1、与前两种方案不同的是，本方案侧重于优先发展已经获得土地使用权的沿海平方公里土地。由于该部分土地主要分布于南区中区，少部分分布于北区，与开发方案二相同的是，南区和中区都作为开发初期的重点，并通过提供不同的旅游度假产品，同时满足不同层次和需求的客户群，迅速扩大市场范围。初期区域发展思路南区沿海地区在前期发展过程中通过年左右的时间陆续推出新的五星级酒店，逐步形成酒店组团群，分别依靠不同的特色来满足高端顾客不同偏好的要求，吸引游客到访和延长逗留时间。第阶段，考虑到香港和珠三角客户对于海岸生活的向往，以及初期的资金限制，主要发展会议酒店和山地海景组团。在第二阶段再发展游艇酒店组团等。同时，中区沿海部分的各主要娱乐项目和酒店配套在第阶段启动。并较为迅速的形成成熟度假社区，来带动中区住宅物业的发展。第。

2、优势，亦契合惠州市旅游兴市的产业政策导向。区位可行地理位臵优越，广东省唯的滨海旅游资源处女地，适合开发滨海旅游度假区项目。市场可行广东海滨旅游资源丰富，气候温暖，海滨度假地成为人们度假的首选地。目前该地区同类产品缺乏精品，素质般，存在市场缺口。效益可行本项目的经济效益社会效益生态效益均较佳。技术可行按照国际湾滨海旅游度假区项目案例，本项目技术上可行，方案立足长远发展，为后续发展留有足够空间，整体空间布局以土地的资源禀赋为出发点，并进行人性化考虑严格保护自然环境，控制构筑物的比例，减轻人工开发对环境的影响文化可行巽寮拥有客家文化渔农文化广府文化等多种文化渊源，在此基础上可充分挖掘，适当使用，能够打造人与自然和谐共生的文化产品。第二篇项目背景及发展概况政府发展规划概述政府对旅游业的。

3、湾项目中区精灵水世界项目中区湿地公园中区四星级产权酒店中区块酒店用地中区天后宫项目北区形象标识物建成第二阶段中区旅游新镇七通平北区其余可开发土地受让北区海港旅游区七通平受让南区游艇酒店组团南区海景酒店组团中区传统小镇的初步改造中区旅游新镇的商业中区块酒店用地北区红树林生态保护区建设北区海港旅游区码头第三阶段七通平七通平南区南侧高档地产南区温泉酒店南区温泉酒店别墅中区旅游新镇住宅用地和商业用地中区块酒店用地中区东部部分土地北区海港旅游区中区旅游新镇市政配套建设第四阶段北区腹地七通平中区北侧土地七通平中区东部部分土地中区生态广场建设中区旅游新镇的商业中区北侧别墅项目北区临海产业园山海园林度假区第五阶段中区南侧七通平北区腹地七通平七通平中区南侧别墅项目北区住宅用地中区东部部分土地开发次序方案三。

4、范围市场分析与规模预测旅游资源条件分析总体规划基本情况项目名称惠州市巽寮旅游度假区项目前期咨询委托方金融街惠州臵业有限公司地理位臵广东省惠州市惠东县巽寮镇东经，北纬开发规模平方公里，具体规模以项目范围红线图为准资源品级巽寮湾拥有得天独厚的滨海旅游资源，是广东省唯的滨海旅游资源处女地，以石奇美水奇清沙奇白著称，海水水质和大气环境质量均为国家级类标准。可行性研究执行单位深圳度假湾企业策划有限公司世联地产顾问深圳有限公司环境保护措施分析企业组织与劳动定员项目实施计划投资估算与资金筹措财务评价项目的社会效益和生态效益分析项目投资回报经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下方案方案二方案三投资总额亿元亿元亿元可行性研究初步结论政策可行该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成惠州市的产业。

5、利于各酒店组团之间的互动和相互协同。南区与中区同步开发，使得中区在初期未能享受南区高档度假社区定位和度假体验品牌形成的区域土地增值和洼地效应。中区的现状在第阶段就会因为夕畔港湾和精灵水世界等主要海滨娱乐项目的相继落成而将得到明显改善，促进了人流的增长。中区产权度假酒店的形成，将会满足不同的游客群的度假住宿需求，但产权酒店的销售时期较长，销售价格亦因整体区域尚未成熟而相对低廉。中区旅游项目的率先发展，形成良好的旅游度假氛围和较高的游客量，将为旅游新镇的发展创造更加成熟的条件。方案二受让土地和基础设施建设项目发展第阶段受让南区主要开发土地南区土地七通平中区沿海部分主要开发土地北区沿海土地受让推动政府市政建设和配套的完善南区会议酒店建成并投入运营南区会议酒店组团别墅项目南区高尔夫组团中区夕畔港。

6、二阶段，南区的高尔夫酒店组团等其他酒店组团陆续转让，来满足不断增长的对南区高尚度假设施和体验的需求。中区酒店用地亦陆续转让，满足更广泛的游客需要。和地块别墅区优先启动。北区红树林和海港旅游区码头也在本阶段落成。初期开发目的和作用南区整体区域形象高端影响力和旅游度假品牌初步形成。中区滨海游憩项目陆续推出，将有助于本案在初期成为珠三角新的旅游热点。南区和中区通过各自的项目，形成不同游客体验，分别满足不同层次和偏好的旅游度假需求。各区域土地价格因酒店的带动作用上涨，并形成追涨和投资空间。方案评价前期较为分散的基础设施建设和开发，将使得有限的资金投入较为紧张。优先发展已获得土地，使得项目推进时间有更强的确定性。由于启动期均在沿海用地展开，最优势的资源最先强势利用，使得后期发展中，资源优势不足，应。

7、大力支持与市场需求的强劲为本项目的发展提供了契机,随着旅游业持续的发展，政府根据行业发展的实际水平与趋势制定了许多相关政策来促进旅游项目的开发。广东省政府把发展度假旅游特别是生态型的海滨度假旅游作为十五发展重点方向之，惠州市政府十五期间旅游业发展目标是，将惠州发展为粤港澳地区的综合旅游基地珠三角人口稠密区的绿色生态休闲基地内陆省份旅游者进入中国南大门的旅游目的地之。客到访和延长逗留时间。第阶段，考虑到香港和珠三角客户对于度假区高尔夫球场的偏好，以及初期的资金限制，主要发展会议和高尔夫组团。在第二阶段和第三阶段再发展其他组团。同时，中区各主要娱乐项目和酒店配套在第阶段启动。并较为迅速的形成成熟度假社区，来带动中区住宅物业的发展。第二阶段，南区的游艇酒店组团和海景酒店组团陆续转让，来满足不断。

8、项目周边地区开放程度比较低，为了改善整体投资环境和建立高档度假社区的发展基础，开发初期需要大量投资用于基础设施建设。另外，根据前述开发建议，在项目发展首期，除南区主要为酒店和旅游设施等长期投资项目，因此前期资金流出将大于资金流入。需要较充足的现金流作为保证。由于在开发初期本项目所在位臵比较偏僻，并且开发不足，物业市场未形成气候，因此在住宅销售和市场吸纳方面需要时间和积累，土地转让价格度假物业销售价格和酒店经营收入水平有限，因此，预计项目初期来自住宅销售的回笼资金有限。但随着区域成熟度和品牌影响力的逐步提高，项目的投资价值将会被市场逐步认可，因此项目将在后期将因土地的出酒店和度假地产的发展而形成较大的净现金流入。项目开发在前期资金投入量较大，后期能够实现滚动开发。资金筹措和融资建议融资方式。

9、增长的对南区高尚度假设施和体验的需求。中区酒店用地亦陆续转让，满足更广泛的游客需要。北区红树林和海港旅游区码头也在本阶段落成。初期开发目的和作用南区整体区域形象高端影响力和旅游度假品牌初步形成。中区滨海游憩项目陆续推出，将有助于本案在初期成为珠三角新的旅游热点。南区和中区通过各自的项目和不同游客体验，分别满足不同层次和偏好的旅游度假需求。各区域土地价格因酒店的带动作用上涨，并形成追涨和投资空间。方案评价前期较为分散的基础设施建设和开发，将使得有限的资金投入较为紧张。考虑到为项目发展初期提供更充分的现金流，并且不影响每项目的开发品质，更多的项目将采取土地转让的方式，为开发商控制区域整体发展和项目运营带来更大挑战并且土地转让时可能会在未达到理想价格。南区将会用更长的时间形成五星级酒店组团，不。

10、区南侧别墅项目北区海港旅游区中区旅游新镇市政配套第四阶段北区腹地七通平中区北侧土地七通平中区东部部分土地中区生态广场中区旅游新镇的商业北区临海产业园山海园林度假区第五阶段北区腹地七通平七通平北区住宅用地中区东部部分土地本案的持续发展需要陆续从政府手中受让土地。受让土地和基础设施建设尽可能在前期安排。按照项目公司与政府之间的协议，受让土地的地价款原则上假设在签订土地转让合同摘牌成功后两年付清。第年支付地价款的。第二年支付。经与甲方沟通确认，作为巽寮湾地区的区域开发者，项目公司与政府将在基础设施建设上进行合作。其中与外部连接的主要干道引水工程变电站燃气站主要市政管线的建设大亚湾至巽寮海上航道的开通将由政府负责投资和推进完成。投资估算与资金筹措项目总投资财务测算标明，项目总投资额亿元以上。目前。

11、按照国内目前的资本市场环境，本案主要的资金来源为现有股东权益投资引入合作投资伙伴银行借贷和土地使用权的转让。项目筹资方案金融街惠州臵业有限公司作为股份公司，有上市企业和各级政府作为权益投资的后盾。有限公司可以吸引更多的投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担的财务风险，并提高招商成功率。同时，吸引其他投资者合作开发或提高借贷比率可以大幅减少对自有启动资金的要求，降低资金缺口。项目筹资策略项目前五年净现金缺口在亿元以上左右，由于开发前期资金缺口较大，转让土地引入合作伙伴投资应该在前期诸项目中重点考虑。关键驻商的成功引入，对本案的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现。在招商引资的过程中，要对合作方和受让方的资质和特征进行考察，加强门槛的设定。对潜在关键驻商进行分析与综合排序制定招。

12、通过组团规划和路网设计，使腹地建立与海岸之间更强的联系。方案三受让土地和基础设施建设项目发展第阶段受让南区主要开发土地南区土地七通平中区沿海部分主要开发土地北区沿海土地受让推动政府市政建设和配套的完善南区会议酒店建成南区会议酒店组团别墅项目南区游艇酒店组团中区夕畔港湾项目中区精灵水世界项目中区湿地公园中区四星级产权酒店中区块酒店用地中区天后宫项目北区形象标识物第二阶段中区旅游新镇七通平北区其余可开发土地受让北区海港旅游区七通平土地七通平受让南区海景酒店组团南区高尔夫组团中区传统小镇的初步改造中区旅游新镇的商业中区座酒店中区北侧别墅项目北区红树林生态保护区北区海港旅游区码头第三阶段七通平中区南侧七通平南区南侧高档地产南区温泉酒店南区温泉酒店别墅中区旅游新镇住宅用地和商业用地中区块酒店用地中。

参考资料：

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