（广场）购物广场项目可行性投资立项报告A1

研究范围该可行性研究报告的研究范围包括总论项目发展的必要性分析项目发展的市场分析建设条件分析和工程进度安排建设的规模和性质工程设计和功能要求消防环保和卫生投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析敏感性分析结论与建议等。

在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。

二项目发展的必要性分析该项目的发展将有力推动我国零售业发展经过几年的发展，我国连锁零售业获得了良好的起步发展，同时该领域前几年对外资的适度放开，也起到了积极的推动作用和示范效应。

入世以后，我国将在年内逐步放开分销领域的进入限制，零售业将全面迎来开放格局，中国零售业必将掀起新轮的革命。

中国消费市场今年上半年的活跃预兆了这发展走势。

据国家统计局公布的数字，上半年中国国内各类批发零售商品的销售中，通讯器材类增长，汽车类增长，文化办公用品类增长，家用电器和音响器材类增长，体育娱乐用品类增长，建筑及装潢材料类增长以上。

数据表明，今年上半年中国国内消费品市场商品销售活跃，保持了较高的增长水平，实现社会消费品零售总额亿元，比上年同期上涨。

在吃穿用三类商品中，用的商品在居民消费中所占比重略有上升。

分析表明，社会消费品零售总额增长的主要原因为城乡居民收入的增加节日消费的拉动和市场商品供给结构的改善。

由此可见，我国零售市场特别是等些大中城市市场已经具备了连锁起步快速发展的条件人均收入美元以上，无论对外资还是内资连锁，目前都是个良好的发展时机，其大规模规范化发展，将有力推动我国零售业的发展。

该项目的发展将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级该项目的发展方向是在的商业中心地段黄兴路发展大规模标准化的超市。

超市是商业零售业态种类中的种，发达国家的零售商业的发展经验表明，超市在零售业态布局中占有重要的地位，是种主流经营选择方式。

可以说，我国零售的业态发展革命才刚刚开始，以超市为代表的商业连锁经营的销售额在极个别的些重点城市的社会消费品零售总额中所占的比例刚刚接近，全国的平均水平仅仅在左右。

由此可以预见，我国零售业态的发展演变才刚刚开始，传统的百货店仍居于主导地位，完成演变革命还需要个较长的发展时期。

入世是个发展契机，未来的至年将是我国零售业快速发展的个时期，这时期既是最为剧烈的变革时期，同时也是个发展成熟的时期。

该项目发展将以滚动的方式推进，每年在不同城市的发展大型超市数量将不断递增。

依照在中国的发展计划，年将新增家店，新增个，到年时争取发展总店数家。

因此，该项目的发展，将在质上提升我国零售业的发展水平，并将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级。

该项目的发展将加速市商业发展和城市建设的步伐市自古是中国南方的大商贸中心，改革开放以来，商贸业更成为市的支柱产业。

但是，进入新世纪，市的商业继续进步提升。

首先，从商业布局上看，目前市商业布局过于集中在广场，形成所谓的五广场级商圈，需要向周边地区加大辐射力。

其次，从商业业态上看，目前市的百货店数量较多，而现代化的大型超级市场较少，急需发展大型超市这种新型的业态。

再者，从商业业种上看，在商业中，除了批发零售业以外，现代物流业也是商业发展中的个新的经济增长点。

是近期已决定将在十五期间建设个大型商品物流配送中心，要把发展物流作为新型商业发展的重点，同时鼓励发展属于第三方的配送中心，逐步实现物流配送社会化。

进驻后，不仅会给带来零售业的发展，由于物流量大，也有向周边辐射的潜力，因此也会带动市现代物流业的发展。

近年来，市的城市建设有了明显的飞跃。

目前，黄兴北中南山路，以及五广场商业中心区的改造拆迁已经紧锣密鼓的展开，并有了重大的突破。

市政府预想建成个具有较大长度的商业街。

市政府的项目正位于黄兴南路改造区域内。

通过该项目的建设，公司将给带来先进的业态和管理经验，集团也将为市的商业街改造物业管理注入新的活力，从而加速市商业发展和城市建设的步伐。

该项目的发展将最终形成战略性协作双方双赢的发展格局在世界的范围内享有盛誉，其成熟的商业运作模式为众多的企业所瞻仰。

集团在国内市场亦具有较高的知名度，特别是在房地产上更是形成了南有万科北有这发展之势。

因此，该项目可以认为是双方的战略性协作，并且是真正意义上的主业互补式合作。

该项合作不但使得合作双方均能在合作中加快彼此市场开发的速度，同时又能使集团获得优厚的商业利益，也就是说集团不但在此项业务合作开发中获得利益，同时也将给集团在全国各地房地产市场上的发展带来推动力。

众所周知，百算机设出口管理室。

入口无人看守，出口自动或人工管理。

对于固定客户临时客户及内部人员，既做到了区别对待，又做到了统管理。

煤气工程该项目煤气用于三层超市食品加工处和四层餐饮的厨房，日需要，管线采用普压镀锌钢管，并配以煤气表。

七消防环保和卫生消防总平面布局该项目四周有城市道路，形成环形消防车道，宽度大于米，建筑物与周围建筑物保留定的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。

平面设计地上每层设个防火分区，每个防火分区面积不大于，地下层设个防火分区。

安全疏散建筑物层设三个出入口。

地面以上层至四层有部自动人行步道直通室外，个钢筋混凝土楼梯直通室外地下室设备间有部安全疏散楼梯直通室外，还有部钢筋混凝楼梯直通地上层。

形成了立体高效的交通系统。

火灾自动报警及联动系统消防中心控制室内设有报警控制器火警通信紧急广播模拟显示装置。

每层分别设有重复显示屏地址编码烟感探测器地址编码感温探测器消火栓报警开关手动报警开关及消防对讲电话水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元声报警器紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。

灭火器配置采用手提式干粉型磷酸铵盐灭火器，地下层设具型，地上每层设具型。

灭火器应放置在楼梯电梯及明显和便于取用的地方。

环境保护绿化该项目进行地面绿化，有人行步道铺地花坛小品等。

生活污水处理建筑物排出的粪便等生活污水出户进入钢筋混凝土化粪池处理后和厨房污水经隔油器处理后再排入市政排水管网。

噪音的隔绝水泵设减振基础，进出口设软管接头，泵出口设消声止回阀冷水机组空调机组通风机水泵及风管系统均设有良好的消声减振措施。

冷却塔采用低噪声型。

废气的排放餐饮部分的污染油气烟由油烟排气罩排出，并截住油烟。

车库产生的废气通过排烟竖井排至室外。

劳动卫生劳动措施该项目所有用电设备均有接地装置，以防漏电，保证人身安全低压配电系统的接地形式为系统，其保护接地线与工作零线是分开的，正常情况下，用电设备的外露可导电部分与装置外可导电部分做接地保护，单相三孔插座的接地端均与线等截面的可靠连接设防雷保护。

卫生措施按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，全空气系统补充的新风量，保证了营业场所符合劳动标准。

地下停车场设置了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害气体的浓度，达到符合卫生标准。

八投资估算与资金筹措投资估算建设投资估算该项目建设投资万元，构成内容如下项目建设投资汇总表单位万元序号项目估算价值占建设投资比例固定资产投资无形资产投资递延资产投资预备费合计详见附表。

流动资金估算根据该项目的具体情况，项目建成后将房地产全部出售出租，由物业管理部门运作，预计每年所需流动资金为万元。

建设期利息估算该项目建设投资借款总额万元，借款年利率，建设期利息万元。

该项目投资总额为万元。

资金筹措该项目资金筹措方案如下表所示单位万元序号项目估算值自有资金自有建设投资自有流动资金建设投资借款预售款反投资合计如上表所示，该项目资金来源于三个渠道自有资金自有建设投资万元，自有流动资金万元银行借款万元销售款反投资万元，该项目层公建的预售收入可进行再投资。

资金筹措方案和投资使用计划详见附表。

九财务数据估算计算期估算该项目计算期年，其中建设期年，运营期年。

销售经营收入估算层公建销售收入估算该项目层公建全部销售，根据市房地产的价格行情及走势，确定该项目的销售方案如下表所示该项目销售方案项目第年第年比例面积价格元收入万元比例面积价格元收入万元估算值租金收入估算根据集团与公司达成的协议，该项目的二三层为购物广场，购物广场的租金确定在元平方米月。

该项目地上为四层，其中地上第四层全部出租给经营餐饮的业户，其租金水平参照当地的租金价格。

租金收入的估算详见下表项目租金收入估算表单位万元序号出租方案估算值二三层出租面积租金价格元月年租金收入万元四层出租面积租金价格元月年租金收入万元其他经营收入该项目建有停车场，停车场的收入每个项目可按万元年考虑。

该项目建成后还可获得外墙广告收入，预计每个项目的外墙广告牌收入为万元年。

该项目物业管理收入，按元平方米月，物业管理年收入为万元。

总成本费用估算工资估算该项目物业管理人员的年工资总额及福利费按工资额的计提为万元。

折旧费估算该项目固定资产原值万元扣除销售部分所占比例后的余额，净残值率，折旧年限年，按直线法综合计提折旧，该项目年折旧费为万元。

修理费估算该项目修理费按折旧费的计算，每年为万元。

摊销费估算无形资产摊销总额万元扣除销售部分所占比例后的余额，摊销年限年，年摊销额为万元递延资产总额万元，全部计入经营期第年的成本中，则第年的摊销费为万元，从第年起每年均为万元。

销售费用估算商品房销售费用按销售收入的计算，则为万元。

其他费用估算其他费用根据同类项目的经验数据确定为万元。

总成本费用估算详见附表。

销售税金及附加估算该项目缴纳营业税城市维护建设税和教育费附加。

综合税费率为。

估算结果详见附表。

利润及利润分配估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和销售税金及附加后的余额。

对该项目，所在地政府已向投资者许诺免除所得税，该报告按国家规定的税率考虑若免所得税，项目效益会更好，估算结果详见附表。

十财务效益分析现金流量分析根据不同角度编制的财务现金流量表估算的技术经济指标如下表所示指标万元投资回收期全部投资税后年个月税前年个月自有资金从不同角度计算的财务内部收益率均高于基准折现率，财务净现值均大于零，包括建设期在内的所得税后的投资回收期仅为年个月，可以看出，该项目有较好的盈利能力和清偿能力。

由于的加盟，无形中提高了该项目的售价租金，并缩短了资金回收期，因而该项目的财务内部收益率财务净现