1、北区与主城区相连的经开大道起点处，交通十分方便。目前已与逐渐扩展中的城区城区住宅和新开发花园小区融为体，与工业园区区比邻，工业区内有长安福特江凯钢构中汽吉隆等大批新型的成长型企业入住。建设有较完善的道路水电气通信等市政基础设施，具备了开发为科技住宅小区的前提条件，符合调整后城市总体规划的要求。第五章项目建设进度及销售计划工程建设进度计划项目于年初动工建设期工程，年末动工建设二期工程，年末动工建设三期工程，整个项目开发周期预计为年，于年季度完成建设任务。目前正在进行项目三期工程的建设。详见附表工程工期进度计划表二项目销售计划营销思路及原则从目前市场来看，客户来源渠道虽然仍以报纸广告为主，但已呈现多元化的趋势。针对这情况，本项目的推广渠道将是推广将以报纸媒体和户外广告卖场展示，车身网。

2、的呈现出档次高产品多样化分布集中的特点，已经逐步树立起重庆富人区的形象，成为重庆市高档住宅市场发展的风向标。主城西进，随着交通条件的改善，西城东进已成为重庆市房地产向北后的又发展势头。启动九龙引擎，构建和谐人居，九龙坡区万亩土地的推出，大渡口打造城市第六商圈，土地资源的丰富和政府的政策大力支持，都是对房地产投资商的极大诱惑。龙湖金科隆鑫等批实力企业的进驻，加速西城房地产开发的进度，加强房地产市场的区域竞争力。本项目处于城市向北的大环境下，从政策上，项目所在区域处于城市向北战略的中心地带，将是战略政策的长期受益者。五进入大盘时代如果说年是重庆市房地产大盘时代的到来，那么进入年，重庆市房地产就进入的了大盘时代。据不完全统计，重庆市仅北部新区就有个千亩以上大盘供应，其供应总量预计至少在。

3、院重庆市中等大中专知名学校渝北区是重庆市北面门户，交通便捷，国道主城环线等条高速公路及轻轨号线纵横区境，重庆江北国际机场龙头寺重庆火车客运总站。区域规划前景年，我区继续努力推进城镇化进程，加快开放开发步伐，两路至龙溪线已成为投资兴业居家的热土。据显示，我区常住人口继续较快增长，城镇常住人口达万人，比上年万人增加万人，增长，城镇化率达，比上年提高个百分点，全区常住总人口万人，比上年增长。近年来渝北区全面落实科学发展观，开放开发取得新进展，城乡面貌呈现新变化，社会文明实现新进步，提前年完全了十五计划目标。年实现地区生产总值亿元，完成地方财政收入亿元，增长，全社会固定资产投资达到亿元，增长。房地产业是国民经济的重要支柱产业，是经济社会发展的重要领域，近三年来该项目地处渝北城区南端，位于。

4、季度，主城区住宅价格均价为元平方米，较季度上涨了元平方米，与季度基本持平。相对整体市场价格的平稳，中高档住宅市场价格持续上升，茂业东方时代水晶郦城期金科天籁城财富中心等商务公寓花园洋房均价超过元平方米。年度，商品房价格持续增长，主城区住宅均价为元平方米，较年度上涨了近元平方米。同区位中，由品牌地产商开发的楼盘均价比市场均价高出。四城市向北主城西进，区域房地产竞争日趋白热化城市向北主城西进，随着城市运营概念的深化，重庆市各主城区房地产开发呈现区域化竞争态势。城市向北，三北江北渝北北部新区区域房地产市场在对外宣传上达成默契，在房地产市场中亮出新城牌发展牌以及富人聚居牌，其具代表性的区域房地产片区是人和金开板块。受益于金融办公信息第三产业以及高档住宅小区的整体规划定位，这里的房地产开发。

5、桥大佛寺大桥等以及规划建设的共座横跨长江嘉陵江的公路铁路大桥将江北区和渝中区沙坪坝区等紧密相连，长江上游最大的集装箱码头寸滩港重庆新客运站等也将开工建设，使本辖区拥有更完善的交通网络。区域规划前景随江北观音桥步行街工程的结束，江北区着重打造江北重庆的浦东，江北区沿嘉陵江长江江岸线长公里，拥有得天独厚地理区位优势，正面向国际招标规划设计江北城未来重庆的陆家嘴等诸多有利条件，将使江北区在未来重庆北部城区的发展建设中，具有极其重要的战略地位。江北城中央商务区中央商务区江北城地区位于重庆城市核心区域，嘉陵江和长江交汇处，面积约平方公里。渝北区渝北区概况渝北区是全国卫生城区优秀旅游城区文化先进区治安先进区财政先进区和重庆市环保模范区山水园林城区。有犀牛新华等涉外宾馆有西南政法大学四川外语学。

6、广告和公关活动多管齐下灵活组合的全方位立体营销。从全方位覆盖消费者的视听，在短期内达到较高的市场知名度，吸引市场关注。在中后期，逐渐减弱在报纸媒体上的投入，转为以户外广告公关活动为主，报纸网络广告为辅。以上思路，是基于项目二期工程的成功销售经验，证明可行后，沿用到项目三期工程。计划销售进度详见附表销售计划表第六章投资估算及资金筹措计划投资估算项目总投资万元不含税费，单方成本元，总投资估算见下表项目总投资估算表序号项目或费用名称估算价值备注建筑工程设备购置安装其他费用合计土地费用二工程建设费用,土建工程外墙装饰电梯工程智能化工程费配套水电工程费供电工程天然气工程消防设施工程费暖通排烟工程环境景观工程道路绿化灯饰三前期工程费用勘察设计费工程监理费招投标费工程质量监督费城市建设配套费白。

7、平方米以上而亩以上的大盘，重庆市南岸区至少有个以上。经过年年的市场探测与市场论证，年，年重庆市房地产大盘纷纷淀放，融桥半岛二期云满庭奥林匹克花园二期晋渝绿岛棕榈泉国际花园保利高尔夫花园月底亮相融科蔚城月开盘等，大盘的大量出现必然要求社区内的配套要齐全，品质要高，服务要好，等等这切都必须使楼盘本身的定位向中高档楼盘转移。本项目总建筑面积平方米，在回兴组团中有大盘特征，市场供应能力和占有能力较有保障。六三低楼盘持续走俏三低，指低总价低密度低容积率。重庆市城市居民可支配收入水平不断增长，居民居住品质逐步提升，购房者的支付能力相应大幅度提高，但低总价的住宅项目依然受到消费者追捧。总价依然是重庆居民购房的重要考虑因素之。低密度低容积率是高品质楼盘必备的标准之，密度是保证业主私密性的法宝，低。

8、平方米，车库平方米。按市场调查结果预计销售价格。详见销售收入测算表税金测算房地产开发项目应上缴营业税城市建设维护税及教育费附加等税费，营业税及附加按计取土地增值税按预征收，项目竣工合格后清算。项目对应内容计算依据税率营业税及附加房地产开发销售收入土地增值税房地产开发销售收入所得税选其房地产开发销售收入预征收房地产开发开发利润四财务分析与评价序号项目名称单位数据备注总销售收入万元总投资万元税前利润万元税后利润万元投资利润率投资利税率盈亏平衡点小于财务内部收益率大于基准收益率财务净现值万元大于基准收益率预期收益率投资回收期年小于项目寿命期贷款偿还期年小于寿命期小于申请期限评价基准参数基准收益率结合项目融资成本及风险大小，并考虑到本项目涉及到房地产开发的特征及融资成本的提高，确定基准收。

9、积率是健康居所的基本保证。奥林匹克花园推出低密度低容积率的花园洋房，开盘短短时间，期多套被抢购天湖美镇期开盘销售个多亿。本项目的产品形态定位和价格定位均符合市场对需求，项目期工程和二期工程销售成功即是符合市场需求的表现。项目三期工程继续坚持了低总价低密度低容积率的产品和价格定位策略。二区域房地产市场分析区域概况与区域规划前景江北区江北区概况江北区位于长江嘉陵江北岸，是重庆直辖市的主城区之，拥有平方公里土地，万人口，是重庆市规划的行政信息金融科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。江北区交通发达，区中心距重庆港公里火车站公里，乘车分钟即可到重庆江北国际机场。江北区境内有横贯全区的国道直抵北海的渝黔高速公路国道滨江路五桂路及建设中的渝怀铁路等嘉陵江大桥及渝澳大桥黄花园大桥石门大桥高家花园。

10、分析为主，定性分析为辅的基本原则本项目经济评价遵循效益与费用计算口径致的原则为规避社会经济政策技术和自然因素所带来的风险，本项目经济评价遵循谨慎性原则。三基础数据计算期项目年至年投资建设，在年至年季度逐步实现房地产销售。工程建设投入本项目静态投资总额为万元，动态总投资额为万元，销售费用万元，项目总投资万元。根据项目建设实施进度，各期间工程建设投入详见项目投资进度计划表营业费用在房地产销售过程中，将发生的销售人员工资及提成，公司为项目经营提供的资源消耗等费用，本项目营业费用按销售收入的计列。建设期利息本项目需向银行申请贷款万元，建设期利息按年期房地产开发贷款年利率加综合费用共计算，并将建设期利息作为开发间接费计入总投资。销售收入测算本项目可出售房地产面积为平方米，其中住宅平方米，商。

11、率为计算内部收益率。净现值,项目可行。净现值项目不可行。投资回收期大于项目寿命期，项目不可行。小于项目寿命期，项目可行。贷款偿还期小于寿命期小于贷款申请期限，项目可行，反之不可行。二评价结果项目财务内部收益率见全部投资财务现金流量表项目净现值万元见全部投资财务现金流量表投资利税率见损益表投资利润率见损益表贷款偿还期年。见全部投资财务现金流量表投资回收期年。见全部投资财务现金流量表盈亏平衡点。见损益表本项目的税后财务内部收益率超过了基准收益率的要求，项目可行。项目财务净现值大于，项目可行。本项目贷款偿还期为年，小于项目寿命期，小于贷款申请期限，经济合理。项目投资回收期年，小于项目寿命期，项目可行。项目盈亏平衡点，小于，项目可行。通过以上财务分析表明本项目建设投资效果明显，经济效果较。

12、防治费其他费用人防等四合计,五不可预见费不可预见费六工程静态投资,七建设期利息八项目动态投资,九销售费用十项目总投资,二资金筹措及使用公司目前已投入万元，主要用于支付土地费用及项目期二期工程建设，三主体结构工程的建设等。计划向银行申请借款万元，其余建设资金通过项目预售收入回款按计划配合建设进度逐步到位投入详见资金筹措及使用计划表资金筹措及使用计划表单位万元序号合计年年年年年总投资工程建设投入借款利息资金筹措借款预售收入第七章经济效益评价基本假设前提假设项目在年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，销售与预测致国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平银行贷款基准利率及行业基准收益率变化幅度较小基准收益率设定为二评价原则本项目经济评价遵循以动态分析为主，静态分析为辅定量。

参考资料：

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[20]金湖村农居点安置房工程项目立项申报申请报告（第19页，发表于2022-06-24）