（房地产）南昌住宅小区项目可行性投资立项报告A1

市城距市中心仅公里，距昌北机场仅公里。

近几年来，我市紧紧围绕拼争全国百强市文明城两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场，坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化城镇化农业产业化齐头并进，市域经济呈现出速度加快质量提升结构优化的良好发展态势。

年，全市总人口万人，其中男性万人，女性万人非农业人口万人。

年，出生人，出生率死亡人，死亡率自然增长人口人，自然增长率。

年，全市实现亿元，增长财政收入完成亿元，增长，地方财政般预算收入完成亿元，增长市域经济综合实力位居全国级全省第。

经中国社科院等三家权威机构联合评审，我市位居全国最具投资潜力中小城市第位。

年，第三产业实现增加值亿元，比上年增长，十五期间年均递增。

房地产业快速成长，年新开工商品房建筑面积万平方米，占全市强，涌现了梦里水乡大湖之都绿地山庄九里象湖城等大批精品楼盘。

新洪客隆南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配江南饲料原料等专业市场功能增强。

社会消费品零售总额亿元，比上年增长，十五期间年均递增。

年末金融机构存款余额亿元，贷款余额亿元，中介保险物管信息等服务业成为新亮点。

年，全市实际利用外资亿美元，实际利用内资亿元，分别比上年增长和。

十五期间累计利用外资亿美元，利用内资亿元，引进内外资项目个，其中世界强国内强项目个，知名品牌项目个，投资超亿元项目个。

年完成出口创汇万美元，比上年增长，自营进出口企业发展到家。

外经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地市。

个私民营企业完成总产值亿元，实现增加值亿元，利税亿元。

承办了全国性市域经济发展论坛，先后与全国个市市区建立友好合作关系。

二市场分析宏观经济分析年房地产市场全年维持衰退态势，始于年第季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。

当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半的城市房价出现下降。

年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。

年房地产市场运行状况呈现以下四个特征房屋交易量持续下降年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。

月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。

其中，现房销售面积为万平方米，同比减少期房销售面积为万平方米，同比减少。

商品房销售面积降幅逐月增加，由月份的降为月份的。

四十个重点城市中，有四分之的城市商品房销售面积同比下降以上，下降程度较高的城市包括宁波北京福州石家庄郑州深圳上海等。

同时，商品房空置面积较快增加。

年月，商品房空置面积结束自年下半年以来的负增长局面，月底，商品房空置面积为万平方米，同比增加其中，商品住宅空置面积为同比增加，增幅比月底增加个百分点。

房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从年季度就开始显现，月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。

年月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增幅比去年同期减少个百分点房地产开发企业完成开发土地面积万平方米，同比减少。

年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。

月，商品房新开工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房施工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房竣工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点。

房价出现近年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，月份大中城市房价出现近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。

年，大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比年下降个百分点。

其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨和。

从环比来看，年大中城市房屋销售价格下降，其中新建商品住房和二手住房分别下降和，平方米以下商品住宅价格比年初下跌。

月份，大中城市中有个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有个城市二手住房价格出现环比下降。

年房地产市场衰退程度逐季增加。

其中，季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌季度房价下跌幅度继续加大。

各季度大中城市房价变化分别为环比上涨环比上涨环比下降和环比下降。

④加大住房保障建南昌印钞厂工会团购项目的住宅部分，年月销售完项目的商铺部分。

投资计划详见下表开发建设投资计划安排表单位万元序号项目合计开发建设投资土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用预备费其中，销售计划年月由南昌印钞厂工会团购项目的住宅部分，计划至年月项目销售完成销售费用年月年月万元年月年月万元共计万元资金筹措计划本项目的投资来源包括自有资金销售收入再投资和向银行贷款三部分。

自有资金计划投入万元，其中土地万元，项目团购定金万元，公司注册资金万元向银行分期贷款共计万元，年贷款万元，年贷款万元。

计划项目开工年即开始预售工作，预售资金除支付税费外，全部用于项目投资。

投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计投资总额开发资金贷款利息资金筹措自有资金长期借款销售收入再投入销售收入销售收入年月万元定金年万元年万元销售收入再投入年月万元定金年月万元年月万元十财务分析财务评价基础数据与参数选取项目计算期及财务基准收益率项目计算期年，其中建设期个月，年月即可开始预售，至年的月开发产品全部售出后，项目全部结束。

据目前我国的房地产业现状，并结合本项目实际情况，项目财务基准收益率取。

其他计算参数房地产开发企业营业税率为，城市维护建设税，教育费附加企业所得税按。

销售计划及销售收入销售收入与销售税金及附加估算表序号项目名称合计销售总收入万元住宅可销售面积销售比例单位售价元∕商铺可销售面积单位售价元∕车库可销售个数个单位售价万元∕个销售收入万元经营税金及附加万元二开发成本费用本项目开发建设投资总额为万元，开发产品成本万元。

项目可销售产品总面积为，车库可销售个，折合单位开发成本元∕，车库万元∕个。

三盈利能力分析项目盈利能力主要指标如下项目投资税前财务内部收益率项目投资税前财务净现值万元项目投资税后财务内部收益率项目投资税后财务净现值万元项目静态投资回收期所得税前年项目静态投资回收期所得税后年利润总额万元项目投资收益率项目资本金净利润率四不确定性分析敏感性分析项目的主要不确定因素包括开发建设投资及销售价格。

对项目税后财务净收益率进行单因素敏感性分析，分析结果如图表所示项目投资税后财务内部收益率敏感性分析结果不确定因素开发建设投资万元万元万元万元销售价格临界点分析以项目投资税后财务内部收益率为为临界点，最低土地取得价格最低售价最低销售量最高工程费用的临界点分别为临界点分析结果表项目投资税前财务内部收益率项目投资税后财务内部收益率基本方案数值单位临界点数值单位土地取得价格万元最高土地取得价格万元平均销售价格元∕最低销售价格元∕销售量套最低销售量套建安工程费万元最高建安工程费万元五财务评价结论由财务分析结果可见，项目税前财务内部收益率为，远高于设定的基准收益率，说明项目在财务上可行。

但由于不确定性分析可见，本项目对开发项目产品销售价格开发建设投资皆不敏感，财务抗风险能力强。

十社会评价社会效益分析居住小区的开发建设，是南昌市人性化智能化绿色楼宇建设，有助于改善南昌市的城市面貌和投资环境。

项目的社会效益主要表现在以下几方面项目的建设加速了南昌市城市化扩张的步伐。

在每栋商品房的住宅层底部设计架空层，可给小区居民的生活提供更好的休闲场所。

小区总体规划设计中注重以业主的需求为中心，提供较全面的配套服务。

项目设计达到环保节能的国家要求，符合国家当前环保节能的产业政策。

政府可从经济增长中获得更多的财政收入，进步改善投资环境，使经济步入良性发展的轨道。

项目的施工建设可创造大量的劳动就业机会。

二项目风险分析政策风险年在落实已有的房地产调控政策的同时，施行了较松的货币政策，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。

中国人民银行从年底起，多次下调存款类金融机构人民币存款贷款利率，从促进需求来促进房地产业，在今年年底的国际金融风险的爆发，中国扩大内需来减弱金融风暴对全球的影响。

使银行利率下降，在定程度上促进了房地产市场，年房价将会止跌。

从目前情况来看，国家的新轮房地产调控政策已初见成效，二线城市的商品房价格虽然较大幅度回落，政策变化对行业发展的影响之大由此可见。

但从南昌市本地情况来看，当地购房动机以自住性住房需求占绝对主导地位，调控政策能增加南昌市购房需求。

相反，由于需求量上升横向比较的低价格以及土地资源价值愈加凸显等因素的影响，预测南昌市房地产市场价格还将有较大上升空间。

从总体上来说，项目的政策风险基本不存在。

市场风险南昌市近年的房地产开发业上升势头很快，新开发楼盘不断上市，各楼盘间竞争越来越强。

好在本项目抑郁团购方签订了团购协议，项目竣工后能全部卖出，不存在销售问题。

节约了销售成本缩短了销售期，大大提高了本项目的盈利率。

商业房产的招商取得了政府的大力支持，并随着南昌新经济的大力发展，结合本项目的特色商铺招商前景可观。

资金风险工程建筑的多种因素可能造成资金风险。

在施工中可能受到各种意外的因素的干扰和影响，如设计变更自然资源的突变原材料不能及时供应和市场价格的波动施工质量和组织施工管理的优劣等，都将导致实际投资额发生变化，预测的筹措资金将不足以支持工程建设，导致资金风险产生。

设计已经获得设计方团购方的认可，基本不存在设计变更风险项目周围的环境已经由有关部门勘查分析过，基本不存在风险由于国内大型扩大内需的政策，建筑材料价格有所下降，如钢材水泥等主材价格近几个月的下降幅度达到左右，对建安工程有好处，建材风险基本不存在。

项目的出售