（房地产）丽景湖畔住宅小区项目可行性投资立项报告A1

项目层次高。

完善的基础设施建设使国内外大集团大企业大项目乐于落户。

上海杰事杰成都康泰等企业就是典型代表。

项目体量大。

上半年开工建设的投资超千万元的个项目中，超亿元的个。

项目形成的优势特色产业鲜明。

振兴生态造纸新材料等具有明显地方特色的产业迅速兴起，优质特色农副产品生产加工和交易前景可观。

项目推进产业结构优化升级作用明显。

通过大项目建设推进产业水平提升，改变过去小打小闹低水平粗放式的生产经营模式，引进吸收批带动力强的大项目好项目，推进了产业结构的优化，使更多的二三产业项目落地生根。

完善的基础设施建设，使盘山变成了个大磁场，吸引了企业和资本的强势注入，它所衍生出来的乘数效应将使盘山经济迅速腾飞。

承建单位概况盘锦金马房地产开发有限公司成立于年，注册资本万元，隶属于辽宁辽河油田恒泰利实业集团有限公司。

坐落在盘锦市兴隆台区渤海路，具有房地产开发三级资质，从事房地产的开发及销售房屋租赁等业务，具有专业技术职称人员人，年开发能力万平方米。

近年来，公司在董事长的领导下，通力合作，相互协调，以市场为导向以开发为重点，以经营为龙头，以质量为根本，初步形成了个积极上进勇于开拓的企业团队。

年，公司被评为辽宁社会信赖房地产企业。

公司坚持以人为本的发展理念，力争为住户创造个优美安全舒适方便文明和具有较高文化品位的生活环境。

由公司开发的兴油小区及综合开发兴油小区等项目开发房屋达万平方米。

工程合格率，优良率，用户满意度达到。

其中兴油南区楼等工程荣获辽宁省优质主体结构工程称号。

公司近两年来取得的业绩有，年综合开发兴油小区住宅，建住宅楼栋，其中栋高层，共建筑面积为万平方米，该工程获得了盘锦市建设工程辽河杯市优质工程的称号。

年开发的欢喜岭新区住宅楼工程，共建住宅楼栋，建筑面积万平方米，投资万，其中住房套，车库个，该工程将于年九月初竣工。

年，拟开发环境优美品味典尚设施功能配套的盘山麗景湾住宅小区。

公司将秉承以往的优良作风，坚持以人为本创造精品追求卓越奉献社会的经营理念，继续为盘锦市的发展做出贡献。

公司竭诚与社会各界携手并进共谋发展，同创美好未来。

编制依据与研究范围编制依据中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国环境保护法城市用地分类标准与规划建设用地标准城市道路交通规划设计规范城市居住区规划设计规范房产产业结构调整指导目录盘锦市国民经济和社会发展十五规划建设工程工程量清单计价规范辽宁省建筑工程计价定额建设项目经济评价方法与参数第三版建设盘锦盘山丽景湖畔住宅小区项目建议书研究范围项目建设的必要性分析市场分析建设条件分析工程进度安排确定建设规模和总体功能设计施工方案消防环保和卫生方案投资估算与资金筹措财务效益分析，结论与建议。

通过对项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理性的综合评价，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。

第二章项目建设的必要性城乡体化发展新格局的需要盘锦市政府统筹城乡发展布局。

结合第三轮总规修编，编制完成覆盖城乡的总体规划，认真做好主体功能区土地利用等规划工作，科学布局和定位重点发展区域，落实城镇化支撑节点。

探索实施行政区划调整，合理划定县区发展空间。

规划建设批功能定位清晰的产业集聚区，鲜明地树起产业形象，推动企业向园区集中园区向城镇集中劳动力向城镇转移，促进城镇化与工业化良性互动。

规划形成枢纽型网络化功能性基础设施体系。

依托道路主干线油田采油区以及中心镇，加快合乡并镇和城镇整合步伐，形成多点支撑的体化发展空间格局。

进步加快城镇化进程。

创造有利于缩小城乡差距的物质基础和体制条件，完善城市功能，推动内涵式发展，增强综合承载力，不断提高城镇化水平。

加快主城区退二进三步伐，把主城区改造与特色街区建设服务业发展结合起来，优化城区产业结构。

下放权力，明确区级责任，形成两级政府三级管理的体制。

推进城乡网格化管理，提高城乡管理水平。

支持盘山新县城建设和大洼县城改造提升。

大力推进土地承包经营权流转，搞好土地增减挂钩，启动村屯整体改造试点，以铁东城北小区和小六队小郭等区域为重点，加快城乡结合部城市平房区危旧房及城中村改造，全年改造面积万平方米以上。

加大辽河统河六零河等整治绿化力度，推进湿地生态工程，全年完成造林绿化万亩。

建设城乡统的基础设施体系。

统筹城乡经济社会发展资源配臵和生态环境保护，统筹建设水电路公交信息等基础设施，重点抓好个建设项目。

推进疏港铁路盘营客专等项目加快进度，开工建设沈盘货运铁路，完成盘营线新港路中华路中新线泰山路西外环兴于快速干道等公第九章财务效益分析销售收入与销售税金及附加销售收入建筑总面积，销售价格元，可实现销售收入万元。

销售税金与附加该项目缴纳营业税城市维护建设税和教育费附加。

销售税金及附加为销售收入，销售收入及附加估算为万元详见附表。

总成本费用估算销售佣金估算本项目的销售佣金销售总收入的估算为万元。

销售费用估算本项目销售费用按销售总收入的计算，即万元万元。

其他费用估算其他费用根据同类项目的经验数据确定为万元。

总成本费用估算总成本费用估算为万元，总成本费用估算详见附表。

利润及利润分配估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和销售税金及附加后的余额，估算的利润总额为万元，本项目按国家规定的税率考虑所得税，税后利润为万元。

估算结果详见附表。

效益分析通过附表和附表计算出投资利润率投资利税率第十章风险因素及对策风险因素行业风险筹资风险该项目开发所需资金，包括公司的自有资金银行借款和预售款反投资。

如果该项目的募集资金不能及时足额到位，将会影响工程进度和施工质量，使公司有可能不能按期按质交房，从而承担违约责任。

建筑产品更新的风险随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，新的功能和设计方案不断涌现，产品更新周期更短，项目有可能面临被淘汰的风险。

特别是盘锦的房地产业，许多盘锦的房地产开发商已经开始看好小户型这颇具市场前景的产品，并着手进行小户型的建设。

随着供给的增加，社会对这类产品不再满足于其新的消费和投资理念上，对建筑功能设计和配套服务的要求也将会越来越高。

因此，项目前期设计过程中就应该考虑未来市场变化所带来的产品被淘汰的风险。

产业政策限制的风险房地产业与国民经济状况联系极为密切，房地产行业的发展与经济发展周期有极大的相关性，国家的经济政策对房地产行业影响较大。

国家常常对包括房地产行业在内的基础设施建设进行限制以达到宏观调控的目的。

另外，地方政府基于其整体规划和长远发展考虑，对于不同行业在不同时期也有不同的产业政策。

因此，国家和地方政府的经济政策对该项目的经营会产生较大的影响。

对其他行业和资源依赖程度高的风险房地产业属于资金密集型行业，对资金的需求较大，因而房地产行业对金融业的依赖程度较高。

金融部门经常会进行业务调整，若改变对房地产行业的贷款政策，将会明显地影响房地产行业的发展。

另外，房地产业与国民经济众多行业相关，特别是对建筑建材电子机械和化工等行业有较大的依赖性，这些行业的产品质量产品价格产品更新周期等均影响房地产业的发展。

房地产对自然资源如土地资源建筑原材料水泥钢材木材石材等有严重的依赖性，其中水泥钢材木材石材等建材可能由于环境保护的要求或是资源开发的限制而减少产量，导致建材价格的上升，从而增加项目的开发成本。

市场风险受国民经济发展周期影响的风险房地产受国民经济周期的影响极大，具有明显的周期性，我国房地产的周期般为年。

但是，由于反应与调整较慢，房地产业的周期与国民经济周期相比有明显的滞后性。

公司将面临着国民经济发展周期带来的影响。

市场不够发达和存在市场分割的风险目前，土地作为房地产开发的主要资源，其供应的市场化程度较低商品房这特殊商品，其交易过户目前受到政府管理部门的严格控制，二级市场不够发达，因此公司将承担市场不够发达的风险。

另外，房地产的生产和销售有明显的区域性。

由于本公司主要在辽宁省范围内开发房地产项目，因此公司将承担市场分割带来的风险。

政策风险房地产业税收变化的风险国家经常通过税收来调控对房地产的投资，如土地增值税固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整。

如果国家提高税收标准或开征其他税种，将使该项目的盈利水平降低。

盘锦市对房地产企业金融政策变化的风险盘锦市对房地产企业的金融政策变化的风险也将影响该项目的经营，特别是地产项目融资和房地产按揭政策变化的影响。

按揭利率受国家房地产行业政策的影响，在未来有可能会提高，这将会增加中等以上收入水平客户的现金供款量，从而影响总体购房客户的总量，减少整个房地产的市场容量。

同时，房地产办理按揭政策的日益规范延缓了业主办理的速度，银行按揭放款速度的减慢将影响公司的项目现金流量，从而影响项目的收益指标。

对策经营风险的对策对原材料设备供应风险的对策应加强对原材料设备的采购渠道的拓展，避免过分依赖固定的供货商采用直接从生产厂家购货的办法，减少中间环节力争与生产厂家建立长期稳定的合作关系，降低原材料设备的采购价格。

筹资风险的对策由于大商集团房地产开发有限公司东北地区项目销售情况良好，资金回笼快，并已有较高的市场知名度和品牌效应，这将使本项目具有良好的预售前景。

公司将保持与各金融机构的良好合作关系，以良好的经营业绩市场形象与商业信誉，继续保持和强化公司的持续融资能力，保证项目的顺利实施。

产品更新风险的对策为确保项目能够有效规避产品更新带来的风险，项目在设计时就必须考虑融入最新的设计理念和建筑风格，并充分体现以顾客为本的原则，将建筑方案作为个艺术作品进行精雕细琢。

为此，本公司特别聘请了著名建筑设计公司负责项目的建筑设计和景观设计。

该公司的设计代表了国际先进设计水平和最新理念，其设计方案可给顾客带来艺术作品的享受，同时其以人为本独特细致的设计，将给顾客带来生活便利舒适和高附加值，因此可确保项目持久的生命力。

行业风险的对策对产业政策限制的风险对策本公司贯重视对国家宏观经济政策和本行业产业政策的研究，发掘宏观经济和产业经济发展走势与相应政策调整之间律，以便充分理解和把握国家政策的动态。

在国家产业政