（广场）泛华商业广场(B座)项目可行性投资立项报告A1

按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。

泛华商业广场座项目的建设符合国家及沈阳市加强和谐社会建设推进社会福利社会化调整住房供应结构增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求。

本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。

项目规划用地指标已经报沈阳市规划委员会并函复。

本项目所处经济发展带，功能定位为以居住为主商业为辅的现代化公寓小区，是沈阳市浑南新区城市建设的重要发展地区。

项目的建设将有利于加快浑南新区的建设和改造步伐，促进该区域建设向现代化的规划方向发展，进步增强区域的吸引力和辐射周边地区的作用，落实沈阳市总体规划的目标要求。

根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区的地位和作用，考虑到沈阳总体规划的要求及社会经济发展计划的总体要求，建设该项目是有必要的可行的。

第三章市场分析与预测通过对沈阳市该地区房地产市场情况的调查整理汇集，根据沈阳市浑南新区及该区域目前的经济背景和社会背景，进行本项目的市场分析和市场预测。

市场现状分析在沈阳房地产市场中，浑南板块已经并将继续占据重要的地位。

南依北拓，南北金廊，东西银带等战略的效应开始在浑南新区显现。

除便捷的交通意外，水系，绿地，文化，教育，科技以及巨大的发展空间，已经并将继续造就出浑南新区得天独厚的环境优势。

随着万科，金地，沿海，首创等诸多国内知名的开发企业纷纷入驻浑南，经过几年时间的发展，浑南出现了大批在产品，服务，环境等多方面表现优异，贴近老百姓生活的优质中高端项目。

其开发的产品主要有普通住宅，情景洋房和别墅等，另外浑南有着宝贵的滨水土地资源，部分项目滨水而建依托良好的自然环境结合项目的自身属性来规划园区景观，布局合理，着重提高居住舒适度。

沈阳广大购房者的消费观念已经由过去的买面积，转变为现在的买环境，并正在步入买文化阶段。

浑南新区在保持，扩大固有的空气，绿地等优势的同时，依靠科学的规划，高效的运营，发展了产业，凝聚了人气，提高了交通的可达性，并与文化，政策等优势紧密结合，适应了购房者需求，提升了区域的品位与价值。

浑南新区作为奥运会分赛场的所在地，区域板块拥有得天独厚的展示，发展机遇。

作为前奥运效应，浑南新区已经借助奥运契机，完善了城市功能，提升整个区域和诸多项目的美誉度作为后奥运效应，浑南新区应当能够继续整合资源，重组人们的消费心理，发掘其对房地产的巨大利好，进而形成当地房地产市场充分发展的原动力。

绿色浑南，水岸新城，浑南新区位于未来城市的新都心，是几年乃至十年后，整个城市的最核心区域。

这就决定了浑南新区房地产市场必然是母城的升级版，是沈城居民二次臵业，改善居住条件的理想选择。

而且，浑南新区作为科技新城，经过多年的发展，已基本形成了以高新技术产业和现代化服务业为支撑的产业发展格局。

以电子信息和先进制造为主导的高新技术产业已形成特色沈阳建筑大学，沈阳理工大学，沈阳音乐学院等高等院校的进驻，凝聚了人气，提升了品位。

未来浑南将以其科技，文化和人居环境变化，与房地产市场的发展相得益彰，和谐共生。

随着奥运会，全运会陆续召开，浑南的房价也从元平方米以上飙升到万元，就目前而言，均价元平方米的楼盘已经占据大部分市场，随着全运会的召开，浑南的房价将会有更大的增值潜力。

沈阳的城市纵轴是以青年大街为代表的城市金廊，而沈阳城市的横轴，完全可以由浑河来承担，不得不说浑河在沈阳南部的发展进程中扮演了急先锋的角色，浑河成为了沈阳市新的城市中轴线。

年月日，东陵区，浑南新区，航高基地合署办公，建设大浑南的序幕正式拉开。

这是次最具全局性的战略的调整，将东陵区，浑南新区，航高基地合署办公，形成建设大浑南的新格局。

沈阳给大浑南做出了打造和谐浑南，绿色浑南，创新浑南的发展定位，在这样的定位中，浑河的生态作用再次凸现出来。

年第十二届全运会花落辽宁，沈阳作为主会场，有了次全新的机遇。

浑南近几年每年的住宅供应面积在万万平方米左右，而空臵率基本为零。

从市场的角度，不管在沈阳其他几个区域或是在全国其他省级城市，这样表现优秀的市场环境恐怕极为少见。

根据统计的数据看，年，浑南地区的平均房价元平方米，其中最高楼盘均价为元平方米，而目前，浑南地区的商品房均价已经超过了元平方米，其中亲水楼盘的销售价格已经超过万元，有次攀升至历史最高点。

到目前为止，沈阳人均住房面积在全国仍处于中下游较底的水平。

这也就另角度证明，沈阳商品住宅市场的需求是巨大的，市场的消化能力仍将保持在高水平。

项目市场分析沈阳市浑南新区地势平坦，区位优越，这里具备投资发展的最佳区位优势。

浑南新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上，地形平缓，地势东高西低，平均海拔低于米。

浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候，四季分明。

交通条件便利，位于沈阳市城南设项目单位盖章年月日项目实施进度计划根据本项目建设内容和项目总体计划进度安排，可将项目的建设进程划分为前期工作设计阶段工程招投标阶段施工阶段项目建设竣工验收阶段招商及投入运营阶段。

前期工作阶段年月年月具体包括项目前期立项项目申请报告编制取得相关项目建设的政府批准文件和开工手续的办理等工作内容。

目前项目正在进行项目前期立项的编制工作。

设计阶段年月年月具体包括工程设计工程设计预算工程设计审定及办理建设工程规划许可证。

工程招投标阶段年月年月具体包括选择代理公司，编制招标文件及标底测算，办理招标手续，施工监理及材料设备招投标，签订施工监理及材料设备合同。

施工阶段年月年月具体包括施工手续的办理土方工程基础工程土建工程系统及设备安装工程装修工程室外工程等的建设施工等内容。

竣工验收阶段年月在项目施工阶段基本完成后，将对各单项工程进行全面验收，对项目的供电采暖给排水消防人员疏散紧急撤离等设施和系统进行联合调试和检验，并通过竣工验收。

项目销售阶段年月年月在项目建设期预售部分，结构封顶后，在销售剩余部分，销售期计划在工程竣工后年内完成。

第九章投资估算与资金筹措投资估算编制依据及方法投资估算编制依据建筑工程依据建筑结构等各专业提供的结构形式及使用功能装饰标准，参照类似工程以及辽宁省建筑工程消耗量定额辽宁省装饰装修工程消耗量定额全国统安装工程预算定额辽宁省参考价格表辽宁省工程造价取费标准等有关文件进行估算。

建筑工程按类似工程进行估算。

建筑工程勘察设计费，工程监理费分别按工程勘察收费标准工程设计收费标准和工程监理收费标准计算。

建设单位管理费按建设单位管理费标准计算。

工程招投标费按照辽宁省相应的标准计算。

预备费按第二部分工程费用的左右计算。

投资估算投资估算说明工程费用工程费用万元。

包括土建工程费装饰工程费给排水工程费等，共计万元。

详见附表。

工程建设其他费土地费用勘察设计费基础设施配套费监理费等其他费用，共计万元。

详见附表预备费用按二部分费用的计取，共计万元。

项目建设投资总额包括开发建设投资建设工程其他费用预备费等。

总投资额为万元。

资金筹措本项目的全部资金筹措方式为自筹。

第十章财务数据估算计算期估算该项目使用期限商业年，其中建设期约年。

销售经营收入估算商业租赁收入估算商业销售收入年元年万元年万元年年万元总成本费用估算税金估算总收入税金年营业税万元万元城市维护建设税万元万元教育费附加万元经营税金及附加万元万元万元万元利润估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和税金及附加后的余额，利润总额为万元。

投资回收期通过上述章及附表的数据，项目的全部投资预计在年底资金全部收回。

项目财务评价评价依据本项目根据国家计委发布的建设项目经济评价方法与参数和建设部发布的房地产开项目经济评价方法的规定。

项目财务评价的计算期为年含建设期商品房销售及商业按可供销售建筑面积计算，销售期约为年财务测算销售价格商业部分总建筑面积，按均价元平方米年租赁计算，经测算项目年总收入为万元。

财务评价结论本项目财务评价各项技术经济指标经过计算，都达到项目评估的合理标准，该投资在计划财务上可行。

税后全部投资内部收益率以及税后资本金内部收益率均高于行业收益率经过对项目的敏感性分析得知，商品房的销售价格对项目的影响尤其明显。

该项目具有较强的资金平衡能力盈利能力和抗风险能力，并具有良好的社会效益，此项目经济上是可行的。

鉴于当前房地产经济形势，建设公司应进步加强该项目的市场推广力度，促进销售资金尽早回笼严格管理项目成本，尽量压缩总投资，最大限度的稳定销售价格。

避免收入下降和成本增加幅度过大而带来不利影响。

第十章社会影响分析社会影响效果分析改善区域环境，提升区域品质随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用，随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境包括室内环境和室外环境，本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。

本小区的建设不但可以为沈阳市居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文自然环境带来了巨大的改善。

本项目周边的高绿化率将会吸引较多二次臵业和收入较高居民前来购买。

除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。

小区的建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。

小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。

可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。

可满足区域内住宅用房需求通过市场调查，于洪区房地产市场产品供应特征明显，住宅项目销售状况良好。

随着沈阳市住宅土地政策的不断出台，住宅需求必将不断升温。

本项目的市场前景十分乐观。

实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受当地政府和居民支持。

项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通环境产生破坏作用。

社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。

本项目周围的交通条件较好。

建成后交