岳阳市湘阴县界头铺镇龙凤缘项目立项申报申请报告

年月全县房地产企业完成开发投资亿元，同比增长。

年底，湘阴达到亿元，比上年增长，超目标要求个百分点，财政收入达到亿元，增长，比目标要求高出个百分点，农民纯收入达到元，比上年增加元，增长。

而项目邻近的新特区中，长沙株洲湘潭三市各相距不超过公里，在湘江两岸成品字形排开。

长株潭靠近珠三角经济圈，是支撑沿海沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。

随着湖南融入泛珠三角区域协作，长株潭在接受粤港产业的梯度转移方面，具有无可比拟的优势。

近年来，世界强企业有家落户长株潭。

根据权威报告指出，到年长株潭三市经济总量将突破亿元，这意味着三市年均增长达到，在湖南全省中的比重达以上，人均达万元城镇化率达以上，城市核心区人口达到万人以上由年至年累积投资要占到全省的，达到亿元。

居民生活水平湘阴县城镇居民年度人均支配收入为元，同比增长农村人均现金收入为元，同比增加元，增长，增幅提高了个百分点，创近几年新高。

财政收入有所增长，金融运行平稳。

湘阴县完成财政总收入亿元，同比增长，其中，地方财政收入完成亿元，增长。

金融运行平稳，服务力度有所加大。

全县金融机构各项存款余额亿元，同比增长，各项贷款余额亿元，同比增长，其中，工业贷款亿元，农业贷款亿元，全县居民储蓄亿元，同比增长。

全县社会消费品零售总额亿元，同比增长，增幅为历年少见。

其中城市消费品零售额亿元，增长，县以下消费品零售额亿元，增长。

分行业来看，批发和零售业分别增长，住宿和餐饮业增长。

房地产市场分析房地产市场综述项目所属的岳阳市在年月期间，房地产开发新开工面积万平方米，同比增长，其中商品住宅万平方米，同比增长商业营业用房万平方米，同比增长。

房地产开发项目规模加大，大项目数量明显增多，所占比重进步加大。

月在建项目中，施工面积超万平方米的房地产开发项目由上年同期的个增至个，总施工面积达万平方米，同比增长，占总施工面积的，比上年同期提高了个百分点。

岳阳市房地产市场开发结构得到不断调整，市场需求进步增加。

全市销售各类商品房万平方米，同比增长，实现销售额亿元，同比增长。

其中，商品住宅销售面积和销售额分别为万平方米和亿元，同比分别增长和。

根据最新统计数据显示，湖南省年第季度商品房销售面积万平方米，同比增长，增幅下降个百分点，其中商品住宅万平方米，同比增长，增幅下降个百分点。

全省商品房销售额亿元，同比增长，增幅下降个百分点，其中商品住宅销售额亿元，增长，增幅下降个百分点。

全省商品住宅平均销售价格元平方米，同比上涨，环比上涨，价位在全国排位其中长沙市主城区商品住宅销售均价为元平方米，同比上涨，环比上涨。

全省商品房空臵面积万平方米，同比减少，其中商品住宅空臵面积万平方米，同比减少。

板块特征根据项目的地理位臵及城市整体规划，分为长沙城版块岳阳城版块湘阴县版块，三者构成小时生活圈。

长沙城版块随着和记新世界万科碧桂园绿城阳光华润地产等地产大鄂的进军长沙，大盘时代已来临，众多的地产商选择长沙，显然是看中了湖南长沙这个市场，长沙被誉为娱乐之都，消费能力居全国第四，是个消费综合实力非常强大的城市。

与项目具有可比性的代表楼盘有万科西街庭院碧桂园威尼斯上海城开托斯卡纳等。

项目均价表单位元产品类别项目名称西街庭院威尼斯托斯卡纳洋房联排别墅独栋别墅二岳阳城版块随着自住型需求成为市场主流，购房者对住房的品质提出了更高的要求。

岳阳楼市开发格局从年开始已经有了较大突破，实现了三变，即规模由小变大，层次由低变高，环境由差变优。

代占左右，人口密度低，给排水电力通讯都已经配套，有双湖万伏大明万伏两个高压变电站，能源配套工程基本具备，土地综合开发潜力大。

本项目所属的界头铺镇位于湘阴汨罗望城三县和长沙岳阳两地市的交界处。

镇域南邻望城县茶亭镇，西接樟树镇，东北靠玉华乡，北接袁家铺镇。

长湘公路穿镇而过，界樟公路与樟树镇相连，交通便捷，素有湘阴南大门和小城关之称。

本项目距离长沙市新周南中学湘阴县中两所名校不到公里，教育资源丰富，教育环境优越。

分析地理位臵得天独厚，处于新特区规划的城市小时生活圈位臵交通便捷，水陆交通立体化交通格局即将形成水资源丰富，自然环境流，有利形成别墅居住条件。

地处城郊，周边生活配套不完善，附近城市建设较落后，在定程度上影响项目形象南面临近燎原水库用地临水，可以引入至小区内作水景区域房地产市场仍处于上升势头尤其是别墅市场，未来走势较为乐观周边竞争性项目为知名品牌公司开发，在当地已经有定的客源支持且本项目距离长沙市有定的路程，本项目面临销售压力宏观经济政策存在较多变数，调控力度将日益加大，可能对房地产市场的走势产生影响。

四项目定位总体定位水岸别墅国际社区定位诠释在开发中强调物业内涵的同时，更注重功能延伸，展示种新的居住理念新的生活态度和方式。

以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现种求新唯美崇尚健康的生活方式。

小区的产品是与国际大都市所同步的，充分尊重建筑与人的共鸣，体味其人性品位，并与环境有机的共融。

同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。

景观在本案中不是种美化和附属，而是种与自然相安共存的概念。

针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。

建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型外观观景设计组团绿化公建配套等，都将体现本案中价楼盘高档化国际社区形象。

通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动全面的诉求。

以此完成以小见大提高推广立意的目的。

强调本案产品理念的领先性和公司实力的雄厚性。

产品定位结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。

客户定位本项目客户定位如下长株潭新特区企业主来湘投资客政府高级公务员新特区城市精英目标客户注重社区的舒适水岸环境，注重社区提供国际化生活空间价格定位通过上面三版块产品的均价比较，估计本项目市场参考价为项目均价表单位元产品类别洋房联排别墅独栋别墅均价五财务效益销售收入测算根据前面的定价，多层洋房按照元平方米，联排别墅按照元平方米，独栋别墅按照元平方米测算可售建筑面积按照万平方米计算，总建筑面积按照万平方米计算。

龙凤缘销售收入估算表序号项目名称金额元面积均价元备注多层联排别墅独栋别墅合计根据销售收入估算表可以看出，整个项目销售收入共计，元。

建设投资估算建设投资估算表序号项目金额元单价元计算面积备注土地费用，土地出让费，万亩，亩契税，交易价山头各种费用，亩，按年收费二前期费用，前期规划设计费用，土地开发费用，包括水文地质勘探三建安工程无土建与装修，毛坯交楼设备及安装工程，无四公共基础设施配套费，五其他费用，监理保险费等小计六间接费用不可预见费五的管理费用不可预见费五之和销售费用，销售收入财务费用，年，利率七合计财务费用按照建设总成本的的贷款额度，贷款利率，贷款年计算。

根据建设投资估算表可以看出，整个项目建设总投资共元。

不确定性分析敏感度分析采取销售价格和土地出让费在分别变动和情况下的项目收益情况。

由敏感度分析表可以看出，只有当销售价格上升到元平方米以上或者土地出让费少于万亩时本项目建设投资才可行。

敏感度分析表可售面积总建筑面积总占地面积，增减率销售价格元税后利润元投资收益率总占地亩保持售价元不变，变动土地出让费土地出让费万元亩建设总投资元税后利润元投资收益率备注税率计算按照企业所得，营业税率教育费附加费率为，堤围土地增值税，土地使用税元年等。

如果适当调整多层洋房联排别墅别墅的面积配比，按照产品配比表中比例进行建设，投资利润率为，此时本项目可行。

产品配比表项目名称比例面积均价元销售收入元户均面积套数层数基地面积多层联排别墅独栋别墅合计，总投资元税后利润元投资利润率建筑密度产品配比表项目名称比例面积均价元销售收入元户均面积套数层数基地面积多层联排别墅独栋别墅合计，总投资元税后利润元投资利润率建筑密度经济效益评价从估算表可以看出，本项目在目前市场行情下，总投资元，销售收入，元，税后利润元，投资收益率为。

从敏感度分析来看，本项目风险性较大。

总论项目简介项目概况项目地块位于湖南省岳阳市湘阴县界头铺镇，距湘阴县城公里，距长沙市公里，紧靠省道，交通便利，高速公路正在建设。

项目土地面积为折合，总建筑面积万，土地用途为综合用地。

龙凤缘项目地处长沙市北的城郊结合部，是大城市与中小城市的结合部，是湘阴连接长沙市的南大门，又是长沙市北的后花园。

在半径范围内即形成分钟生活圈，覆盖了长沙市株洲市湘潭市湖南省三个主要城市，紧靠长株潭综合配套改革试验区以下简称新特区。

长沙株洲湘潭三市沿湘江呈三角形分布，彼此相距不到五十公里，三市土地总面积占全省近七分之，人口约占五分之。

这里聚集了湖南省百分之九十的科技人员和百分之八十的科技成果，更是长江经济带泛珠三角经济区京广经济带的交汇之处，堪称区域经济发展的金三角。

项目规划总体要求项目占地面积平方米其中平方米亩可用作房地产开发，保留第二个山头亩按照园区总体规划建设详细要求见附件。

规划建设个大型高档别墅居住区，土地使用年限为年，规划容积率为，建筑密度，绿化率。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目建筑面积指标项目总建筑面积万平方米，住宅部分万平方米其中多层万平方米，联排别墅万平方米，独栋别墅万平方米，公建配套万平方米幼儿园万平方米。

编制依据本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和湘阴县有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供决策依据。

此外，本报告编制依据还有湘阴县统计报告岳阳市房地产管理局发布数据湖南省国民经济和社会发展十五规划纲要。

主要经济技术指标占地面积总建筑面积其中住宅多层联排别墅独栋别墅幼儿园公建配套容积率建筑密度绿化率结论本项目在目前市场行情下，总投资，元，销售收入，元，税后利润元，投资收益率为。

从敏感度分析来看，本项目风险性较大。

二市场分析宏观环境分析城市概况湘阴县地处湘资两水尾闾，南洞庭湖滨，总面积平方公里，总人口万人，辖个乡镇，个行政村。

湘阴历史悠久，人文荟萃，是湖湘文化的发源地之，自南朝刘宋元徽二年正式臵县至今已有多年历史，先后涌现