（老年）老年服务中心项目立项申报申请报告

入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型等级和服务档次。

由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式般要包括居家式的私人住宅宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等设施和娱乐锻炼的配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大学等，人性化的社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务。

因此般房地产开发商的盖楼卖房和普通养老机构的出租床位，服务内容单的旅店式运营模式不适合老年公寓的正常经营。

特点二老年公寓属于商业房地产范畴，具有福利性事业市场化经营的特点。

我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低保五保等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。

同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系列问题。

由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走福利性事业市场化经营的道路。

特点三老年公寓项目相对于般房地产项目投资额大资金回收期长。

老年公寓项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至倍。

另外老年公寓的租售方式比般住宅更为复杂，般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租售结合的方式满足老年人入住，其中定比例的住宅面积可以实现销售，另部分须满足租用度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。

二老年公寓运营模式应遵循的原则老年公寓运营模式中的市场定位销售方式服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，因此老年公寓的运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则三方并举的销售原则四点标新的社区服务原则。

原则目标市场定位二路出击。

老年公寓的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的二路出击原则。

其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体即享用老年公寓设备设施服务等资源的群体，包括旅游观光者购物者就医者等群体。

老年公寓具有低二高的特点，即低容积率高比例公建设施高水平的社区服务。

低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另方面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。

为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。

如在旅游区域内，就应该发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿娱乐等服务，这样方面减少老年公寓作为老年社区的暮气，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。

北京房山中慈颐和老年服务中心是成功开发老年公寓的典范。

采用福利性事业，商业化运作的模式，走以老年人养老，带动医疗商业娱乐旅游的多元化经营与发展的道路。

考虑在十渡旅游区附近没有较大规模的医疗机构购物场所及休闲娱乐会议设施，北京房山中慈颐和老年服务中心采取内外兼顾的方法，在为满足对社区内的业主服务的同时，对外开放经营，在这方面充分利用了老年公寓的概念带动了医疗商业娱乐旅游的多元化经营与发展。

原则二销售方式三方并举。

根据老年公寓的市场定位采用三方并举的租赁方式满足不同消费群体入住老年公寓的需求。

三方并举的销售方式为出租房屋使用权及其它产权租赁的消费行为相融合的方式三种形式。

不同消费群体租赁老年公寓的目的具有多样性。

老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。

不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的租赁销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼制第七章消防及安全第八章环境保护与能源节约第节环境保护项目建设地点所处区域目前环境质量良好，不会对项目带来不利影响。

本项目对环境带来影响的主要因素在施工期和运营期内，所产生的建筑垃圾生活垃圾生活污水餐饮污水施工粉尘和厨房炉灶所产生的废气污染施工机械和永久设备所产生的噪声等。

二对上述影响采取的主要保护措施建筑垃圾严禁乱堆乱放，要及时运出，无害建筑垃圾可作为洼地填埋物。

施工期内应尽可能采取措施控制粉尘污染，如喷水等对施工中造成的植被破坏要及时给予修补。

应采用先进的施工机械，尽可能降低噪声，同时避开市民休息时间施工。

对生活垃圾尽可能采取分捡方式收集。

对生活污水和餐饮污水处理达标后，就近排入市政排污管道。

对厨房油烟可采用水膜滤清器处理，废气经处理达标后，通过排气筒排入大气。

发电机组采用超低噪声发电机，并在四周设置减噪围墙。

对娱乐噪声，采用隔音措施，禁呜高音喇叭。

第二节能源节约所选用的卫生器具照明灯具生活设备等均采用新型节能型产品，以利降低能耗，节约能源，并最大限度的使用太阳能和沼气能源二室内吊顶材料可选用具有除湿等特性的新型材料，市内取暖尽可能使用地热设备，以减少空调使用率，节约能源。

三其它建筑材料根据使用要求，选择新型的材料，以利节能。

四各种阀门选用优质产品，严防伪劣产品混入，杜绝跑漏滴现象存在。

五各用水点用电点均设置水表电表进行计量。

第九章项目组织机构及劳动定员第节组织机构设置项目的运营管理模式是总经理中心负责制。

管理中心的组织机构是协调各部门之间的组织网络，以组织形式来明确员工的工作岗位，职责和业务范围，根据本项目的特点设置的组织管理机构如下图第二节劳动定员养老中心按其运行机构进行合理的配备，以节约人力资源保证康复中心正常运行为原则，配以高效率优质服务的各级管理人员和服务人员。

本项目劳动定员预计人左右，作服务员护理员保安员设备维修炊事员餐厅司机杂务等。

另外有管理人员人，分别担任服务职能与综合管理职能。

各职能管理服务人员需具备较高的文化修养及技能水平，要有良好的服务意识和管理水平。

第三节人员培训部门经理以上均招聘学历较高并有定的相关管理经验者从事管理工作。

其它员工招聘时也选择具有定技能基础的人员如司机保安等。

所有员工均需进行职业培训，主要是采取企业内部和外部结合的培训方式，具体培训工作由各部门与人力资源部共同配合进行。

随着项目进步运行，对表现优良的部门经理及其它管理人员还将采取送出去的培训方式，以使休闲中心各级管理人员的管理水平更上档次，各项管理工作更上层楼。

附老年公寓工作人员规章制度老年公寓所有职员，律要求穿戴整洁行为端庄。

言行文明礼貌，使用文明用语，禁止粗语脏话。

工作态度要热情体贴积极肯干吃苦耐劳。

同情善待老人，奉献爱心，日常生活中能处处尊敬老人，对老人要轻言细语，如有辱骂激怒老人者律辞退。

所有工作人员律服从和遵守我院切工作制度，并要服从负责人的安排。

老年公寓工作人员不得乱带外人进入逗留和住宿。

爱护院里的公共财物，如有损坏，应照价赔偿。

值班的护理员，如有因失职而造成老人发生意外者，需视情节轻重，追究其应负的责任。

工作时间要准时上班，如临时有事不能上班者，要打电话通知，便于安排人员代班。

所有工作人员要勤俭节约，不得随意打私人电话工作业务除外，并注意水电煤气节约使用。

第十章项目建设管理及招标投标第节建设管理为防止在投资建设项目中出现漏洞，从以下几个主要的方面加强项目建设管理。

严格工程管理，建立层层负责质量责任制，要逐级明确责任，对工程质量长期负责严格执行规范的工程招标制度，同时防止中标单位对工程项目转包和违法分包严格项目的监理监督，特别对隐蔽工程重点监理，严防偷工减料。

实施三个监理即质量监理工程监理财务监理建设资金要严加管理，严禁挪用资金，切实做到专款专用加强项目档案工作，严格按规定收集整理归档，建立健全项目档案。

第二节招标投标为了降低建设成本，保证工程质量和建设进度，在工程的操作过程中严格执行规范的工程招投标制度。

成立专门的项目管理办公室，负责招标合同管理和预决算管理工作招标以公平公正为原则，实行公开招标从勘察设计施工设备材料的采购以及监理队伍的选定，均通过招投标方式进行项目招投标和预决算审查应选择有资质的招标代理机构和工程咨询机构负责进行。

第十章项目建设进度安排本项目含有多个单项工程，建设时可以考虑按施工程序同时交叉施工，这样可缩短建设工期，利于项目早日建成投入使用，早日产生效益。

总体工期计划为二十四个月完成。

第阶段年年完成河道修整桥梁和土建工程主体第二阶段年年完成配套工程和园林绿化工程建设第十二章投资估算与资金筹措第节投资估算估算依据建设项目经济评价方法与参数第二版投资项目可行性研究指南北京市建筑工程概算定额市政工程预算定额北京市基价本安装工程预算定额北京市基价本北京市装饰工程综合定额北京市建设工程费用定额北京市工程造价信息勘察设计费依据国家计委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计价格号估算工程监理费依据国家物价局建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知价费字号估算国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知计价格号国家发展计委员会国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知计价格号国家发展计委员会招标代理服务收费管理暂行办法计价格号建设单位管理费依据建设部有关规定按工程投资估算工程质量监督费依据关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知北京市计价管号计算基础设施费依据关于重新核定城市基