（广场）中央商务区城市广场项目可行性投资立项报告A1

唐山实际供应的办公类物业不足万平米，皆是单栋中小规模的物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点的地方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。

唐山写字楼目前出租的情况都不太理想，入住年以上的写字楼入住率只有左右，客户主要是唐山当地的些商务流通类公司小型设备科技类公司，以及些广告咨询等中小公司等。

写字楼是第三产业的经济载体，同样，第三产业的发展是写字楼市场的主要需求来源，从唐山的产业结构看，第三产业占经济的比例，第二产业占，是典型的工业型城市，第三产业发展相对落后。

从第三产业就业人数的增长率看，近三年的平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼的需求潜力而言，唐山市场的写字楼市场空间有限。

公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式的酒店式公寓，基本是偏办公的公寓。

目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现的公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。

商业市场分析唐山商业格局呈轴线多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北的建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格局，多点指各区域性包括社区性的商业。

根据唐山商业分布和业态的特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。

四唐山购房客群分析唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。

由于唐山产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下的阴影对他们的影响已经比较小。

而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很低。

底层人群有较大基础，由于大部分住的震后房子，居住升级需求为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。

需求特征从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住的舒适度。

以前唐山本地项目的品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向的户型。

但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。

唐山空气不好，所以现在标榜上风上水环保生态等等的楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质的人得到满足。

五项目自身条件分析地段条件分析从现状城市格局来看，项目处于市区核心位臵，中心区目前用地开发已经饱和，地段稀缺性很高。

从目前的地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前很认可该地段的城市核心地段稀缺性和较高的开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑和唐山的骄傲。

规划条件分析项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是住宅部分，包含住宅和住宅底商。

项目商品住宅部分目前共规划栋楼，其中栋‐层板楼，栋层点式楼，栋‐层板塔结合的楼。

住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团栋楼，四周用层高的底商作围合。

项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅的舒适感不足，而且地块东南角的回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上的影响。

周边环境分析项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。

项目为综合体，项目的号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定的促进作用。

六分析优势项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目中的中心位臵。

项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。

万达集团是全国知名开发集团，项目具有定的品牌效应。

目前的中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开发和销售有利。

项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。

项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。

项目是唐山城市核心区的大型综合体项目，项目包含大型商场步行街星级酒店高档写字楼高档住宅，各物业互相促进复合创生更大的升值潜力。

劣势项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。

目前房地产整体市场不容乐观，预计年内仍处于低谷期，项目的销售压力较大。

唐山的写字楼市场直不佳，项目的写字楼销售难度大。

唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。

项目建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住的舒适度较低。

机会房地产宏观政策有继续朝促进产业发展的方向前进。

唐山经济快速发展，人民收入的快速增长，房地产市场需求潜力较大。

项目地块和北面的开滦综合体地块同期开发，唐山传统商区有东移步的趋势。

威胁目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。

市政府对房地产开发的整顿规则的不确定性。

项目对面的开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目的，以保证其在安全的的条件下使用。

只要从以上几点加强管理，认真落实各项消防安全管理制度，火灾就会远离施工，保障施工的正常进行。

第十章投资估算及资金筹措投资估算估算依据〘河北省建筑工程概算定额〙〘河北省建筑工程概算费用定额〙〘唐山市建筑工程技术经济指标〙〘河北省安装工程概算定额〙国家计委建设部和唐山市地方政策文件建设单位提供数据资料和现场踏勘资料二数据计算单方造价是类似工程的当地市场平均价。

建设单位管理费按财政部财建号文件。

勘察设计费按〘工程勘察设计收费管理规定〙国家计委建设部计价格号施工图审查费按河北省物价局河北省建设厅冀价经费字第号。

前期咨询费按国家计委计价格号省物价局省计委冀价经费字号，并依据唐山市场价估计。

城市配套费按河北省物价局财政厅冀价经费字号等各市批复文件。

本工程自建人防工程，因此不计人防费环境影响咨询服务费按国家计委国家环保总局计价格号。

本工程规模大，分布集中，并有定的重复性，故监理费按工程费的计取。

基本预备费率按二类费用合计的计取。

项目投入资金情况本项目总投资万元，其中工程费用万元，占总投资的，其中建安工程费万元，设备购臵费万元工程建设其他费万元，占总投资的基本预备费万元，占总投资的，建设期利息万元，占总投资的。

三估算方法单元指标估算法类似工程估算法市场询价法投资估算详情见附表。

二资金筹措本项目资金来源有二自筹万元，占总资金来源的，申请银行贷款万元，占总资金来源的。

详细投资计划和资金筹措安排见附表三贷款与偿还计划本项目拟在建设第年和第二年分别向银行贷款万元，年利率为，按均衡发放考虑。

利息当年还清，借款本金在第年即正常运营的第年还清。

借款还款计划详见附表。

第十二章经济评价财务评价财务评价的依据国家计委和建设部年发布的〘建设项目经济评价方法与参数〙。

〘房地产开发经营与管理〙中国房地产估价师学会〘房地产开发制度与政策〙中国房地产估价师学会〘商场经营与管理〙中国商业出版社唐山市有关商场酒店经营的相关技术政策文件。

评价原则本项目投资较大，工期较长，利用财务稳健性原则，高估成本低估收益，并在动态分析中，考虑成本提前收益滞后等方法。

财务评价基础数据的取定计算期本项目为房地产开发经营投资项目，遵循开发‐‐‐销售开发‐‐‐租赁开发‐‐‐经营模式，开发期包括筹建期建设期销售期，包括从立项设计工程结束租赁和经营的全部时间。

本项目建设期为年，经营期取年，整个项目的计算期为年。

评价参数全部投资基本折现率综合考虑银行借款利率和项目开发单位的期望收益率，取为。

投资回收期基准投资回收期为年。

根据现行财税制度，公司经营期收入为三部分‐‐‐销售住宅写字楼底商个停车位。

住宅总面积为万平方米，除去万平方米回迁，出售面积为万平方米。

住宅均价按元平方米计。

写字楼总面积为万平方米，按元平方米计底商可出售面积为万平方米，按元平方米计预计出售辆停车位，按万元位计。

‐‐‐出租商业。

万平方米，按日租金元平方米计出租停车位个，年租金为元位计。

‐‐‐自营酒店按唐山市市场状况对收入和成本进行估计。

税及税率房地产开发与经营，企业需缴纳营业税，税率为，城市维护建设税为营业税额和增值税额的，教育费附加为营业税额的所得税税率为应纳税所得额的土地增值税根据项目的计算情况，选择税率。

成本费用本项目主要有三部分成本费用需用估计出售部分为整个项目计算简便，出售部分成本和费用包括工程造价土地费用管理费用财务费用销售费用。

出租部分主要是管理费用和维护费用。

自营酒店部分有人工成本食品饮品管理等其他成本，均根据类似经营项目估计。

本项目收益由三部分组成销售住宅写字楼底商个停车位。

住宅总面积为万平方米，除去万平方米回迁，出售面积为万平方米。

住宅均价按元平方米计。

写字楼总面积为万平方米，按元平方米计底商可出售面积为万平方米，按元平方米计预计出售辆停车位，按万元位计。

出租商业。

万平方米，按日租金元平方米计出租停车位个，年租金为元位计。

自营酒店按唐山市市场状况对收入和成本进行估计。

收入的实现时间项目年建设期，第二年开始预售房屋，为方便计算并从财务的稳健性原则出发，估计逐年销售的比例为商业出租和自营酒店所有收益均从第四年计算，从此年，酒店经营饱和度为考虑为，‐‐‐，大商业为整体出租，因此从第四年，即达到。

出租和自营房产的处理方式在评价期末，按销售计入现金流入。

财务分析报表本工程财务评价所编制的财务分析主要报表包括现金流量表利润分配表销售收入估算表出租收入估算表借款还款计划及还本付息计算表等。

现金流量表现金流量表反映项目在整个计算期包括建设期和经营期内各年的现金流入与流出，籍以进行项目财务盈利能力分析。

损益表反映项目计算期内各年的利润总额所得税及税后利润的情况。

借款还本付息计算表借款还本付息计算表示根据借款还款初步计划，计算每年的借款及利息，为还贷提供依据。

财务评价指标年计算期内，利润总额万元，净利润万元，上交销售税金及附加万元上交所得税万元，投资利税率，投资利润率全部投资税前内部收益率，财务净现值万元，动态投资回收期年，所得税后内部收益率，财务净现值万元，动态投资回收期年。

详细情况见附表。

财务评价结论从整套经济分析表可以看出，本项目盈利能力较好，全部投资的财务净现值均大于零，内部收益率高于基本折现率，项目可行从清偿能力来分析，可以看出，可以按计划还款。

从财务评价的角度，本项目可行。

二国民经济评价本