工业新区商务港项目立项申报申请报告

项目主要建设内容拟建项目由北面的高层住宅区和南面得商务办公区组成，其中高层住宅区是由栋层的住宅楼组成商务办公区是由栋层的办公楼及栋层的办公楼组成。

二项目主要建设规模工业新区商务港项目规划方案具体分述如下规划用地面积平方米包括道路。

规划建筑面积平方米，其中住宅区楼建筑面积平方米，商务办公区建筑面积平方米。

整个地块建筑由高层住宅区和商务办公区组成，其中高层住宅区由栋层的小高层组成，每栋高层住宅建筑面积为平方米，底层商业建筑面积平方米商务办公区由每栋平方米栋层的多层办公楼栋每栋平方米层的小高层办公楼以及平方米的底层商业组成，停车位个。

容积率建筑密度绿地率经济技术指标总用地面积包括道路不包括道路总建筑面积其中面积栋栋数合计占地面积容积率建筑密度绿地率停车位指标停车辆高层住宅区层平方米以上车位平方米建筑面积平方米车位户底层商业商务办公区层车位平方米建筑面积层底层商业容积率建筑密度绿地率户数平方米以上户面积平方米及以下户面积住宅套型建筑面积结构比例览表项目户型面积户数户建筑面积面积比例住宅建筑面积住宅户数套型建筑面积小于户型套型建筑面积大于户型户型户型由此可见，套型建筑面积小于的住宅面积占总面积比例达，完全满足建设部出台的关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的规定。

第三节结构方案抗震设防本工程最高建筑层，工程复杂程度般，按现行的中国地震烈度区划图和建筑抗震设计规范的有关规定，地区地震基本烈度为度，本工程按度抗震设防考虑。

二结构体系本次建设项目各单元均为框架结构，楼板的结构形式为现浇钢筋混凝土板。

屋面为现浇钢筋混凝土坡屋顶上铺英红彩瓦，墙体采用加气混凝土砌块。

三基础方案根据场地的岩土工程条件及建筑物自身特点，建议采用天然地基，以强风化基岩作为基础持力层。

基础采用钢筋混凝土基础或箱筏基础。

第四节公用设施方案暖通空调冷热负荷商务区采用中央空调系统住宅采用分体空调和普通散热器。

商场夏季冷负荷为万大卡，新风量为人冬季热负荷为万大卡。

住宅热指标按计算，总热负荷为。

二冷热源本项目热源由市热电厂引入低温循环水管道直接供热，供回水温度为冷源为由制冷机制成的的冷水供系统使用。

住宅部分室外系统采用枝状管网，各用户入口加自力式流量控制器。

管道采用直埋敷设。

入口及室内采用半通行地沟。

室内系统每栋楼内各单元设置系统。

各系统立支管均采用同程式，各户支管采用水平串联跨越式。

分户控制箱设在楼梯间内。

各系统立管均设于各户管井内。

各户水平支管均埋地敷设。

二给水用水量本项目建成运营期，住宅户，每户按人考虑，用水量标准按升人日，最高日用水量为立方米日，最大时用水量立方米时。

商务区人，用水量标准按升人日客人人，用水量标准按升人日，最高日用水量为立方米日，最大时用水量立方米时。

考虑洗车绿化等未预见用水量按计，则项目最高日用水量为立方米日，最大时用水量为立方米时。

二水源本项目的供水源为城市自来水，由东侧城市自来水管道就近接入本工程红线内水表井，城市供水压力为，水质符合国家标准。

三给水系统为满足供水压力要求，本工程给水系统竖向分两个区层至三层为下区，由室外给水管网直接供给四层以上为上区，由屋顶水箱直接供给。

水箱生活出水管上设置紫外臭氧体化饮水消毒器，生活热水采用热水供应系统，系统采用上行下给全循环式。

三燃气拟采用天然气供应，规划户数户。

二管网由东侧港华燃气引入低压管网输送至用户，用户分户计量，管网枝状布置。

四电气该项目住宅建筑面积平方米，户，电力负荷按户计，同时系数商业建筑面积平方米，电力负荷按计，则小区用电负荷约为。

二该工程用电负荷等级为级，采用路高压电源加台自备柴油发电机组供电，变压器采用干式变压器，自备柴油发电机组作为消防设备保安监控应急照明的备用电源。

三商业区住宅区部分采用高效电子节能灯，室外楼顶设室外装饰照明。

在电梯前室楼梯间商场内疏散通道安装电源集中式应急照明及疏散指示标志。

四在物业用房设有消防控制中心，在有关部位设置消防报警探头手动报警按钮消防对讲电话消防广播等，并对消防电梯消防泵阀风机等设备进行自动控制。

五商务区主要出入口车库仓库等重要部位安装电视摄象机及红外线探头。

保安中心设于层。

六设置综齐全。

第四节征地拆迁和移民安置规划方案本项目无征地拆迁和移民安置情况。

第七章环保节能和劳动安全第节环境保护本项目拟建于市工业新区号路北，东面青威路，该处周边环境状况良好，无严重污染的企业。

项目所在区域环境空气质量良好，场地附近地下水及地表水水质较好，在施工建设工程中，要严格执行环境保护的有关规定环境空气执行环境空气质量标准二级标准。

地下水执行地下水质量标准类标准。

环境噪声执行城市区域环境噪声标准类标准。

地表水地表水环境质量标准类标准。

外排废水执行污水综合排放标准级标准。

施工期建筑施工场界噪声执行建筑施工场界噪声限值标准。

食堂人灶执行饮食油烟排放标准标准。

污染源本项目使用期主要污染源为生活废水固体废物。

施工期间主要污染因素为施工垃圾施工扬尘和施工噪声。

二防治措施生活废水本项目营运期产生废水主要为运营过程产生的各类废水，来源于洗浴餐饮居住商场及其它公共场所，主要含悬浮物氨氮动植物油等，废水经化粪池简单沉淀处理后排入城市污水管网。

二固体废物本项目营运期产生固体废物主要来源于洗浴餐饮居住商场及其它公共场所产生的各类垃圾，实行垃圾袋装处理后，由物业管理公司组织专人收集外运。

三施工垃圾施工扬尘和施工噪声加强施工期的各项管理，及时清运施工垃圾，做到文明施工，夜间施工严格执行环保管理部门的有关规定。

另外，尽早对场地进行硬化和绿化。

项目场区规划垂直绿化，地面种植花草树木等，将大大改善场区及周边生态环境。

综上所述，项目使用期公用配套设施齐全，施工期采取了有效措施，对周围环境影响较小。

因此，该项目生态环境良好。

第二节节能围护结构节能措施该项目在建设过程中，将加大围护结构节能措施。

如填充墙可全部采用保温墙体，外墙局部加建筑保温板切断冷桥，达到砌墙保温效果。

外门窗律采用塑钢或铝合金门窗中空玻璃进口或国产优质铁件，达到现有铝合金门窗倍的保温隔音效果。

二采暖节能措施室外系统各用户入口加自力式流量控制器，使远端用户与近端用户均在设计流量下运行。

避免了以往外网系统近端过热远端又达不到设计温度的弊病，解决了外网水平失调问题。

二室内系统室外阀门采用碟阀，室内阀门采用球阀。

开关灵活，关闭严密，解决了以往阀门关闭不严，开关不灵，漏水严重的问题。

三节水措施洗脸盆配置加气龙头，以此增大水流表观体积，限制流出水头，大便器采用节水型大便器。

四节电措施所选用电设备均为国家允许生产出售的较先进节能设备，变配电设备要安装电容补偿自动装置，尽量提高功率因数，减少电耗。

另外，企业要加强管理，完善各种规章制度，加强节水节电宣传工作，减少跑冒滴漏造成的不必要浪费。

第三节劳动安全防火防爆防毒在项目规划总图设计布局中，各建筑物均根据其火灾危险性特征采取防火措施，考虑了各建筑物的安全间距及消防通道，各建筑物内设置安全疏散通道和安全门，以及火灾报警系统加强设备和管道的密封，建筑物的耐火等级要符合规范要求，室内外应设置定数量的消防器材等有效措施。

二用电设备安全及防雷措施配电设备及房间内用电设备金属外壳均可靠接地，电源在进入各建筑物处零线均作重复接地。

各建构筑物均按第三类防雷要求采取措施，防雷接地电阻均不大于。

三防机械伤害安全措施在有可能产生人身伤害的机械设备处设安全防护罩和防护挡板，在易发生机伤和电伤处设安全标志，严禁在运转设备上放置杂物及工具，并对各种设备定期检修，以免因长期失修造成事故。

四防噪音卫生措施选用合理的低噪设备，同时在设计中应充分考虑防震减震消音等事项，并根据实际情况采取隔离操作必要时穿戴防噪声用品上岗操作等防护措施。

五用水卫生及劳动保护措施生活用水应达到生活饮用水卫生标准。

物业管理人员都配备劳动保护用品，建立职工健康档案等。

同时，加强对职工和居民的安全卫生教育管理，强化安全卫生意识，确保人们安全生活。

第四节环境绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染保护环境方面也有特殊的作用。

本项目坚持点线面相结合的原则，把组团庭院绿化道路绿化和小区中心花园绿地有机结合起来，充分发挥绿化防护功能和改善生态环境的作用，同时具有花香果绿四大观赏特性，以确保小区环境优美整洁。

本项目属住宅小区建设，其污染源很小，且排放量也很少，产生的少量生活污水厨房油烟生活垃圾经处理后，完全可达到环保要求，不会对周围环境造成污染。

通过对建筑物良好的外形设计和科学的绿化，个崭新的符合现代居住环境要求的小区将会落成。

第八章经济影响分析第节经济费用效果分析基础数据项目规划总建筑面平方米，其中住宅建筑面积平方米，商务建筑面积平方米。

项目建设期为个月，在建设期内建设和销售同步进行，预计个月内全部出售完。

二从项目层次上分析根据建设成本分析和市场分析，按较保守的估测，确定住宅销售价格按元平方米估算，商业银行销售价格按元平方米计算，销售收入合计为万元。

序号项目面积价格元金额万元住宅区商务区总计销售税金及附加根据有关规定，该项目销售应缴纳各种税费共计万元。

详见附表销售收入与经营税金附加估算表附表损益表销售利润估算销售利润为销售收入减去总成本费用销售税金及附加，根据不同年份不同销售收入测算利润总额。

详见附表损益表附表全部投资财务现金流量表。

所得税按有关税法规定，项目应缴纳所得税共计万元。

从项目层次上分析得知，财务内部收益率税前，财务净现值万元，静态投资回收期年含建设期，以上指标满足行业基准要求，因此，从项目层次上分析表明，项目是可行的。

三从区域社会层次上分析直接效益该项目出让国有土地使用权收益万元。

项目范围内缴纳的税费万元。

基础设施增容费工程质量监督费劳保统筹基金消防设计审核费等收入万元。

间接效益本项目建成后，将向社会提供住房建筑面积平方米，商务区建筑面积平方米。

该项目的间接效益主要体现在促进该区域房地产健康发展，满足人们日益增长的住房需求等方面。

间接费用征地费用万元建筑工程和城市设施配套费用万元经营管理费用万元。

间接费用在项目范围外为项目配套的基础设施等投资预计万元。

综合盈利能力分析根据该项目的直接效益和直接费用，以及可以用货币计量的间接效益和间接费