强，直接地刺激房地产业发展。小结青州城建基础较好，城市框架道路网络基本形成，先后荣获国家卫生城市中国优秀旅游城市国家级生态建设示范区等称号交通区位优势明显，两条高速公路两条铁路纵横贯穿，长深高速公路胶济铁路客运专线正在动工建设，地处山东省体两翼发展全局的中心区位旅游资源丰富，历史人文底蕴深厚，城市内涵丰富，城市发展的基础优势突出。二青州市城市发展规划研究城市总体规划城市发展定位青州市位于山东半岛城市群的中间区位。在城市发展规模上，到年，建成区面积达到平方公里，城市人口万，成为现代化中等城市在性质定位上，成为山东半岛城市群中心城市在产业定位上，以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础在功能定位上，成为特色鲜明布局合理功能完善环境优美的最佳人居环境城市在目标定位上，建成‚三名强城市‛文化名城旅游明市生态名城和经济强市。建设现代化中等城市，到年建成面积达到平方公里，城市人口达到万人。建成三名强城市。城市性质山东半岛重要中间区位城市，以机械加工为主导产业，商贸旅游发达的历史文化名城。城市环境风貌青州市现状建设用地平方公里，建成区主要集中在东南西北四条环路以内，以及南环以南和东环以东部分区域，呈现为‚三山二水映古城，四轴五片画青州‛的整体环境风貌，三山即西南近邻城区的云门山驼山和尧王山。二水即穿城而过的南阳河和北阳河。四轴范公亭路行政办公轴线玲珑山北路云门山路商业轴线尧王山路商业轴线东方路城市综合发展推进轴线。五片是以西环路南环路青州路和南阳河围合而成的古城片区二是以南阳河铁路和西外环路之间的北城片区。三是铁路以北的铁北片区四是青州南路以东，铁路以南，南环路以北，东环路以西的现代片区五是南环路以南的云门片区。三山二水映古城，四轴五片画青州，更以古字和青字凸显山水历史文化名城的城市特色。城市发展布局青州市的城市发展格局，是推进城四区建设，目前已经初步形成了南部文化产业园区，北部经济开发区两翼齐飞东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区首尾互动，鲲鹏展翅，昂首东进的城市发展格局。城区主要是行政商贸金融中心，北部西部主要功能是发展工业，东部主要功能是发展农业，南部主要功能是发展服务业。城四区六大基地发展格局城即青州城市中心区四区即南部文化产业园区北部经济开发区东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区六大基地即机械制造业基地石油化工基地冶炼建材基地现代物流基地旅游居住基地和花卉苗木基地。城市产业布局农业布局青州市拥有著名的花卉产业和瓜果农业。农业布局呈现为黄楼镇的花卉苗木种植交易基地东夏黄楼镇的优质小麦生产基地谭坊东夏何官王坟镇的瓜果蔬菜加工基地弥河东夏镇的食用菌基地何官高柳镇的蛋鸡生产基地。工业布局工业企业主要分布在城北经济开发区和城西峱山经济发展区。城北经济开发区规划总面积平方公里，主要发展先进技术和高新技术产业。目前进区项目已达到个，总投资亿元。初步形成了机械加工业纺织服装业石油化工业印刷包装业等产业集群。峱山经济发展区总控制面积平方公里，期规划占地公顷，主导产业涉及机械加工建材化工纺织等领域，已入驻项目个，其中过亿元项目个。是青州市承接国内外产业转移加快经济发展的重要载体。第三产业布局城区是以中百大厦银座商城人民商场大利群王府商场王府购物广场等为主的中央商务区，城西是以汽车摩托车配件农机配件为主的物流组团，城南是以农产品海鲜干货批发为主的市场物流组团，城东是以钢材家具建材批发为主的综合性物流园区。在城区北部正在规划建设占地平方公里的现代物流中心，是山东省‚十五‛重点服务业项目。旅游业分为以城区为中心的古城文化片区以云驼玲风景区为主的佛寿文化片区西南山区山地森林休闲旅游片区以及弥河生态旅游区等四大特色旅游片区。以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础。以机械加工石油化工冶炼建材为三大支柱产业，以现代物流花卉苗木旅游休闲为三大优势产业，培育房地产信息服务农业生物工程新型建材文化创意产业等新的经济增长点。交通规划青州市地处山东半岛交通枢纽位置，交通发达，规划建设中和即将动工建设的系列铁路公路重点项目，更加提升青州城市交通的档次。正在建设中的胶济铁路客运专线在青州市建设高等次的客运站，该项目将在年北京奥运会开幕前建成投入使用，届时从青州乘火车去济南仅需小时去青岛仅需小时分钟长春深圳高速公路是我国高速公路体系‚五纵五横‛网络之，也是国家‚十五‛重点工程，贯穿青州南北，年开工建设，青州设立个出入口，届时青州的交通优势更加突出对现有国道省道青州段全部进行升级改造。规划建设新的城区外环线，打通宝通街，建设石坊路，延伸青州路等，构建便捷的城区交通网络。其中，宝通街与潍坊城区连接，全长公里，道路建成后，到潍坊的车程缩短为半小时，青州及商业地产的理想之地。三文化产业园区规划分析功能分区青州市文化产业园区按照功能共划分为六大园区教育园区卡特彼勒工业园区综合配套服务园区广福寺风景旅游区文化创意园区教育园区教育园区为青州市文化产业园区起步园区，是市政府为整合优化青州市教育资源发展教育事业，所作出的项重大举措。该园区占地约亩，入驻园区的学校目前有家青州市委党校潍坊教育学院山东省民族技师学院益都卫生学校，规划容纳学生万人。教育园区内学校概况学校名称规划占地总建筑面积期工程建成后的学生容量潍坊教育学院亩万方米万平米万人益都卫校亩万平米民族技师学院亩万平米万平米青州市委党校亩万平米卡特彼勒工业园卡特彼勒工业园位于文化产业园区东北部，是以卡特彼勒山工机械有限公司为龙头打造的国内流工程机械制造业基地。卡特彼勒公司是世界上最大的土方工程机械和建筑机械生产商，也是全世界柴油机和天然气发动机的主要供应商，年位居全球强的位。山东工程机械有限公司是国家定点生产轮式装载机的骨干企业，占地多万平方米，国家家重点企业，年月日山东正式加入卡特彼勒公司，成立中美合资山东山工机械有限公司。卡特彼勒工业园区南至广福寺路北至鲁郭路东至羊临路西至云门山路延伸段，期工程规划建设占地亩。园区建成后，配套企业将达到家以上，提供万个就业岗位，拥有全球供应商余家，形成集产品研发主机生产配件供应加工出口物流配送为体的产业基地。到年，卡特彼勒山工机械有限公司计划实现整机销售万台，零部件销售亿元，总销售收入突破亿元，成为国内同行业领袖企业，卡特彼勒工业园也将成为国际性机械制造基地。工业产业引进和工业园发展是文化产业园区发展的重要经济支持之，将带动区片内基础配套教育服务业的发展，并直接增加对房地产开发的需求。综合配套服务区综合配套服务区位于文化产业园区中心地段，规划面积亩，为各园区提供居住医疗教育商业休闲娱乐等多角度综合性全方位的服务，主要规划建设居民小区商业购物中心餐饮娱乐等服务场所和设施。广福寺风景旅游区广福寺位于文化产业园区西侧，原创于北魏末年，称岩势道场，后改名胜福寺，隋文帝时安放佛祖舍利，自唐以后易名广福寺。年，广福寺重修工程启动，规划占地面积近千亩，建筑面积二万多平方米，总投资亿元，主要景点有大雄宝殿念佛堂龙王庙僧房居士楼往生堂滴水观音斋堂塔林等。该景区建成后，将形成集佛学文化自然风光饮食文化休闲娱乐为体的旅游观光休闲区，与佛国寿山景区遥相呼应，为青州旅游服务业发展注入新的生机和活力，为文化产业园区兴旺发达护佑祈福。文化创意园区文化创意园区是文化产业园区核心园区之，占地亩，计划投资亿元，总建筑面积万平方米，规划建设期年，力争在‚十五‛末初具产业规模。园区包括影视基地动漫基地文化创作基地文化村落艺术私人博物馆以及与之配套的商业餐饮娱乐设施，吸引批信息网络动漫等技术含量高的文化企业到园区发展，培育新的产业链，充分挖掘青州的历史底蕴和文化内涵，成为富含青州历史发展精粹的文化前沿阵地时尚消费基地创意产业汇集地文化旅游观光胜地成为具有丰富历史文化内涵，商业休闲设施配套齐全风貌协调功能完善特色鲜明的现代服务业集聚区。文化创意园建成后，将成为集影视制作动漫设计艺术创意为体的重要的文化公共平台，与广福寺风景旅游区连成片，形成青州大旅游中的环。生态过度区生态过度区分为两片区，分别在文化产业园区的西北部和东部。生态过度区主要规划建设高档住宅区和别墅区。青州市目前几乎没有复式错层户型的高档楼盘和别墅，无法满足青州市高收入人群的高端住房需求。文化产业园凭借优越的人文自然条件和便捷的交通网络，以及三到五年内聚集的万人口，规划发展成为青州南部城市副中心，因此也是建设高档住宅的首选之地。生态过度区的规划建设，方面体现融入大自然的生态理念，另方面满足高档住宅的市场需求。优质人群的入住也将拉动综合配套服务区的市场需求。交通道路青州市文化产业园区主要道路包括南北走向青州路，北起胶济铁路客运站，规划南至黑虎山水库，贯穿城市最长的条主干道，路道红线米云门山路，北起青州市火车站，南至教育园区前寺路。道路红线米。东西走向新南环路，规划未来将与省道胶王路连接，升级为省道，是城市南扩的重要基础设施，道路红线米广福寺路，位于园区中部贯穿东西的主干路，道路红线米前寺路，园区东西主干路，道路红线米。另外，年还将打通范公亭路至潍坊宝通街，将进步增加文化产业园区与主城区和潍坊市区的联系，扩大园区经济辐射圈。四分析优势分析文化产业园区处于城市‚体四区‛城市格局的重要发展位置，具有良好的区位优势文化产业园区周边有云门山风景区东夷文化生态园弥河生态旅游开发区，圣水峪风景区等自然景观，园区环境优美，空气清新，具有良好的自然人文景观优势文化园区内道路建设良好，交通便利，范公亭路至潍坊宝通街打通后将会紧密联系文化产业园区。文化产业园区具有良好的交通优势目前，青州市没有大规模房产开发项目，也几乎没有别墅区和高端楼盘，文化产业园区的房地产建设尚处于启动阶段，可开发地块规模较大，有利于房地产规模化开发，人文自然条件优越，正适合打造高品质居住概念。劣势分析文化产业园区用地为风光秀丽的山地坡地，起伏落差大，地质条件复杂，增加施工难度文化产业园区尚处于城市发展新区域，需要兴建生活配套设施。机会分析近年，青州经济逐步提升，城市化进程进步加快推进，青州处于山东省‚体两翼‛发展全局的‚中心‛区位，城市区域影响力大大提高。