大厦地块商业开发项目投资申报立项报告

交通状况道路及交通分析解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。

道路基本情况览表道路名称道路性质道路红线宽度车行道数解放大道城市主干线双向六车道古田三路城市次要道双向四车道古田四路城市次要道双向四车道汉口核心区武昌汉阳的车流基本都是通过解放大道到达项目场地货车客车公交车比较多，私家车出租车较少周边道路均无禁止左转等交通管制。

项目周边以解放大道和古田四路的十字路口车流量最大。

公交车停靠站本项目周围主要的公交站点有，古田四路站古田三路站辛家地站古田二路站等。

所在位置如图上红点所示。

主要公交线路有路路路路路路路路路路路路路路路路路路等。

其可以到达关汉口火车站武昌火车站等地，交通非常方便。

到达武广等汉口中心城区的车行时间在二十分钟左右。

般而言，对地块交通方便程度的判断应满足规则，即市市区内任起点至任终点最多乘辆公共汽车。

项目地块公交网络成熟，基本满足规则。

轻轨交通已建成通车的轻轨也把本片区和市中心繁华地区紧密相连。

轻轨交通号线二期工程正好途径项目门口，并于古田四路古田三路路口分别设站。

轻轨的客运能力为单向万人次小时，设计时速公里。

轻轨号线二期工程从宗关直到吴家山，和期工程想通，直达黄浦路。

人流交通情况项目周边没有过街天桥，通过解放大道只能走人行斑马线。

但只有麦德龙超市前的斑马线有红绿灯，在没有红绿灯的情况下横穿解放大道是非常危险的，所以这也阻碍了解放大道两边的人员流动，人们在横穿马路时会有诸多顾虑。

古田地区人流量最大的地方麦德龙超市为附近其次为普爱医院和古田三路公交车站和中百仓储附近。

小结该项目位于解放大道商经济带古田四路商带古生态新区观水景区的相交部位，项目商业开发潜力较大。

该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。

面向附近的居民，档次较低，价格低廉。

该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业的消费和需求。

第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定的商业氛围商业的集中也能吸引大量的周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次的需求临近轨道交通线，对商业房产的升值潜力有巨大的帮助，会带来更大的人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目的潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部分定制客户。

劣势项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多，影响项目形象地块狭长且不规则，建筑格局布置受到限制。

机会市总体规划及硚口区的相关规划，项目周位于两个经济带相交位置，商业前景较好道路交通轻轨号线已通车，地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档的商业及办公物业，项目具有市场优势。

威胁整体形象差古田片区作为工业贸易区，在的整体印象仍较为陈旧周边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地的对本项目后期的威胁。

项目定位市场定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发的综合体。

项目产品定位鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多，项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种，要求品质高，具有区域地标性。

价格定位商业销售均价元平方米写字楼销售均价元平方米公寓销售均价元平方米地下停车场租赁价格按元车位月第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案规划指标特别是容积率指标是项目效益指标的最关键的因素，也是项目能否实现公司及投资人利益最大化的决定性因素。

地块基本情况大厦宗地面积平方米折合亩，土地用途为旅游果，寓意着项目财源滚滚而来。

若再辅以夜间亮化，则效果更佳。

购买意向客户调查收集调查有购买意向的客户情况与购买意向客户进行深入的沟通，充分了解客户需求以及购买的意向，签订购买意向协议，有购买意向的客户提供预购买的相关保证。

有购买意向的客户出具书面的定制委托书，按客户需求修改概念设计方案。

初步可行性研究根据已进行市场调研和现场调查的结果结合已取得相关土地技术指标，对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测提出项目的建设规模产品定位规划方案进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。

组织公司投资人及我公司相关专家对初步可行性研究进行评审。

项目实质性实施通过招拍挂取得土地使用权，根据已确定的土地指标，进行项目规划设计及报批。

第五部分成本及利润测算测算依据测算依据规划指标总占地面积建筑用地面积建筑物占地面积建筑密度计容积率面积容积率道路广场用地合计总建筑面积，绿化用地合计绿地率暂按最保守容积率进行测算开发成本测算土地成本按现状容积率约计算，评估地价单价约元平方米，合万亩。

需要缴纳土地出让金万元。

折合楼面价元平方米按拟定容积率，评估地价单价约为元平方米，合万亩。

如进入招牌挂程序，万平方米，折合楼面价约为元平方米，地价款总额为万元。

前期费用估算前期费用合计万元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价元合价万元工程量及单价说明前期费用勘察设计费设计费四阶段规划技术服务费费建筑面积项目建议书可行性研究报告编制费项目建议书可行性研究报告评估费白蚁防治费建筑面积图纸审查费建筑面积消防审查费每项元城市基础设施配套补偿费建筑面积鄂价费号建设工程造价咨询服务费含清单栏标价编制全过程造价咨询发改价格号招标代理服务费计价格号文建设项目环境影响评价费，环境监测费项防震减灾技术服务费占地面积垃圾服务费建筑面积武政规号房产测绘费建筑面积防雷监督费检测设计审查费建筑面积地震安全评价建筑面积噪音防治费建筑面积验收检测费建安费用估算建安费用万元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价元合价万元工程量及单价说明四土建费用桩基建筑面积地下室建筑面积深基坑土建及粗装人防专项安装地税大楼建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装空调系统室内水电消防电梯供货及安装展馆办公公寓建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装室内水电消防空调系统电梯供货及安装电梯供货及安装办公公寓建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装室内水暖气电电梯供货及安装室外配套费估算室外配套费万元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价元合价万元工程量及单价说明室外市政配套工程费室外给排水系统含增容室外燃气系统室外电气及高低压设备含增容室外智能化系统间接费开发间接费估算合计元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价合价万元工程量及单价说明开发间接费建设单位管理费工程监理费工程保险费维修基金项目开发总成本万元销售收入商业物业售价均价按元平方米，商业物业面积按平方米测算商业物业销售收入万元写字楼销售均价按元平米，销售面积按平方米测算，写字楼销售收入万元公寓销售均价按元平米，销售面积按平方米测算，公寓销售收入万元合计销售收入万元。

销售费用及税金销售费用及税金合计万元序号费用项目原始指标工作量单价合价万元工程量及单价说明销售费用及税金销售代理费及佣金房屋交易费销售面积房产测绘费销售面积维修基金建筑面积营业税销售额教育附加税营业税城市建设税销售额土地增值税销售额印花税销售额营业利润销售利润万元企业所得税企业所得税按利润率估算所得税额万元。

净利润扣除企业所得税后的净利润为万元。

经济对比无项目经济分析即该地块维持原状若该项地块维持原状，仍按现状租赁酒店经营，年收益为万元年。

有项目经济分析即该地块进行商业开发项目实施后的销售利润额为万元，净利润额为万元。

另自持物业经营利润为地下卖场租赁利润万元年地下车位约个租赁利润万元年合计自持物业年利润额为万元年。

结论按以上有无项目对比分析，该地块进行商业开发不仅能够获得次性收益，且年固定收益也大于原状态。

第六部分合作模式分析联合开发，股权回报模式合作方案由合作房地产公司与公司按合同约定资本金出资比例注册成立法人的项目公司，以项目公司通过招拍挂取得土地使用权并办理相前期手续及相关权属证件，由项目公司对该地块进行开发。

公司以土地使用权及地上物补偿作价出资估算作价为亿元人民币，约占项目开发全部出资额的，合作房地产公司以本项目全部后期投资作为出资，占项目全部权益，双方按照权益比例享有开发权利和权益，承担开发风险和责任。

项目建成后，公司可选择收回投资及收益回报或选择持有部分物业。

经济分析按地面物业全部出售地下物业自持估算，该方案公司收益为销售收益土地作价净利润万元。

另每年还可获得自持物业地下部分收入的，约万元年。

比较分析有利分析若通过开发过程中的合作，双方建立了更进步的合作关系，通过项目公司持有并经营部分物业时，可免缴该部分物业的部分税费等。

短板分析双方合作的基础是共同出资共同管理共同决策，故要求双方对于合作公司的人事制度财务制度及过程中的重大事项都要能够达成共识，而合作公司往往在工作效率及管理成本上会降低各方效益该模式项目前期需成立合作公司，项目运营过程中需共同管理，项目结束合作公司需注销，相关手续繁杂，法律环境风险较高。

公司与房地产公司按股权比例承担相应的风险。

委托开发，固定回报模式合作方案找家业绩好信誉高的房地产开发公司，签订委托开发协议，由公司配合房地产开发公司摘牌或设置土地瑕疵由房地产公司低价摘牌，公司以其土地出让收益及地面建筑补偿作价出资暂按亿元，以该出资额为基准获取年的固定收益率，开发商全权负责项目的投资建设及营销工作。

项目建成后，公司可按协议约定选择获得投资及收益或优先回购部分物业自持。

经济分析收益回报