（房地产）丰镇市金港住宅小区项目可行性投资立项报告A1

二区域分析本项目位于内蒙古丰镇市新区，地块规整，东临丰镇市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而易见的优势。

三消费者调查分析为了使本项目更适应市场发展，满足丰镇市当地居民的购房要求，我们对丰镇市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。

选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为钢结构环境好装修方式付款方式价格升值潜力，比例依次为。

从以上问卷调查汇总中，我们可以看出丰镇市人对钢结构能接受，不再局限在以前的混硬土的房子，说明丰镇市客户希望居住条件能更好。

随着丰镇市客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。

第四章项目开发经营优势点现对该项目真正的突出于丰镇市住宅市场的优势点集中如下。

钢结构住宅建筑是住宅建筑的个分支，与砖石结构钢筋混凝土结构木结构样是住宅建筑的重要组成部分，它以工厂化生产的钢梁钢柱为骨架，同时配以新型轻质保温隔热高强的墙体材料作为围护结构建造而成，其主要承重骨架是由钢构件或钢管园管或矩形管混凝土构件所组成。

它在美国英国等国家的发展应用已有上百年历史，由于具备其他结构无法比拟的优点。

金港住宅小区的自然环境，在内蒙古丰镇市得地独优金港住宅小区可作为新区企事业单位人员，私营民营企业家理想的生活基地金港住宅小区拟在钢结构墙体节能环保新型能源成品住房等绿色建筑方面进行探索应用，采用太阳能与建筑体化生活热水技术太阳能光伏灯具低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技术中水回用雨水渗透和有机生化垃圾处理等环保技术居住区智能化物业管理技术。

实现住宅部品通用化，大力推广住宅全装修，推行新建住宅次装修到位，促进个体化装修和产业化装修相统。

现浇砼需要连续施工，在我国北方地区受到施工季节的影响。

钢结构的大部分构件在工厂生产，运往现场通过焊接或螺栓进行整体组装，可全天候作业。

施工现场作业量小，减少了施工临时用地，与传统建筑材料相比，对周围环境污染小，提高了施工的机械化水平。

由于钢结构本身可作为劲性结构承担结构荷载和施工荷载，施工时可以节省支模拆模的材料，由此降低成本，大大加快施工速度。

资金价值在施工中充分体现，减少资金成本，对开发商的销售和资金回笼极为有利。

上述优点的正确运用，有利于开发项目打造良好的基础。

第五章项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将钢结构区域交通环境配套设施等各种因素综合考虑。

金港住宅小区虽位于新区，但紧邻市行政中心，这决定了主体目标对象为丰镇市的中高层消费群。

开发区各项基础设施和市政设施都已跟进。

第六章钢结构工程安全施工方案目前，国内的建筑业生产效率较低，尚属劳动密集型产业，而钢结构住宅属于高技术高效率的产业，加快对钢结构住宅的研究，将促进建筑业向技术密集型产业转化，并将带动建材冶金信息机械尤其是钢铁企业的发展。

钢结构住宅的发展将带动住宅施工行业的革新。

如果说钢筋混凝土结构的发展使施工从手工业进入了机械化，那么钢结构的应用就将使住宅施工实现现代化。

钢结构是环保住宅，钢结构符合可持续发展概念。

有专家预言年内钢结构住宅将成为建筑现代化发展的个重要标志。

世纪钢结构将占领广阔的建筑市场。

钢结构建筑是种新型的节能环保的建筑体系，被誉为世纪的绿色建筑之，是种节能环保型能循环使用的建筑结构，符合我国发展节能建筑和经济持续健康发展的要求。

在此建筑楼内，地下是车库，地上是居住楼其外窗使用塑钢窗以及中空玻璃。

承载重量的框架是箱形截面柱和型梁，这些柱使用的都是马钢生产的型钢，并且都是在工厂车间加工生产的。

楼面是施工现场浇筑混凝土，为保温屋面，我们使用卷材防水聚乙脂发泡。

内墙板使用南京产，外墙直接在板蒸压轻质加气混凝土板刷涂料。

在房屋内，水和电走的都是暗线，在和梁交叉的地方要走梁腹板并事先留好孔。

由于屋内的空间很大，精装修，这样更能发挥出钢结构的优势作用。

主要施工方法对于钢结构加工制作箱型柱，般使用钢板。

对于加工以及钢结构构件的除锈和焊接都在加工车间完成。

箱型柱制作工艺钢板拼接。

因为各段柱高均在十二米之下，为了确保在下料后钢板的直线度，我们首要做的是把两块钢板拼接在起。

注意，要在钢板的两端开坡口。

划线下料。

要依据排料图划线，在划线时，长度方向留余量五十毫米并沿着划线每隔米钻孔，宽度方向三毫米。

注意，中间的隔板划线不再留余量。

使用台半自动切割机同沿着划线中心进行切割。

注意，每隔米要留出毫米不切割，要等到其冷却之后在进行切割。

组装焊接。

我们要采用型钢作为暂时的组装平台，并组装焊接衬板以及在两个腹板上划上组装线。

注意，在组装之前，我们要将平台用水准仪找平，同时稳固并垫实型钢。

定位焊。

在衬板内侧每建设投资建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划设计费用各种税费项目管理费等项目。

建设投资估算依据整个项目从年月开始，年月底全面完成。

各种税费按内蒙古丰镇市目前的取费标准计取。

整个项目按中高水平计算。

土地取得费用土地取得费用为万元。

前期费用根据内蒙古丰镇市市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究咨询规划设计费审图等前期费用为万元。

建安工程费用建安工程费用为万元。

各种配套规费根据与丰镇市人民政府协议确定，包括建筑设施配套费人防费墙改费扶散费再就业基金，建管费地方教育附加费预销售证管理费等费用，总费用为元。

不可预见费不可预见费用为万元。

项目管理费项目管理费用为万元。

销售费用销售费用为广告费销售费及相关登记费等，总费用为万元。

建设期利息建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款来实现。

项目的财务费为万元。

项目总投资本项目总投资万元。

详见表五。

三项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。

由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成两期，依次由北到南逐次开发公建中心放在第期，整个项目从年月开始，至年月结束，历时近年，项目实施进度计划详见附表二。

四项目投资与筹资计划丰镇市行远房地产开发有限责任公司自愿与上海现代房地产公司合作，实施住宅产业现代化信托模式转变过去的房地产发展方式，本公司将开发项目资产委托信托公司管理，并在信托公司中注明用销售收入优先清偿总承包工程款。

采用住宅产业化信托方式转变房地产发展方式，提高工程功能和环境质量，彻底反利润与增加建设成本剥离，通过市场化购房补贴反商品房销售转变为普通商品房供给，保持原商品房开发利润却规避风险。

按内蒙古丰镇市市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。

由于项目建设期较长，实际运作中，上年项目的销售收入中部分可用于下年的建设资金。

在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。

随着工程的动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定的氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。

第十章项目开发经营状况分析本章对金港住宅小区项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入成本利润投资利润，并计算项目资金现金流量。

金港住宅小区项目中包括地上建筑面积万平方米地下建筑面积万平方米。

其中，商业面积采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以自行经营考虑。

公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室，部分为收益较少的物业，且要投入定的经营费用。

故公建项目的经营收入本报告中均未考虑。

项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位商业房单价元住宅单价元地下单价元二项目销售计划根据本报告的项目经营策略实施进度安排本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定金港住宅小区项目销售计划表。

三项目销售收入估算根据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，具体测算该项目销售总收入为万元详见附表三。

四项目经营成本结算项目经营成本包括成本税金。

其中成本当年建筑面积项目总建筑面积总建筑投资上述公式仅为近似计算。

营业税为万元。

所得税为万元。

④土地增值税为万元。

五项目利润估算根据金港住宅小区项目投资安排筹资方式建设进度销售情况，本项目可实现净利润万元。

第十章项目开发经营风险分析本章拟对金港住宅小区项目进行经营风险分析，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。

本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目销售收入两项因素进行。

项目总投资由于金港住宅小区占地面积较大，开发周期比较长，期间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生些变化，估计最大的变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金的现金的情况来看，项目仍然可行。

项目销售收入在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资现金的情况看，财务净现值下降，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。

项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析项目定位项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来的风险。

市场风险项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而且具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。

这就给项目公司带来两个方面的要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求另方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。

任何产品的供给与需