计年底超高层主楼的公寓部分也可以取得预售许可证，经测算在此期间内需要资金投入约为亿元，信托资金中用于投入后续开发建设的亿元到位后配合预计在年内即可产生的约亿元销。

参考资料：

[1]中心粮食储备库二期工程项目立项申报申请报告（第45页，发表于2022-06-24）

[2]中心城区路灯、亮化设施实施节能改造项目立项申报申请报告（第24页，发表于2022-06-24）

[3]中心城区给水改(扩)建工程项目立项申报申请报告（第170页，发表于2022-06-24）

[4]中心城区灯光项目立项申报申请报告设计方案（第36页，发表于2022-06-24）

[5]中心商务区商务中心项目立项申报申请报告（第63页，发表于2022-06-24）

[6]中心区地块项目竞拍项目立项申报申请报告（第46页，发表于2022-06-24）

[7]中山市“村村通”同城互联与网络应用系统项目立项申报申请报告（第21页，发表于2022-06-24）

[8]中山东路518号城市综合体项目立项申报申请报告（第77页，发表于2022-06-24）

[9]中小总部基地项目立项申报申请报告（第91页，发表于2022-06-24）

[10]中小型多功能液压挖掘机、特种工程机械项目立项申报申请报告（第82页，发表于2022-06-24）

[11]中小企业科技园项目立项申报申请报告（第53页，发表于2022-06-24）

[12]中小企业服务平台项目立项申报申请报告（第56页，发表于2022-06-24）

[13]中小企业服务平台建设方案项目立项申报申请报告（第58页，发表于2022-06-24）

[14]中小企业招聘高校毕业生公共服务平台项目立项申报申请报告（第48页，发表于2022-06-24）

[15]中小企业孵化基地项目立项申报申请报告（第41页，发表于2022-06-24）

[16]中小企业孵化器平台项目立项申报申请报告（第76页，发表于2022-06-24）

[17]中小企业可持续制造技术推广及服务平台项目立项申报申请报告（第84页，发表于2022-06-24）

[18]中小企业创新基金高精度智能型起重量限制项目立项申报申请报告（第49页，发表于2022-06-24）

[19]中小企业创业孵化园项目立项申报申请报告（第11页，发表于2022-06-24）

[20]中小企业公共信息服务平台项目立项申报申请报告（第58页，发表于2022-06-24）