1、益率敏感度临界点总成本费增加销售收入减少建设经营期延长壹年经营成本增加计算结果表明各因素的变化均不同程度影响到财务内部收益率和投资回收期，但变化后的财务内部收益率均大于行业基准值，销售收入因素最敏感最不利情况为经营期延长年，造成经营成本增加，财务内部收益率仅为，其次是按销售收入降低时财务内部收益率仅为，基本可行。说明本项目开发有较强的抗风险能力。盈亏平衡分析该项目的固定成本为土地费用设计费办证手续费工程管理费基础设施建设费建筑工程费等建设投资万元，开发收益为销售收入减去经营成本即万元。盈亏平衡点财务评价结论通过指标计算和经济分析，该项目财务效益较好，抗风险能力较强，社会效益显著，特别是具有较强的偿债能力，因而开发建设本项目经济上是可行的。风险分析本项目的风险主要来自房屋建造成本售价销售进展。

2、行投资来进行外围配套。政策条件在全市实行大力优化投资环境下，县委县政府明确指示城区内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序，尽快完成项目开发建设。同时为了项目顺利进行，专门指派了名副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系，确保拆迁安臵按期完成。以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的建设。政府相关优惠政策如下江南财富城是县政府重点招商引资项目江南财富城是市县二级重点商业项目县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策如税费第年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布。市场分析房地产市场环境分析人口环境年前，当时城镇人口不足万人，城区仅集中在老城关镇周边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实施后，城市建设速度进步加快，城区范围不断扩大，先后建成。

3、有适应市场需求，开发规模也极小。住宅产品市场需求量大蓝山有毛织产业基础，有万多人的外来人口，市场需求量大，而目前市面上商品住宅供应量有限，市场需求并没有得到释放，所以蓝山住宅产品市场潜力巨大。蓝山商业步行街住宅产品的销售成功也证明了这点。商，财务盈利能力较强，且该项目属城市商业地产开发项目，已能满足投资的要求。偿债能力分析该项目经营期短，主要依靠房屋销售收入偿还借款本息，借款偿还期为年含建设期年，偿债能力较强详见借款还本付息计算表。敏感性分析及盈亏平衡点该项目敏感性因素主要有建设投资及费用，商品房销售价格及总收入，建设经营期延长壹年造成经营成本增加，根据上述因素，按最不利情况考虑来判断项目的风险状况，具体见表。敏感性分析表单位万元序号变化因素幅度基本年内部收益率基本年投资回收期年变化后内部。

4、年平均。风向年中最多风向为南风含东南风，其频率为，其次为西北风，频率，西南风，频率。风速平均风速，最大南风工程地质条件通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为，以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承力结构适宜建设中高层建筑。地震根据中国地震烈度分析，项目所在地地震基本烈度为ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。开发项目建设条件原材料供应情况蓝山县城的地理位臵较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接取材于县城东部河中郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有家中型水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。基础设施及市政设施条件蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施电力电信电视设施已完好运行，无需另。

5、然有个号称蓝山商业步行街的项目，但是该项目名不符实，并不是真正意义上的步行街。县城目前也没有等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无商核。缺乏上档次的卖场目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品，也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场。缺乏餐饮娱乐和休闲场所餐饮娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发展，恩格尔系数将进步降低。居住餐饮娱乐及休闲的支出将进步增长，而目前县城明显缺乏这类场所。房地产市场刚刚起步房地产行业刚刚兴起，市民对房地产的概念还处于由拒绝到慢慢接受的过程中。缺乏开发理念目前所开发的两个房地产项目证明，县城目前还缺乏开发理念，开发商对于房地产开发还没有明晰的概念，对于如何进行产品定位推广等也还缺乏经验。开发水平低，开发规模小目前所销售的商品房项目都明显没。

6、项目的允许建设面积开发周期贷款利率方面，其中主要取决于销售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治经济社会条件的影响。另外自有资金占总投资的比例为，虽然对整个项目全部资金投资效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此要认真考虑。盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点，即销售面积达到可销售面积的时，项目保持盈亏平衡。敏感性分析影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资建造成本售价和项目的允许建设面积。建造成本的增加将直接降低本项目的经济效益，销售价格的上升和销售速度的加快，对项目经济效益影响很大，能大大提高项目的内部收益率和财务净现值。本项目的关键是第二年度和第三年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保险，财务收益状况明显好于评估的结果，反之。

7、了蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至多万人，流动人口近万。蓝山作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较快，市场规模容量不断扩大。随着住房制度和企业改制力度加大，对房地产商品的需求进步加强。经济环境近年来，县委县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为，国民经济收入不断增加增长达，国内生产总值年亿元，其中第产业亿元，第二产业亿元，第三产业亿元，年财政总收入亿元。社会消费品零售总额万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。政治环境本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委县政府的重要工作目标，享有系列的招商引资优惠政策。县政府要求各职能部门给予本项目各种优惠措施，提高办事。

8、的空间，不仅商业经营面积比目前增加近倍，而且经营环境会大大改善。便利的交通条件，宽敞的商贸空间，优美的经营环境，对投资经商消费休闲都具吸引力。这里的人气将会越来越旺，商贸交易将会越来越繁荣。这对促进当地经济的发展无疑具有极大推动作用。结论与建议通过上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且抗风险能力较强，本项目是可行的。本项目拥有良好的市场前景。本项目建设正处于国内经济发展阶段，蓝山县城城市建设高潮时期，整个社会对商业旺铺及高档次住宅的需求旺盛，市场前景乐观。二本项目财务的内部收益率为，自有资金的内部收益率为,远远大于银行贷款利率,财务效益较好,通过敏感性分析可知项目抗风险能力较强,即使在不利情况下,也能获得较好的经济回报。三项目完成后。

9、效率。市场环境随着国家对房地产开发企业的整顿，特别是对新增土地的政策调整及对土地交易市场整顿规范，房地产开发逐步规范化市场化，不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区土地的不断升值创造了条件。市场前景在住宅商品化完全推向市场的前提下，蓝山县城房价呈逐年递增之势。作为湖南新兴的边贸城市，目前人口偏少，增加城区人口数量，扩大城市规模是必然的，对商品住宅及商场的需求也是旺盛的。市场需求分析供给市场特征商业非常集中，商圈现象突出县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心的商圈范围内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城以上的商业容量。商业分布缺乏规划，不成体系县城商业缺乏统规划，分布散落杂乱，没有成行成市。处于比较低级别的商业发展阶段。随着县城的发展，这问题将更加突出，势必要得到解决。缺乏现代商业形式虽。

10、房屋拆迁和各项建设，共需投入开发建设资金近万元，按工期年计算，平均每年投入近万元。这对促进当地经济的发展的极为有利的。增加就业机会，缓解就业矛盾。蓝山江南财富城开发建设项目从启动到项目完成，每年可安排约人从事各项建设和管理项目完成后的商业服务业等相关行业，每年可增加就业岗位个。这对于缓解目前十分突出的下岗职工再就业难的矛盾，消除社会不安定隐患是非常有利的。绿化美化城市，提高居民生活质量。随着蓝山江南财富城开发建设项目的实施和完成，整个规划区内将逐步建成功能分区合理，设施配套齐全，环境优美雅致，商贸秩序井然的商业中心。来这里无论是经商消费，还是居住观光，都将会感到心旷神怡，留恋忘返，这将在很大程度上提高当地居民的生活质量。拓展经营空间，促进蓝山商贸繁华。项目建成后，在整个旧城区将会形成开放式。

11、，可为开发企业获得万元的纯利润，上缴国家万元的税收，经济效益十分可观，项目的盈亏平衡点低，亏损风险小。四本项目的预售单价是充分分析蓝山县城房地产市场销售价格后定出的，作为高档物业，按此价格销售，形式将十分看好，对还贷十分有利，还贷能力强。五本项目规划运作空间大，有非常好的规划设计空间，易于制造好热点，项目可行。六本项目开发建设得到县委县政府的高度重视，拥有良好的政策环境，建设规费实行低收费，县政府成立指挥部出面协调各部门关系，确保拆迁按期完成，这样不仅可以减少项目投资，对项目的运行也是十分有利的。七项目竣工销售完交付使用后，不仅可以按时还清银行贷款，还可以为银行创造万元的利息,达到了银企双赢的目的。八改善了城东路的城市面貌，大大促进此地段的房屋工程建设，促进了城市的发展。九本项目的开发建设。

12、亦然。如果第二年销售速度加快，就可以大大降低自有资金的投入，使公司的自有资金能再选择其他理想的投资渠道。因此，对销售应给予足够的关注和重视，建立支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度。影响建造成本的因素很多，工期质量原材料供应等都会影响到建造成本的增减，因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程建设监理制。制定材料供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。从敏感性分析来看，本项目在保守的情况下，项目内部收益率仍达到，项目的抗风险能力强。社会效益分析及评价经初步测算，蓝山江南财富城的开发建设，对经营者政府来说，虽然不会取得很多的直接经济效益，但建设项目完成后，其社会效益是显而易见的。主要体现在以下几方面拉动内需消费，促进经济发展。经计算，全部完成规划区内的。

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