（市场）东山市场危房改造升级项目可行性投资立项报告3@

年完成投资万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点。

其中民营经济投资万元，占，同比增长。

全市完成投资与到位资金比为。

开发企业完成土地开发面积平方米，同比增长，待开发土地面积同比下降。

土地购置费购置土地面积同比分别增长。

土地购置均价同比增长，其中湛江市中心城区土地购置均价元平方米，同比增长，房价增速与地价增速比为，地价增速较快。

开发到位资金万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点。

其中湛江市中心城区到位资金万元，同比增长县市区到位资金万元，同比增长。

从资金来源构成看，国内贷款利用外资自筹资金其他资金分别占到位资金总额，其中银行贷款企业自有资金定金及预收款个人按揭贷款同比分别增长。

年，湛江市房屋施工面积平方米，同比增长，其中住宅施工面积平方米，同比增长。

全市新开工施工面积平方米，同比增长。

房屋竣工面积平方米，同比增长。

湛江市中心城区商品房供需比为。

商品房销售面积平方米，同比增长，其中住宅销售面积平方米，同比增长。

办公楼商业营业用房其他用房同比分别增长。

商品房销售额万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点，其中住宅销售额万元，同比增长。

全市商品住宅均价元平方米，同比增长。

湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价元平方米，同比增长，县市元平方米，同比增长。

全市累计商品房空置面积平方米，同比下降，其中住宅空置房面积平方米，同比下降。

多年来湛江市商品房销售均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。

湛江市中心城区整体二手房成交面积平方米，占手房销售面积，比年下降个百分点。

销售额万元以评估价格计算，同比分别增长。

其中住宅二手房成交面积平方米，成交额万元，同比分别增长，住宅二手房均价元平方米，增长。

湛江市的商用物业建设发展迅速。

近几年，相继建设了国贸座国贸座国贸新天地世贸大厦怡福国际嘉信茂广场兴华广场等零售业巨头沃尔玛也已置地落户湛江市区内的各已开发房地产楼盘和正在开发的房地产楼盘的地上二层般都是商用物业商铺位，但商业营业用房价格较低，商业公寓在数量规模价格上都存在着教大的潜力和发展空间。

湛江市的商贸服务业发展迅猛，年全市服务业增加值为亿元，同比增长，占比重的，增速比二产业高出个百分点和个百分点，成为湛江市经济增长的支柱产业。

此外，。

商贸服务业的发展也增加了对商用物业的需求。

项目建设的必要性目前，东山市场建构筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存在严重安全隐患等落后的现状，与东海岛经济大开放大发展的大好形势不相协调。

为改善投资环境，根据年月日湛江市经济技术开发区安全生产委员会会议纪要精神，必须对东山市场危房进行改造升级，以消除安全隐患。

项目建设用地东山市场危房改造升级项目建设地址位于湛江市东海岛东山镇湛林路，其东面是昌大昌超市，西面日王保卫工业口品市场，西面是东山镇供销社，北面是海天路。

具体位置见宗地图图。

项目建筑占地面积约平方米。

项目投资规模及项目组成项目总投资约万元未包含土地作价费，其中固定资产投资总额万元，建设期贷款利息万元，铺底流动资金万元。

投资人中标人。

出资与偿还方式采用交锁匙办法，由中标方带资建设，然后将第二层交由中标人经营年，以低偿建设资金，年届満后交由建设单位使用。

资金筹措采用方式向社会进行公开招标，以取得资金。

资金运用总投资万元中，约万元用于建设投资建设投资万元中包括建筑工程费万元安装工程费万元工程建设其他费用万元，约万元是铺底流动资金，建设期利息万元。

项目总建筑面积平方米二层。

项目产品技术方案依据项目用地建设资金和项目建设环境等建设条件，本项目拟建层为综合商铺，二层为超市。

建成后，将推出商业铺面面积平方米的商用物业产品。

项目建构筑物方案项目总平面布局设计总平面布置本项目为改建工程，建筑平面拟设计主要入口向东面人民大道，次入口设在建筑物南面主要入口前方退缩米，设置大面积绿化广场，建筑物周围设有环行消防车道利用小广场做停车场和地下车库解决车的停放。

总平面绿化设计主要由建筑物周边绿化，屋顶花园绿化组成，入口处和临路边设置组合花坛，西面沿用地采用带形绿化布置，屋顶花园为垂直绿化，营造不同层次的环境空间。

主要经济技术指标计划见表表主要经济技术指标计划览表序号项目单位指标备注规划用地面积平方米建筑占地面积平方米总建筑面积平方米建筑高度米建筑密度容积率绿化率项目建筑设计方案建筑平面功能布局层为综合商铺，二层为超市，建筑面积共。

竖向设计交通及流线层层高，二层层高，年岛内的人口将超过万人。

随着人口的急剧增长和城市经济的高速发展，东海岛目前商业配套严重滞后的局面，已远远无法满足当地居民日益增长的物质文化需要，预计未来几年内对市场物业的需要量将会加剧。

因此，发展市场物业具有巨大潜力。

同时，也表明本项目的建设所推出的商用物业产品前景可观，项目的建设是适时的，并极具市场卖点，符合商贸服务业发展的需求。

项目的建设对国民经济的影响项目的建设对项目所在地的经济发展和社会繁荣起着促进作用。

方面，项目建设为当地人民群众日常生活消费提供便利，另方面，为社会创造就业机会。

因此，项目的建设无疑是为国民经济发展添砖加瓦。

社会效果分析经济效益分析项目开发收益估算本项目的开发收入包括商铺出租收入以及物业管理收入。

商铺出租收入详见表。

表项目出租年收益估算表序号项目名称可供出租面积单价元月销售收入小计元年销售收入元备注层铺面二层超市合计项目投资成本估算概算标准土地开发成本计入项目投资成本，按元估价固定资产按计划投入资金列算管理及其他费用按土地开发成本及固定资产投资总额的计算④贷款利息按银行同期定期存款利息计。

项目投资成本详见表项目投资成本估算表表金额单位万元序号项目数量单价金额备注土地开发成本固定资产投资管理及其他费用万项目开发贷利息万项目总投资项目投资利润计算详见项目投资利润分析表表金额单位万元金额单位万元序号项目数量单价金额备注销售收入商务用房元办公用房元公寓用房元地下停车位个元个应交税金商务用房办公用房公寓用房地下停车位带征所得税税后利润投资总成本项目净现值财务收益率按计算投资回收期年年盈利水平的测算项目开发利润率为该项目的净现值为万元投资回收期年据测算值显示，本项目财务上是可行的。

社会效益分析本项目的建设，将进步改善东海岛的商贸网点分布格局，对城市商业网点的结构调整以东海岛市场功能的优化升级产生积极作用。

项目建成后，其物业管理，商务设施的营运，将为社会提供数以百计的就业岗位，对促进当地的社会就业以及社会的稳定起到积极的作用。

项目的建设与湛江市及东海岛近年来城市基本建设的迅速发展，科技文化水平高速进步相适应。

该项目建筑设计明快新颖整体建筑较为大方，建成后将为东海岛的市容市貌增添光彩。

建设项目位于东海岛的中心城镇东山镇，周边已规划公共建筑，并属于东海岛新城规划分区规划修编的商业金融特殊区域，对提升该地段的价值，从而提高城市的整体影响力，体现东海岛的建设新风貌都将起积极作用。

基础设施利用交通运输本项目建设用地位于东海岛东山镇湛林路的南侧，交通基础设施能满足商业发展的需要。

项目所在地距东海大道约公里，距蔚律港约公里，东海岛龙腾至蔚律公里岸线，水深米，航道距岸仅米，进港航道宽公里，能同时通航两对万吨级货轮或进出万吨级油轮，是我国大陆通位往东南亚欧洲非洲和大洋洲海上航程最短的重要口岸，已与多个国家和地区通航铁路有黎湛线岛内铁路正在加紧施工当中与国家铁路干线连通公路可从东海大道直接驶入国道线线湛茂广湛渝湛高速公路经东海大道至湛江民航机场约公里，湛江民航机场已开通北京广州香港等条航线东海岛跨海大桥已建成通车，交通运输十分便利。

本建设项目完全可以利用现有交通便利。

城市基础设施东海岛能源通讯口岸码头等基础设施日臻完善，投资环境优良，城市基础设施建设越来越完备。

本建设项目所在地段水电运气等公用设施齐全，完全具备接入和承载本建设项目容量的条件，本建设项目是可以充分利用现有基础设施的。

笫七章建设与实施项目建设实施的安全消防卫生等措施安全措施本项目建设实施期间主要的安全问题，是建设期的施工安全问题，二是建成使用期间的公共安全问题和劳动安全问题。

建设期的施工安全问题项目在施工期间严格执行建设行政主管部门关于安全生产文明施工的有关规定，施工单位必须建立安全文明施工制度，常备足够有效安全消防设施，并设置专职监管人员。

建成使用期的安全问题项目建成投入使用后的安全问题主要是治安或事故安全问题，物业管理部门应认真按照公安消防卫生防疫等有关部门的规定，建立和健全安全工作管理制度，做好如下工作成立事故应急对策指挥中心，负责在发生事故时进行统指挥协调疏散救护工作。

应急计划要求，定期逐项检查应急设备和应急措施的完备情况。

加强保安队伍。

加强安全教育和监督工作，提高安全防范意识。

消防措施本项目建设期，施工单位应常备足够有效的安全消防设施，并设置专职监管人员。

建成使用期应做好以下工作建立消防安全检查制度设立消防器材和防火防爆安全标志保持消防器材设备的完好消防通道保持随时畅通制订火灾事故应急计划和消防预警措施。

卫生措施项目建设期严格按照建设行政主管部门的规定，装运建筑垃圾到指定倒置地点使用期制订卫生管理措施和卫生公约设置专门清洁工生活垃圾分类处理定期进行卫生防疫消毒。

工程质量要求本项目建设工程执行国家现行技术标准和技术规范，工程质量按合格等级进行目标管理，由发包人组织勘察设计施工监理等单位和其他有关各方，会同工程质量主管部门依照国家有关验收规范标准，按湛江市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施意见试行有关规定对工程进行验收和评定。

项目的招标方式和招标组织形式本项目建设工程根据中华人民共和国招标投标法广东省实施办法和国家发改委关于招标范围和规模标准的有关规定，建筑工程采用方式进行公开招标，安装工程以及勘察设计监理设备和材料等均拟不采用招标方式。

招标范围招标组织形式和招标方式详见表。

表招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万