（老年）老年休养中心项目立项申报申请报告

三项目开发建设的前景分析随着社会老龄化的进程，发展壮大老年公寓已成为不可逆转的趋势。

家庭人口结构和养老方式的转变为老年公寓的发展提供了社会基础，我国城市老年公寓的有效需求在不断增强，投资老年公寓有利于改善我国房地产投资结构的不合理现状。

年月日，我国第部老年人权益保障法颁布实施，明文规定应当树立尊重关心帮助老年人的社会风尚，并且还指出新建或改造城镇公共实施，居民区和住宅，应当考虑老年人的特殊需求，建设适合老年人生活和活动的配套设施。

年月建设部出台了老年人建筑设计规范，对老年人人居环境投入了应有的关注。

这些指导原则和法律法规为老年人住房问题提供了有力的政策保证，并指明了发展方向。

第三章老年休养中心项目定位分析老年养老需求特征分析由于老年人的身理特点，特别要求环境幽静依山傍水空气清新交通方便的风景区并要有广阔的绿化带，做到见绿不见尘，抑制尘土飞扬，这样的环境能使老人心情舒畅。

良好的生态环境能满足老年人的生活行为性和操作性要求，又有安全感，具有健康性灵活性方便性自然回归性，让老人在良好的环境中愉快地度过晚年。

本项目正是基于这些老年人的需求特征进行选址。

二关于老年公寓的类型分析老年公寓养老是种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。

从国外发展实践来看，老年公寓养老主要有四种方式是型老年公寓养老，是服务型老年公寓养老，三是护理型老年公寓养老，四是大型老年综合体养老。

型老年公寓养老指在个社区中，专门划出幢楼或几幢楼供老年人相对集中居住，它的特点是是老年人居住采用住宅形式，住宅设施进行了无障碍设计二是老年人生活自理，社区提供社会化服务，如老年人的购物以及必要的家务劳动都可由社区代为服务。

型老年公寓养老实际上采取的是居家养老加社会服务个人自理加社区援助的养老形式，与住家养老加社区服务较为相似，不同的是老年人相对集中居住。

服务型老年公寓养老也是老年人集中居住，但般采取宿舍的形式。

护理型老年公寓养老实际上基本等同于医院与护理院养老，主要为老年人生命中的特定阶段或者生活难以实现自理的老年人提供服务。

大型养老综合体养老也是老年人集中居住，但规模较大，老年设施与老年服务齐全，从国外实践来看，大型养老综合体般承纳老年人至少在千人以上，有的达上万人，而且整个社区主体为老年人。

在大型养老综合体中，老年医院老年服务中心老年娱乐中心以及老年购物中心等较为齐全。

美国的太阳城是最典型的养老综合体，我国目前缺乏大型老年综合体，截至目前，只有北京的太阳城等为数不多的几家大型老年综合体。

护理型老年公寓养老适应特定的老年人，在老年公寓养老发展中，属于相对固定的恒量。

在另外三种老年公寓养老方式中，我国目前主要发展的是服务型老年公寓养老。

其，型老年公寓养老能够实现个人自理性与社区帮助性的有机结合。

服务型老年公寓养老强化他养，老人自身的能动性较差。

对于个生活尚能自理的老年人来说，不仅应依靠他养，同样离不开自养。

型老年公寓养老强调自养与他养的有机结合，能够充分发挥老年的自主性与能动性。

就老年公寓养老来说，在老年人能够自理阶段，型老年公寓养老是首选在老年人自理比较困难阶段，服务型老年公寓养老是首选，在老年人生命特定阶段或者根本无法实现自理时，护理型老年公寓养老是首选。

国外养老发展实践已经验证了这点。

根据美国老年公寓及护理业项目投资中心的调查表明，住进服务型公寓的美国公民平均年龄是岁，大多数年龄段的老年人都选择型老年公寓养老。

而且，型老年公寓模式还能够发展老年人互助养老养老储蓄以及邻里互助养老。

目前，我国老年人口大多是年轻型老年人，岁以上的老年人仅占老年人口的。

显然，型老年公寓养老的发展空间要更大。

其二，型老年公寓养老能实现开放性与封闭性的有机结合。

服务型老年公寓类似福利院以及养老院，与社会隔离程度较高，封闭性较强，形成孤岛。

而型老年公寓具有开放性，老年人聚集到起，但并没有与社会其他部分截然分开。

老年人与社会生活与社区环境，尤其与儿童接触频繁，这对于老年人克服孤独感失落感，大有裨益。

其三，型老年公寓养老能够实现公共性与私密性的有机结合。

由于采用宿舍形式，服务型老年公寓私密性较差，由此引发的老年人之间纠纷在我国时有报道。

型老年公寓采用住宅形式，老年人私密性方面有充分保障。

而且由于相对集中居住，老年人能够参与社区为老年人组织的各种活动，公共性也有所保证。

三养老需求分析我国目前主要发展的是服务型老年公寓养老，这造成了老年公寓养老发展的误区。

方面，大量的老年人需要老年公寓养老，有到老年公寓养老的意愿。

据调查显示，在重庆市，经济属于中上等的老年人中，以上有到老年公寓养老的意愿上海市的网上调查家政老年营养餐饮服务。

充分体现了对老人周到齐全无微不至的关爱。

第七章建筑方案设计指导思想按照建设部民政部联合下发的老年人建筑设计规范国务院办公厅国办发号关于转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知的有关要求及现行国家规范，在技术方案设计中确保以下原则按照城市规划总体布局的要求，注重区域环境的设计和城市设计，创造性的进行总体设计。

老年休养中心项目作为城市社会文明的部分，反映城市发展的崭新面貌，体现城市的特征，方案设计力图通过运用现代高新科技手段结合中国建筑传统文化，依托所在地自然山势，运行现代建筑技术和新型材料新型工艺，建构座融合现代科技和传统文化的老年人服务建筑。

老年休养中心是供老年人休养安度万年的场所，方案设计力图创造了个布置紧凑环境优美组织合理使用方便居住温馨的场所，使入住的老年人住得温馨玩得开心养老放心。

确保功能齐全，使用方便，安全可靠，经济合理，环保节能。

二设计依据老年人建筑设计规范老年人居住建筑设计标准现行其他有关国家规范。

三总图设计总体布局以所在地形山势，结合当地已经形成规模的启航农业科普基地的旅游观光休闲资源，主要的进出口流线与这些资源形成紧密互补。

家庭式养老楼与公寓式养老楼间距达米，其间布置供老年人活动的室外健身场地，活动区域和服务区域划分明确。

人行出入口与车行出入口分开设置，人流不与车流产生交叉，保证人员，特别是老年人的安全。

四主要经济技术指标规划用地面积平方米总建筑面积平方米公寓式养老楼建筑面积平方米家庭式养老楼建筑面积平方米其他公共设施建筑面积平方米建筑占地面积平方米建筑密度容积率建筑层数办公大楼层，电梯公寓式建筑最高层，家庭式连体别墅层，独栋别墅层，医疗服务区二层，生活娱乐区层楼。

绿地率建筑限高最高限高米第八章建建成后的服务内容将老年人在家中接受帮助和关怀的各种家庭照顾，作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为核心，实行综合配套多元经营，以提高社区的生活品质。

凡租住购买项目的老年朋友皆可享受以下八项服务医疗保健与康复疗养按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检免费保健疗养咨询免费参加有关的保健讲座开办小型的老年病医院，设置门诊化验急诊观察病房家庭病床，送医药上门全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨询。

心理咨询影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。

交通服务开设大巴专线往返于市区与园区之间，园区内手推车供免费使用，提供轮椅供出租使用。

安全保卫每户都设置紧急呼叫装置，服务人员小时值班园区内设置三重安全保卫措施红外监视门卫值班保安小时巡逻。

家政护理为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式如全天白天钟点出行等为老年人服务此外还为客户提供各种家政维修搬运等服务。

购物园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务园区内设有便民商店并接受各种电话购物免费送物上门。

报刊服务代订各种报刊，报刊投送到家。

音像制品的出售与租赁建立专门的服务部开展有关业务。

幼儿入托幼儿园可以全天入托，也可以临时代管。

园艺为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园区将辟出专门的地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。

旅游园区与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游还将与北京大连海南等地的老年社区合作，举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用。

房屋置换为了方便部分在城内有房而又希望到园区居住的客户，公司可以代为办理城内房屋的出售或出租事宜。

法律顾问园区与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。

老有所为服务这是个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人特别是有技之长的老人提供个老有所为的活动舞台，提供必要的条件。

鼓励老年人尽可能有所事事，而不是百无聊奈在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，园区将代为推荐联系出版与发表。

第九章投资分析投资估算经计算，项目总投资为万元。

本项目主要工程内容及投资估算详见下表项目建筑成本万元建筑面积平方米单位成本元平方米开发成本土地成本土地转让成本契税二建安工程成本老年公寓建筑面积生活服务区建筑面积健康活动区建筑面积观光区辅助及公用工程项目三前期工程费以下项之和勘探建筑及施工图设计景观设计室外综合智能化等专业设计试桩费按照万估计施工水电贴费三通平按照万估计四开发期间费用以下项之和预决算审核费二质监费二监理费二招投标代理费二前期物业管理费万估计五室外配套费以下项和室外市政道路工程费室外景观工程费室外水电管线工程费电话管线工程有线电视工程安全监控锅炉供热工程邮政信箱双路供电增容费元，户六不可预见费二三四五七开发期间规费以下项之和市政设施配套费消防设施配套费劳保统筹费新型墙体材料费白蚁防治费排污费环卫费结建人防工程押金开发费用以下三大项之和管理费用按年万估，按年算二销售费用按销售收入估三财务费用计年半息，年利合计开发成本开发费用二资金来源本项目资金来源为企业自筹启动资金万元，社会融资万元，银行贷款万元，向国家发改委申请项目资金万元，地方土地资源入股万元，地方财政申请补助建设资金万元。

三收益测算项目主要收入来源于老年公寓的租赁或销售，年销售净利万元，投资回收期约年，投资回收后可实现年利润万元以上。

详见表下表项目