（老年）廉孝苑国际老年公寓项目立项申报申请报告

因此投资者投资发展养老相关产业，发挥投资者对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了投资者积极响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升投资者的社会形象。

第二章国内养老市场概况通过对国内外养老市场发展因素需求供给市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养老市场的发展。

多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。

在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。

国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。

比较可以看出，我国要培育健康发展的养老产业，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化管理专业化经营连锁化功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有生存和发展能力的社会化连锁化规模化品牌化的养老机构。

国内养老市场概况国内养老需求市场概况总体需求规模庞大十二五时期，随着第个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进步加快。

从年到年，全国岁以上老年人将由亿增加到亿，平均每年增加老年人万老年人口比重将由增加到，平均每年递增个百分点。

全国老龄委办公室发布的中国老龄事业发展报告称，随着年和年出生的人口进入老年期，中国迎来了第个老年人口增长高峰，截至年底，我国老年人口数量达到亿，比上年增加万，占总人口的。

规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特的家庭结构即对夫妻赡养四个老人和个小孩，使中国社会面临越来越严重的养老压力，同时也形成了巨大的养老产业需求。

据全国老龄委抽样调查，有的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成个体量惊人的现代养老产业。

图年中国岁以上老年人口资料来源艾瑞咨询高端养老需求强劲中国社会经过多年的改革开放，人民的经济状况已经有了极大改观，形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。

据全球管理咨询投资者麦肯锡研究报告，到年富裕家庭将达到万个。

中国即将成为仅次于美国日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。

当前，中国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角环渤海等经济发达地区，其中，生活在北京上海广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的个城市中的富裕消费者占全国总数的。

这些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接受在环境优美，设施完备服务周到的高端养老机构。

针对这部分高端人群的养老产业，孕育着巨大的财富空间。

二我国养老市场的供给概况养老机构供给种类分析我国的养老机构主要包括社会福利院敬老院和老年社区等。

社会福利院。

社会福利院主要面向城镇三无老人，即无劳动能力无生活来源无法定赡养人扶养人，或者其法定赡养人扶养人确无赡养扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活医疗服务。

社会福利院的主要资金来源为政府补助。

敬老院。

敬老院主要针对城镇的各类有定经济能力的老年人。

敬老院分为公立与私立两种。

公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。

私立敬老院无补助，基本自负盈亏。

老年社区。

养老社区般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。

养老社区通常包括家庭养老公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。

家庭养老的养老社区通常子女与老人同住养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社区也提供定的补充服务，如日间看护等。

以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老年人。

此类社区般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务生活服务出行服务等。

以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。

除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务搀扶服务喂饭服务等。

养老机构供给总量当前我国城乡公办的各类敬老院福利院养老院等老年社会福利机构共有多个，养老床位万多张，但平均每千名老人占有床位仅有张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数张的水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大，绝大部分的需求都无法得到实现，养老产业的发展空间十分广阔。

三北京养老市场概况北京市人口老龄化状况北京约有万老人的机构养老需求，但现在北京的老年福利设施床位总数仅有万余张。

随着家庭增多，人口寿命延长，我国快速进入老龄化阶段，将有越来越多的老人从家中走出来，选择机构养老。

限为终生或定年限。

以会籍费形式收取，离开时管理投资者回购或可转让。

在入住此类养老社区时需缴纳的会员费的收取标准根据房间与社区服务的不同而不同。

当缴纳完这部分会员费后，会员本人就可以永久性的居住于社区内直至离开。

次性费用和管理月费的比例有所区别，有些次性费用较高，相应月费较低，有些相反，还有提供多种选择。

后续费用主要由房屋租金社区管理费和看护服务费构成，入住者入住之后每年或每月固定收取的费用，主要由餐费房屋租金社区管理费和看护服务费构成。

根据选择的居住条件护理服务餐饮标准有所区别，老人可根据经济实力健康状况选择。

此类盈利模式重要的特点是其无产权，入住养老社区的会员卡只给了会员养老社区物业单元的终身使用权而没有给与产权。

这对此类盈利模式相当不利，由于入住费用相对较高，通常为几十万，如此高的费用而没有产权，在目前的中国老人的观念中，尚无法完全接受。

此类盈利模式的代表社区为上海亲和源老年社区，收费标准如下表上海亲和源老年公寓收费标准卡种年限房型会员卡缴费标准年缴费标准设备押金永久可继承，可转让大套万卡中套万万无小套万终身年内可退大套万卡中套万万无小套万大套元卡天中套元无元小套元大套万卡年中套万无万小套万资料来源上海亲和源养老社区三项目盈利模式通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养老养生项目未来的盈利模式应以土地开发收入房地产开发收入物业增值收入物业租金收入配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。

图廉孝苑养老养生项目盈利模式资料来源国寿投资分析土地开发收入土地开发是指对未开发土地进行包括七通平在内的土地整理，使其达到进入土地交易所上市拍卖的标准。

在土地开发中，投资者预期将获取所投入资金的年收益。

同时，在土地拍卖完成后，其土地价款扣去开发成本后，土地增值部分，投资者将与地方政府分成。

因此投资者不仅可以获取固定收益，还将获取土地增值收益。

同时，投资者参与级土地开发，可以在二级开发时占得先机，获得各种优势。

二房地产开发收入房地产开发过程中，房地产建设部分将主要以外包的形式交与建筑投资者，投资者的主要盈利点为房地产开发建成后的销售利润。

通过销售部分养老公寓，获取销售利润，同时可以加速现金回流，减小资金压力。

三物业增值收入由于投资者在土地及房地产成本较低时开始进行开发建设，投资者可以通过开发物业并经营物业，使物业本身价值得到提升。

在物业成为成熟物业后，向老年人投资者出售，以获取物业增值收入。

四物业租金收入养老养生管理投资者物业租金收入配套服务收入管理输出收入土地开发收入房地产收入出售土地出售物业出租物业提供服务提供管理物业增值收入物业增值对于投资者持有的部分养老公寓物业及些非核心业务，我方可以在完成了房地产开发后，出租给老年人或合作伙伴，向其收取固定的租金收入。

这些物业将由合作方负责经营管理，我方只赚取租金收入，以此获取稳定现金流，为物业上市做准备。

五配套服务收入在长期来看，服务收入也是我方收入中的重要部分。

这些服务收入包括老人的医疗卫生服务基本生活服务文化娱乐服务养老增值服务等。

六管理输出收入在养老社区项目发展后期，我方将与各环境适宜地方的养老社区合作，在不投入大量资金的情况下，通过输出品牌理念和管理，向其收取管理费用，获取稳定现金流。

第六章风险及关键成功要素通过调研分析，我们发现在国内建设高标准的养老养生社区，在消费群体经营管理以及产业政策等方面仍存在定的不确定性。

只有积极地面对这些风险和问题，找准关键成功要素，及时采取有力措施，才能保障养老项目的顺利进行以及未来项目的可持续发展。

市场风险与西方发达国家意识自由主义占据社会主流不同，包括我国在内的大多数亚洲国家受儒家思想影响深远，长期以来形成种养儿防老的传统观念，制约着养老市场的发展。

虽然这种传统观念正在发生变革，根据中央电视台实话实说网络民意调查，当前的年轻人愿意今后去养老院养老，但的年轻人表示不会送父母去养老院的矛盾心理却表明这种转变并非朝夕能够完成。

由于我国养老市场长期发展不成熟，低端的敬老院福利院养老院占整个市场供应的，这些机构大都规模较小，设施简陋，管理水平低下，服务质量参差不齐，个别养老机构还存在虐待老人的恶劣现象，使得社会养老机构形象较差，大众对机构养老缺乏认同感。

此外，目前我国具有养老需求的离退休老人在青壮年时代大都处于社会变革时期，收入水平与西方发达国家的老人相差甚远，用于养老的积蓄相对较少。

无论是传统的养老观念较弱的社会认同还是较低的收入水平，都给投资养老产业带来定的市场风险。

二管理风险养老产业涉及地产医疗护理健身保健旅游等多种产业，每个产业都需要大量的专业人才和社会资源进行支撑，管理难度很大。

能否做好队伍建设资源整合和内部管理实现各产业高效协调运营，是对未来养老社区项目运营和管理的极大挑战。

同时，国内大型养老社区成功开发案例的缺乏，也使得投资养老产业要付出更大的成本用于探索和尝试。

三政策风险根据国外成熟养老市场的经验，政府的资金或政策扶持在养老产业市场化运作和赢利上具有至关重要的影响，而国内养老产业需要的具体扶持和优惠政策尚存空白，定程度上阻碍了我国养老产业的发展。

相对国外养老行业审慎的准入审批制度，国内尚未形成套完整的养老产业行业标准和监管制度，制约着我国养老市场走上规范化规模化发展的道路。

四关键成功要素廉孝苑投资养老产业具有难得的资源优势和战略机遇，在产品资金网络品牌以及进入时机等各方面形成同行业难以超越的核心竞争能力，同时项目本身所蕴含的