大型城市综合体项目立项申报申请报告

报告研究的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，我公司对项目建设的选址和建设条件进行了实地勘察，对项目建设的必要性建设场地及建设条件建设内容和规模总平面布置与建筑方案环境保护消防安全和节能措施项目管理与实施进度安排项目招标方案投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，提出建设的内容方案投资和资金筹措等内容，为项目建设的决策提供可靠的依据。

可行性研究主要内容建设必要性新余自然环境简介新余，是神话传说中七仙女下凡的地方，是江西最美丽的城市，也是座快速崛起的现代工业城市，座环境洁静绿树成荫的城市，座全国卫生城市全国乒乓球重点城市和全国双拥模范城市，座哺育过国画大师傅抱石先生的城市。

新余，座充满生机和希望的城市。

她，位于江西省中西部，浙赣铁路线上，辖县四区辖分宜县渝水区仙女湖风景名胜区新余经济开发区仰天岗管委会，面积平方公里，人口万。

新余城市环境十分优美。

城五区，两江四岸的城市框架进步拉开，两环四纵五横的城市道路骨架基本形成。

城市化速率达，位居江西省第。

森林覆盖率居全省前列，城市人均公共绿地面积达平方米。

城市三面环山，面傍水，孔目江袁河绕城而过，城南有抱石公园天然湿地，城北有仰天岗森林公园，城东有江西省最大的城市生态型沿江休闲绿地孔目江湿地公园，城西有国家重点风景名胜区级旅游景区仙女湖，城中点缀着北湖仙来湖长林湖南湖晚晴湖。

新余市旅游发展总体规划年年主要内容主题天工开物之城浪漫魅力之都天工开物之城体现新余的悠久历史和为世界科学技术所作的贡献，浪漫魅力之都则体现在七仙女下凡的美妙传说中，两者的结合从历史和现实两个时间序列，城市和水体两个空间层面对新余的旅游进行高度概括，体现自身的独特地位和作用。

二战略目标国家级旅游度假区背景打造以度假休闲为主的旅游城市，也是新余未来的旅游发展目标国家级生态园林城市背景新余市年城市发展总体规划目标国家级节庆活动东方情人节背景民间喜闻乐见的仙女下凡故事原创地三功能定位中国最具仙女文化特色的休闲度假旅游目的地中国最具仙女文化特色城市概念的提出，是跳出江西看江西，站在全局的角度，以更加宽阔的视野定位江西旅游业发展思路的结果，是新世纪江西省旅游业发展的目标之。

基于新余市的区位条件仙女湖的资源优势文化内涵以及景区环境等因素，在经过认真思考分析后中总结而成。

大众观光旅游仍然是今后新余入境旅游市场的重要客源，但新余要在国际旅游市场上取得定的分工地位，必须依靠自身最具国际性的比较优势，挖掘在国际上有重要影响力的天工开物这本书，建设天工开物元素主题城市，使本书扬名个城市。

钢铁工业和太阳能产业是新余的特色产业，也是强势产业，依靠产业集聚发展商务旅游，具有现实的资源优势，有进步发展的巨大潜力。

天工开物是部总结我国明末以前农业和手工业技术成就的百科全书，叙述我国古代乃粒乃服彰施粹精作咸甘嗜陶埏冶铸舟车锤链燔石膏液杀青五金佳兵舟青曲檗珠玉等物品的原料出产和制造过程，从生活资料到生产资料，从民用机械到国防武器，当时有关国计民生的产品，应有尽有，内容广博。

并以中日法英德等国文字传遍世界，在全世界发行了个版本，印刷了次之多，产生广泛的国际影响。

二华东最具魅力的生态宜居城市新余市经过近几年的建设，城市生态环境日益改观。

城区兴建了国家级的孔目江湿地公园，全国唯以画家名字命名的名人公园抱石公园，以及城市中大大小小城市绿地和道路绿化，使新余的环境比以前明显好转。

新余市政府审时度势，推出了整体搬迁江西二化控制新钢公司污染物排放，新上项目确保环保达标等系列措施。

使新余的城市环境天比天好转。

仰天岗森林公园是新余之肺，是新余城区的靠山。

对仰天岗森林公园进行保护性建设，充分保护其生态环境，在自然生态的基础上，美化彩化其观赏效果，使其为新余成为华东最具魅力的生态宜居城市添砖加瓦。

国家级园林城市的创建，使新余的城市面貌城市环境城市建设在定程度上都有质的提高，使新余成为园中城，城中园式的园林城市。

进而达到华东最具魅力的生态宜居城市。

三江西最具活力的商务旅游目的地新余具有将钢文化旅游教育旅游以及太阳能产业旅游三重文化资源融合在座城市的魅力。

新钢是省属国有特大型钢铁联合企业，拥有多个品牌个规格新钢公司船板产量跃居全国同行之首。

新钢在外的声誉在种程度上讲甚至超过了新余，来新钢进行商务活动的客商逐年增多。

新余的职业教育被教育部益率，高于基准收益率。

本项目销售经营收入利润成本财务分析等指标均略高于同行业标准，说明该项目在财务上是可行的，且具有定的抗风险能力。

社会效益评价互适性分析与项目关系密切的主要利益群体分析与项目关系密切的主要利益群体包括市政府项目的建设必将成为新余市城市的名片，极大的提升新余市的形象，增进市对外开放和文化交流活动，五星级酒店的建设便于市政府承接大型国际国内会议省市国家机关召开各种大型会议，满足日益增长的商贸发展文化交流的需要。

当地居民周边物业开发商项目建设的主要受益者，项目建成后，土地和房屋升值，改善经营，增加效益。

或增加谋生和就业机会，生活和工作条件会得到大幅度改善。

建设单位负责本项目的开发与日后的经营管理，利用本项目整合公司资源，实现集团化规模化品牌化经营，提升公司的竞争实力。

城南区项目建设可带动城南片区的开发，提升本区形象，增强竞争能力。

其他综合项目项目的受影响者。

项目建成后，将导致市场竞争加剧，对现有的商业酒店业格局造成冲击。

金融机构项目建设为金融机构提供贷款提供机遇。

项目互适性分析从与项目关系密切的主要利益群体分析可知，项目建设对市政府城南区当地居民周边物业开发商建设单位金融机构有正面影响，可望得到以上几个方面利益群体的支持。

其他综合项目是项目的受影响者。

因此，项目的建设与社会总体上能互相适应，协调发展，基本上不存在社会风险。

社会效益提升新余市的整体形象与地位，促进新余市旅游业商业酒店业及休闲娱乐业的发展。

本项目的建设，为新余市缔造个城市的地标城市的名片，其中五星级酒店的建设提供了承办各类大型国际国内及政府会议的重要场所，对完善新余市旅游业特别是酒店业有极为重要的作用，必将提升新余市的整体形象与地位，促进新余市旅游业商业及酒店业的发展。

带动相关产业的快速发展本项目具有组团规模大档次高涉及相关行业多等特点，它能将交通住宿餐饮购物娱乐观光等串成条消费链，不仅可以培育新兴产业群，而且可以直接或间接带动系列相关产业的发展。

完善城市规划，推动城南片区的建设城南地区定位是城市商业贸易中心，本综合项目的建设，完善了城市功能，强化了现代新余的城市形象，对推动城南片区的建设，提升土地价值必将产生积极影响。

提升新余市星级酒店商业物业及住宅的规模和档次本项目的建设起点高，是集文化产业酒店商业会展业公馆娱乐休闲为体的大型综合项目，可以为各类型客户提供站式服务。

项目档次在赣西处于领先地位，将提升新余市的城市竞争能力和城市管理水平，进步强化新余市在江西省的城市的地位。

提供大量就业机会，促进当地经济发展休闲娱乐酒店商业属于劳动密集型行业，需要大量的工作人员，本项目的规模大，相应的也需要更多的工作人员，才能保证高标准的建设水平和运营水平。

因此，本项目的建设，可提供大量就业机会，促进当地经济发展。

第九章风险分析与对策风险分析工程风险本项目属于高层建筑，造成设计和施工难度较大，设备多投资大维护费用高，可能造成工期的延长，引致投资成本增加的风险。

资金风险本项目投资较大，项目建成后部分物业用作自营与租赁，存在较大的经营风险，较大的投资和运营维护费用的支出，如果出现资金周转上的问题，将可能导致本项目资金的中断或延误，势必影响项目的建设和运营。

风险规避从财务投资分析角度来，建议采取以下些措施规避风险充分做好项目的宣传工作，为项目租赁招商垫好基石通过对项目建设到销售招商各环节的成本控制手段，降低项目投资额，以使项目利润实现最大化降低融资成本，可以通过合理安排流动资金方式，尽量减少银行贷款，以减少贷款利息，增大项目利润空间寻求项目相关优惠政策的条件，争取政府资源支持与补贴由于项目是旅游发展配套项目，回收期长，投资大，建议政府在土地出让金税费等方面费用适当的优惠第十章项目管理与实施进度安排项目管理本项目建设单位肇庆市万里旺集团实业有限公司为做好建设项目的各项工作，成立了项目建设办公室，负责各项手续的办理设计报批与实施等工作。

项目实施严格按照项目法人制施工招标制和质量管理责任制的原则进行管理。

实行工程质量终身负责制。

对项目建设工程质量负主要责任的领导参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。

实行工程监理制。

项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。

实行工程招投标制，严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。

严格项目资金管理。

对项目资金实行专帐管理专款专用，严禁椰用和挤占。

项目实施进度本项目建设主要包括以下几个阶段项目前期工作阶段施工图设计阶段土建施工阶段设备安装及调试阶段竣工验收阶段。

为加快建设周期，各阶段允许有定交叉。

项目建设工期为三年。

具体情况见工程进度表下表表格实施进度安排表序号建设项目下上下上下上下期下沉式市政路天工地坛馆广场青少年文化交流中心风情美食街北边园林公园酒店公馆精品名店廊二期外商俱乐部外商活动中心酒吧街人工湖五星级酒店独栋会所第十章劳动安全职业健康及消防劳动安全保护职业健康施工期间，施工单位与员工签定用工合同，严格遵守劳动法对工人进行安全教育，文明施工教育，技能的培训和考核，针对工程施工各阶段的特点，教育员工自觉做好生产过程中的施工防护和人身防护，牢固树立安全第，预防为主的思想，确保安全生产。

项目全体员工每年组织次专门的安全教育。

新进场的工人在上岗前，必须进行三级安全教育，经考核合格后，方能上岗。

特种作业人员安全教育经政府劳动部门考核后，律持劳动部门颁发的操作证上岗，操作证每两年复审次，各级劳动安全部门建立特种作业人员档案，登记造册，保存操作证复印件或原件。

加强安全管理标准化，坚持