大厦开发项目投资申报立项报告

为加大住房公积金个人住房贷款的发放力度，在保证资金安全的前提下，用好用活住房公积金。

同时也为进步加大住房公积金对住房公积金缴存职工的个人住房信贷支持，充分发挥住房公积金社会效益，让广大职工更多的享受到建立住房公积金制度给他们带来的实惠，经市房改领导小组批准渝住改发号文，市住房制度改革办公室市住房资金管理中心决定在年适度调整住房公积金个人住房贷款最高限额可贷比例最长期限，主要是坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。

扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款的最高限额，延长公积金贷款的贷款期限。

允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。

具体为公积金个人住房贷款最高限额由原万元调整为万。

住房公积金个人住房贷款可贷比例由原不超过购房价款总额的调整为。

住房公积金个人住房贷款最长期限由原年调整为年。

调整税收政策，鼓励住房消费。

清理收费项目，降低住宅开发成本。

拓宽空置商品住宅的消化渠道。

加强管理，完善配套设施。

包括加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。

加强对房地产开发项目的综合验收工作，凡综合验收不合格者律不得交付使用。

建立完善房地产交易有形市场，实行站式服务，凡房屋交易所需办理的切手续，均可在市场内次完成。

强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。

各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居民的生活。

本年初国家再次降低存贷利率。

同时市也减少了商品房屋买卖的交易费用。

以上的些政策措施虽然与房地产的具体开发关联不大，但是这些政策的实施却极大地刺激了我市的住房消费，从而拉动了房地产业的发展。

三市房地产现状市房地产的市场发育程度和价格水平与沿海城市相比存在着较大的差距，但发展速度较快，特别是年月设立直辖市以来，持续增长的需求极大地刺激了市房地产的发展。

中房指数显示，年市保持了最大的涨幅，从分类物业指数看，市也显现了较大的涨幅。

市的房地产现在处于个转型时期，她已具有相当厚实的基础，但是房地产开发商的实力及水平，楼盘的品质，居民的消费水平直影响和制约本产业的发展。

近两年国家取消住房实物分配转为货币化分配后，市房地产业发生了根本的变化，从而开发企业性质及市民的住宅消费观念都随之改变。

按目前市楼价指数分析，市住宅价格分三个层次，以下列出沙坪坝区住宅价格与渝中区江北区相比表，以便作为本报告待分析楼盘的定价参照，如表所示。

另据市地房局信息，按十五规划，今后年市人均居住面积将由目前的平方米上升平方米，换算之，每年竣工的住宅应该有万平方米，且同时消化，因而投资资金量将超过亿元。

这说明市房地产市场需求量较大，且潜力可挖，每年可消费的商品房屋面积万平方米，按市现行的市场均价元估算，销售总量应在亿元。

根据市目前的居住条件和环境及政治经济环境，住房的潜在需求在未来年内将保持强劲的势头。

在市政府进步加快改革和发展的步伐的同时，确定要完善城市功能，不断提高城市品位，在开发大西部的大形势下，争取树立龙头形象地位，因而加大城市基础设施的建设，深化住房制度和土地使用制度改革，促进城市建设管理的全面发展，充分提升房地产业在各物业的突出地位，这切都给市的房地产业创造了好的时机和环境。

表市住宅价格层次表以沙坪坝渝中区江北区为例地区项目名称面积起价元位置沙坪坝华宇广场小新街号学林雅园学府路榕湖国际花园沙坪公园千竹景苑上土湾隆庆楼小龙坎正街渝中区帝王广场名仕阁民族路天伦华苑大同路巴渝世家民生路森林民生路华富大厦人和街江北区龙湖花园西苑龙溪镇黄金堡芷苑松树桥岭秀锦园红金路阳光丽景黄泥磅二市沙坪坝区房地产状况及特征市沙坪坝区概况沙坪坝区地处主城区西部，是主城区的重要组成部分。

沙区下辖个街道办事处个镇和个经济园区，全区总面积平方公里，其中城区面积平方公里。

年末总人口万人，其中城市人口万人。

由于历史等原因，沙区遗留了众多的人文景观，如渣滓洞白公馆等，成为了全国人民忆苦思甜教育子孙后代的基地之。

同时，绝大多数的高等学府重点中学小学也坐落于此，文化气氛十分浓厚，故此，新的市城市总体规划将沙区定位为全市科教文化中心。

跨入二十世纪，沙坪坝人正抓程质量监督费及其他税费，分项目说明如下建设单位管理费按重财城号文规定计算，按工程费用的计。

勘察设计费参照国家物价局和建设部的价费字号文的有关规定进行估算，结合本项目实际情况，该费用为万元。

工程监理费根据价费字号文的有关规定，按工程费用的计取。

标底编制费按渝建发号文的有关规定计列。

本项目为万元工程质量监督费按重价费号文规定计列，按工程费用的计。

由于本工程为危旧房改造项目，按照渝府发号文的有关规定减半征收，为万元。

其他收费按渝府发号文的有关政策减半或免征估算。

预备费基本预备费根据机械计号文中工程建设其它费用概算指标的规定进行估算，即按工程费用与其他费用之和乘以预备费率，本项目预备费率为。

由于这两年经济形势良好，物价趋于稳定，所以本项目暂不考虑涨价预备费。

建设期利息项目建设期的银行借款利息，按中国人民银行现行规定的年至三年期贷款年利率即进行估算。

二资金筹措房屋开发项目般都是边投入边售房的滚动开发性项目，从投资计划与资金筹措表附表可知，项目第年主要靠业主资本金和银行贷款投入，第年开始就可以主要靠销售收益和银行贷款投入建设，第年开始便可偿还贷款。

因此项目总投资达万元，需向银行借款万元，其余资金由公司注册资金和项目开发收益投入。

因此总的筹资方案如下业主资本金投入万元房屋销售收益投入万元银行贷款万元详细的资金筹措方案见附表。

根据以上筹资方式，银行借款资金占总投资的，企业自筹资金占，符合国家有关资本金的要求。

第十章经济效益评价经济评价依据原则及方法评价依据建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部颁布，年月日，第二版。

房地产开发项目经济评价方法建标号。

本项目各项成本及效益核算以财政部颁发的房地产企业会计制度房地产企业财务制度的有关规定为依据。

中华人民共和国建设部建标号关于发布房地产开发项目经济评价方法的通知。

本项目税金测算，按财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知财税字第号和关于调整房地产市场若干税收政策的通知材税字第号的有关精神执行。

二评价原则本项目经济评价遵循以静态分析为主，动态分析为辅定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。

本项目经济评价遵循效益与费用计算口径致的原则，在计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素。

为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。

三评价方法假设条件假设项目在年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房屋市场销售与预测基本致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。

评价方法本项目经济评价是在市场研究和技术研究的基础上进行的，主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。

本项目是按房地产开发项目进行经济评价。

二基础数据成本费用估算本项目计算期限为年，其中建设期年，经营期年。

开发成本费用开发成本主要有建安工程公用配套设施和项目前期费用等静态投入组成。

销售费用及管理费用在销售过程中发生的广告宣传费销售部门人员工资办公费等费用，本项目其费用按销售收入的计列。

财务费用指企业为项目建设筹集资金而发生的利息支出，金融机构手续等费用，考虑工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在次年可以还清的特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按年期归还考虑各年的成本费用。

二销售收入及税金估算销售收入估算的基础数据根据对目前房地产以及沙坪坝区房地产市场的分析详见本报告第二章以及对本项目单方成本的估算见附表总成本费用估算表，参考临近项目销售价格及各特殊因素分析，预计本项目的销售单价及总销售收入如下表序号楼层用途建筑面积单位价格万元小计万元备注负二三层车库个车位万元个负层商场层商场二层商场三层商场四层商场六层及以上住宅合计经营税金及附加本项目的经营税金及附加包括销售不动产的营业税城市维护建设税教育费附加交通重点建设附加费。

土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。

所得税按计。

三财务评价评价基准参数本项目计算期为三年，投资期为年。

本项目为房地产行业，基准收益率取为。

二财务评价分析现金流量分析本项目全部投资现金流量表附表，预测累计净现金流量为万元全部投资财务净现值为万元，全部资金财务内部收益率为，投资回收期为年。

自有资金现金流量表见附表，预计累计净现金流量为万元，自有资金财务净现值为万元，内部收益率为，投资回收期为年。

项目内部收益率大于，净现值大于零。

且投资利润率详见附表税后投资利润率为资本金利润率详见附表税后资本金利润率详见附表。

资金平衡分析表银行借款偿还表见附表。

经测算，本项目贷款万元投入该项目，贷款偿还期为年。

其他财务评价中的具体数据及计算详见下列附表附表投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本费用估算表附表损益表附表全部投资财务现金流量表附表自有资金现金流量表附表资金来源与运用表附表借款还本付息估算表财务评价结论通过以上财务分析表明该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款款偿款能力较强。

在当前房地产商品房价格稳中有升的大好形势下，本项目在财务上可行。

第十章不确定性分析房地产项目不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成的应响，并进而分析可能出现的风险。

它房地产项目决策成败的关键因素，主要包括敏感性分析临界分析等。

平衡分析对于房地产开发项目，盈亏平衡分析通常是计算商品房销售价格保本点即盈亏平衡点，它给出了物业销售在任何时候都不能再下调的价格，供警戒用。

对本项目，在本报告的假设条件下，盈亏平衡点计算如下平均物业单位造价销售税金及附加费率平均售房价格盈亏平衡点元平方米由以上计算可得，项目平均售房价格盈亏平衡点与预测的销售均价相差较多，这说明该房地产项目的抗市场风险的能力较强。

二敏感性分析不确定性因素由于房地产项目不确定因素较多，尤其是单方工程费用销售收入经营周期对项目的效益影响更为敏感，故本分析着重就上述三因素进行分析。

敏感性分析的经济评价指标本项目所选取