威尼斯水城国际游艇俱乐部工程项目立项申报申请报告

随着滨海大道北段将于年建成通车，温泉镇对外的交通更加便利，其优越的地理位置和旅游资源优势，将更加明显地凸现出来。

为抓住滨海大道建设鳌山组团发展所带来巨大的商机，华鲁控股集团有限公司与加拿大嘉达国际工程有限公司决定共同出资设立青岛八千水城置业有限公司，规划在温泉镇开发建设东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部项目，定位为高级国际社区观光旅游休闲度假康乐疗养综合性特色国际新城，以碧海蓝天船艇水城为基本理念，建设集国际游艇俱乐部国际商务会所等多功能于体的综合性大型旅游度假项目。

相关的规划情况与项目定位相关的城市及区域规划主要包括青岛市总体规划即墨市市域城镇体系规划青岛即墨鳌山城市组团总体规划青岛市旅游业十五规划，具体如下青岛市总体规划在国务院批复的青岛市总体规划年中，将青岛市定位为中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城。

按总体规划要求，市域规划人口规模年控制在万左右。

城镇化水平达到。

年城市实际居住人口为万人其中非农业人口万人。

城市规划区总面积平方公里，其中城市市区面积平方公里，实施规划控制的区域面积为平方公里。

城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点环的发展态势。

主城和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成相对集中与适度分散相结合的城市组织结构关系。

总体规划中，对青岛市的城市发展目标定位为力争到本世纪末，把青岛建设成为山东和沿黄地区最大的对外经贸金融信息中心和对外交通枢纽，初步展现社会主义现代化城市的雏形。

在此基础上，再经过年左右的努力，把青岛建设成为以港口贸易为主要特色的经济繁荣科教发达环境优美文明富裕功能完善的社会主义现代化城市。

根据青岛市总体规划对城市海岸带及近海海域的利用要求，胶州湾外的东西两翼，主要是生活游览性区域。

青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划为顺应新时期城市发展的要求，进步突出海滨城市特色，实现市委市政府提出的三点布局线展开组团发展，构建国际化城市框架体系的城市发展战略设想，年，青岛市规划局组织有关设计单位编制了青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划，并与年获青岛市人民政府批准。

根据这规划，未来的大青岛将突破现有格局，沿滨海公路依次展开琅琊组团胶南组团红岛组团鳌山组团田横组团等五个城市组团，与中心城区共同构成大青岛发展的框架。

根据规划，这五大组团将成为未来大青岛城市发展框架体系的重要组成部分，城市特色产业重要的承载区和未来城市风貌的集中体现区。

按照规划要求，鳌山组团规划建设成为以旅游度假为主，以高教科研为补充，适当发展高新技术产业的现代生态型新城区。

图青岛市滨海公路沿线城市组团规划即墨市市域城镇体系规划年，即墨市政府根据城市发展和建设的需求，编制了即墨市市域城镇体系规划。

该总体规划对即墨市在青岛城市群的定位是即墨应该是大青岛城市结构的组成部分，种意义上可以看作是大青岛的个城区。

但是，从有利于即墨城市发展的角度来看，即墨城市仍应保留作为个城市所应有的完整性和性，其城市性质为青岛都市圈核心区的北翼，以商贸轻工业旅游和农副产品出口加工为主导产业的现代化中等城市。

即墨市是青岛都市圈的核心区，是个与青岛市区联系密切的城市，是青岛都市圈核心区的北翼。

图即墨市市域城镇体系规划温泉镇位于即墨市域的东西向主干道蓝鳌路的起点附近，与城市核心区的联系密切，且地理位置优越，旅游资源丰富，有利于引导人力财力等各项资源的集中，发展潜力巨大。

根据即墨市市域城镇体系规划，温泉镇是即墨城镇体系中的重点镇，是城镇体系上下衔接的个重要环节。

主要突出其综合化职能，成为带动区域经济发挥的增长点，以建设具有定城镇规模，承担相应城镇功能，具有相当的城镇形态，并与周边环境和资源协调发展的现代化城镇，规划远期将与鳌山卫镇合并为处具有万人口规模的小城市。

区域性规划近年来，青岛市委市政府积极实施大青岛城市群战略，坚持以规划为先导，对城市发展框架准确定位，加快城市发展步伐。

年月年月，青岛市规划局组织编制了包括青岛即墨鳌山城市组团总体规划在内的滨海公路沿线五个城市组团的总体规划，在有关总体规划的指导下，打破行政区划限制，将规划区域作为个整体，兼顾周边地区，统管理。

鳌山城市组团位于崂山风景名胜区北麓，南面鳌山湾，滨海公路东翼中段，组团建设用地规模平方公里，城市建设规模平方公里。

该组团作为青岛市的主要组成部分，组团开发建设以山海泉生态，运动与健康为主题，形成集文化娱乐旅游度假休疗养体育健身商务活动为体的国际化生态型旅游度假城市组团，整个组团由个综合中心区两个乡镇服务区四个旅游度假区六个自然生态保护区组成。

在鳌山组团用计划及资金筹措详见表。

表项目资金使用计划及筹措表单位万元项目建设期资金总额第年第二年第三年资金使用建设投资二资金筹措自筹资金银行贷款其它来源合计第十章社会效益与经济效益分析社会效益分析对发展即墨经济发展的作用青岛市是我国主要的港口城市之，是山东经济的龙头。

随着社会经济的不断发展，现有的城区规模已不能满足青岛快速发展的需要，需要开辟更广阔的发展空间。

尤其随着青岛市港口旅游海洋三大特色经济日益显现，开拓新的旅游项目，发展具有海洋特色的旅游事业，应成为青岛市个新的经济增长点。

即墨位于青岛海岸带东端，旅游海洋资源丰富，开发潜力巨大，是大青岛经济圈的主要组成部分。

年以来，青岛市委相继做出了把即墨作为大青岛重要极加快推进和以温泉周边区域为启动点拉动城市东部崛起两大战略决策。

青岛市政府和即墨市政府关于即墨东部区域未来发展的设想和思路，为鳌山湾新区的建设确立了方向和前提。

本项目建成后，在鳌山湾西岸提供处环境优美配套齐全的休闲旅游度假社区，对温泉镇乃至整个鳌山组团规划区的建设将起到良好的示范带动作用。

同时，本项目的建成，将改善该区域的局部小环境，刺激周边土地升值，为即墨市带来更多的财政收入。

项目的运营，带来了更多的人口进入温泉镇辖区，势必造成当地消费总量的快速增长，促进当地第三产业的发展，增加就业机会和居民收入，推动当地国内生产总值和税收的增长，对整个青岛市社会经济的均衡发展有积极的意义。

项目的建设将增加周边居民的经济收入目前，对虾养殖业处于低谷时期，且养殖业本身的风险很大，大多数养殖户难以抵御和回避这种风险，当地群众的的收入呈不稳定状态。

本项目建设后，项目运营需要定数量的就业人员，除特殊岗位外，可在当地招聘工作人员，从而为周边居民提供了更多的就业机会，形成稳定的收入来源。

有助于促进即墨东部地区城市化进程根据有关规划，本项目建设地点为青岛市滨海公路沿线城市群中的鳌山组团，社会型态由农村向城市转变是大势所趋。

作为城市化的主要特征，除了经济实力的提高城市建设面貌改善和生活方式的改变以外，居民的素质意识形态和劳动技能的高低，也是衡量城市化程度的主要标志。

本项目在该区域开发时间较早，除了为当地提供处环境优美的现代化居住社区，从空间型态和市容面貌上推动温泉镇和即墨东部地区的城市化进程的步伐以外，项目本身由于其使用功能定位于高级国际社区观光旅游休闲度假康乐疗养综合性特色国际新城，将与国内外的先进的文化理念思想产生紧密联系，必然对项目内部的人员产生潜移默化的影响，促进这部分人群的整体素质的提高。

这些人群又将对其周围的人群产生辐射影响，将先进的文化理念生活思想带到周边地区去，先期为该地区的城市化进程打下良好的社会基础。

由此可见，本项目的建设，从经济城市建设和意识形态等方面，对促进温泉镇以及即墨东部地区的城市化进程有积极的意义。

有利于保护自然环境和生态环境该项目主要涉海工程为陆域回填，但围填区域为废旧对虾养殖池，不会改变海域的自然属性，不会对临近海域生态环境产生影响。

尤其该项目是以建设生态度假园区为主题，通过对现状的改造，将极大地改善区域生态环境，具有很好的生态效益。

经济效益分析收入税金收入按照经营计划，项目收入包括销售收入和自营部分收入两大部分。

销售收入项目建成后，会所即对外销售。

根据即墨市房地产市场价格情况和项目所处地理位置，会所销售价格应在元左右，计划建设期第二年开始预售，至第四年售完，各年价格销售面积及收入见下表。

表销售收入测算表序号项目建设期经营期合计销售收入单价元销售比例销售面积销售收入万元二税金营业税城维税教育费附加小计自营部分营业收入项目建成后，游艇俱乐部中央会所及国际会所自主经营，对外出租。

会所租赁收入目前青岛市房屋租赁价格般为同类房屋销售价格的之间，本项目按考虑，租金定为元年。

考虑本项目所处位置的特殊性，同时按照稳妥原则确定本项目最大客房出租率为，开业第年出租率为，第二年，第三年至以后为。

年营业收入会所租赁面积年租金出租率游艇俱乐部收入游艇俱乐部采取出租泊位方式对外经营，租金为中型以上泊位万元年小型泊位万元年，最高出租率按考虑。

年营业收入泊位数年租金出租率经测算项目正常年份自营收入为万元。

营业税金项目营业税金包括营业税，城市维护建设税教育费附加，税率如下营业税城维税教育费附加项目收入税金测算见表。

表自营部分收入税金测算表项目经营期会所租赁收入会所租赁收入收费标准元平方米年可出租面积出租率年收入万元二游艇俱乐部收入泊位数个中型以上泊位个小型泊位个停泊服务费标准中型以上泊位万元个年小型泊位万元个年出租率年收入万元营业收入合计三营业税金及附加营业税城维税教育费附加小计成本费用本项目总成本费用分为两部分，即对外销售成本和营业成本。

销售成本由建筑成本和销售费用组成，建筑成本为销售部分的建筑应分摊的建设投资部分测算见表。

表建筑成本测算表序号项目投资总额万元经营性项目投资出售部分投资会所自营部分投资分摊比例出售部分分摊比例自有部分分摊比例公共性投资应分摊额出售部分分摊额自有部分分摊额出售部分成本销售费用按销售期第年万元，第二第三年万元计取。

自营部分营业成本包括水电燃料费工资及福利折旧摊销费维修费财务费用管理费用及其他费用。

水电燃料费按前述估算消耗量测算，年水电燃料费为万元。

工资及福利本项目劳动定员为人，按人均年工资及福利万元测算。

固定资产折旧及无形递延资产摊销。

本项目自营部分资产总额为万元，折旧采用直