（房地产）呼和浩特金帝国际(房地产)项目可行性投资立项报告A1

年，呼市市政府对城区行政辖区范围作了重新划分，设立了新城区玉泉区回民区塞罕区，取消了城郊概念，形成了以中心城区为中心，各区各自向外延伸拓展的发展格局。

但是，由于呼市的特殊地理位臵和历史发展情况，各区内城市建设和住宅发展并不平衡。

呼市北部为大青山山脉阻隔，大青山向南和呼市城区之间另有地震断裂带，因此呼市向北基本没有发展余地。

玉泉区和回民区位于呼市西部，是城市中的旧城区，市政基础配套设施基本不完善，而且区内以低矮的老房居多，居民文化层次职业地位和消费能力非常有限，旧城改造的任务十分艰巨，形成了城市发展的瓶颈区域和类似上海下只角的居住概念。

市政府要求在三年内完成旧房的拆迁任务，在此过程中，已经引入了部分外地的开发商。

这地区市场大，但楼市的价格偏低，是个每年万平方米的低档位市场。

呼市东西向是条长轴，目前发展的重头戏在东部，特别是在位于白塔机场和中心城区之间的如意开发区及其西侧，中心城区与之相邻的地带，住宅建设正在形成个高潮。

大批较为高档的住宅小区已经建成或者正在建设，如昭君花园昭君别墅芳汀花园丽苑小区等。

特别是原呼市市委市府用地分别以近万和多万元的价格拍卖后，市政府的办公楼迁往如意开发区，中心城区与之连接的交通主干道东风路和海拉尔东路已经建成，对该地区的房地产开发起到了推波助澜的作用。

东部的人口密度目前不如南区高，生意人是目前的主要市场。

市政府移址东迁，可能使这里出现部分高档物业，如丽苑的二期等。

然而，呼市唯的机场呼和浩特白塔机场限制了呼市向东方向的继续发展。

同时，由于该地区普遍为当地政府官员和普通市民看好，该地区的地价已有较大幅度的上升。

但也有大量开发商以万元的价格囤积了待开发土地。

如丽苑小区就有万平方米的规划量在今后年开发。

呼市南区地势平坦，原先多为农田和菜地，地理上没有发展的阻隔。

与之紧紧相邻的是呼市的大学区，人气旺盛，人文环境相对较佳。

但除教师和医生以外，由于本地原为郊区，郊区农民是个重要部分。

由于昭乌达路没有贯通，二环路工程尚未全面启动，因此地价相对较低，无论开发区报出的地价，周围村提供的土地，还是东瓦窑的地价，般每亩在万元左右，甚至以下。

该区域内的住宅楼盘相对较少，只有东苑住宅小区和学府花园等。

目前，南区的主干道昭乌达路的建设已基本完成了地下管线的敷设，延伸工程预计在年的月底全面竣工。

二环路工程在今年月将首先开始南段的动拆迁工作，预计在年内完成南段即金桥开发区概念。

在金桥开发区北侧紧邻的东西向主干道上，现已有路公交车通行，交通相当便捷。

因此，在此地发展房地产将有升值潜力。

金桥开发区的情况金桥经济技术开发区是呼和浩特经济技术开发区的南片区，与西片区的金川开发区和东片区的如意开发区相联，形成个有机整体。

该开发区位于呼和浩特市城区东南城郊结合部，规划总面积平方公里，辖个乡镇的个行政村，归呼和浩特市赛罕区管辖。

区域内规划有现代工业区行政与商贸金融区新型住宅区高科技园区仓储区现代农业区等六大功能分区，总投资亿元。

呼和浩特市房地产市场综述土地市场供应量及供应方式呼和浩特市人民政府于年月日颁布了关于垄断土地级市场实行统规划统征地统供地统审批的决定。

其主要目的是授权呼市土地经营公司，对城市建设控制区内的土地级市场进行垄断，实行五统，同时，开放土地二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，获取土地收益，为城市建设筹集资金。

该决定规定，在呼市三环路以内和沿三环路外侧公里范围内的所有建设用地，由市政府实行统规划统征地统收购统供地统审批。

市规划局负责城市建设统规划，市土地管理局负责用地审批，市土地资产经营公司负责统征地统收购统供地，土地收益全部用于城市建设。

根据了解，呼市对商品住宅用地供应量没有明确和单独的控制计划，仅在商品房开发年度计划中体现。

新建商品房市场供应量消化量和存量情况根据呼市房地局提供的信息，年以前，呼市每年下达的商品房销售面积在至万平方米左右，而年商品房出售面积跃达到万平方米，年的商品房出售面积为万平方米以上数据均包含旧城改造项目。

年，呼市下达的商品房建设计划为万平方米含旧城改造项目。

建成竣工的数据，由于呼市统计体系有待完善，故无法提供。

自年起的年内，呼市房管部门每年将下达商品房建设计划万平方米，并作为控制指标，般不予突破。

此计划不包含每年旧城改造项目中新建的住宅，呼市个区的旧城改造任务每年将到达万平方米。

据了解，呼市虽然制订了实物动迁包括现房和期房和货币动迁的政策，但由于开发商的资金实力般不强，且旧城改造区域内居民的层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质的商品房，所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。

由于统计体系不健全，对呼市近年新建商品房存量说法各。

但最可信的数据是。

般的购买对象是由各机关事业单位集团消费和个人，近年个人购买的比例开方米左右，不宜过大。

户型比建议面积平米户型及比例合计二房三房四房复式平层错层平层错层以下以上合计说明目前呼市市场去化较好的房型面积在平方米和平方米两个区间内二房的市场需求度略高于三房。

本建议基本与市场需求相吻合。

考虑到本案中高档定位思路，房型面积略向大房型倾斜，且不考虑房，呼市市场上错层房型较少，所以，可以考虑些错层房型，为了考虑部分消费者的需求，考虑适量复式房型，控制在左右。

规划建筑设计建议呼市目前尚处于低水平开发态势，本项目不做则已，要做则必然营造楼市领袖概念和形象。

在规划建筑设计上首先要反目前呼市的传统形象，引入南方先进的规划理念。

要做到以下几点总体规划上要回避四菜汤的大中庭围合规划，以多个互相区别有相互联系的组团为主题进行设计，以条状的景观带取代块状景观带，尽量满足均好性原则。

以点板结合的方式，弧形围合的状态，反兵营式规划，营造活泼的社区建筑布局。

由于呼市气候干燥，日夜温差大，寒暑变化剧烈，水资源短缺，因此不宜在小区内设臵水环境除非引入自然河道。

价格建议分期销售价格模式预计平均单价多层元平方米小高层元平方米。

主力总价多层万套小高层万套分期价格建议采用低开高走平收的价格模式期开盘期间多层均价元平方米，小高层元平方米期强销期间多层均价元平方米，小高层元平方米期持续期间多层均价元平方米，小高层元平方米期清盘期间多层均价元平方米，小高层元平方米二期开盘期多层均价元平方米，小高层元平方米二期强销期间多层均价元平方米，小高层元平方米二期持续期间多层均价元平方米，小高层元平方米二期清盘期间多层均价元平方米，小高层元平方米分期销售进度建议总销售周期年第年实现预售万方第二年实现预销售万方第三年实现预销售万方第四年实现预销售万方，第五年完成其余销售任务。

物业品质建议建筑风格及外立面建议呼市的市容景观相对落后，已建住宅的立面与上海有相当的差距。

为此，新建住宅的建筑风格和外立面应有令人耳目新的感觉。

建议建筑风格采用现代风格为宜，线条挺直简洁。

建筑的顶部应适当增加简洁的曲线，力争有所变化。

色彩应中性，偏深，尽量与周边的其他建筑有所区别。

多层住宅建筑整体上建议以暖色调为主。

由于多层建筑总高较低，而社区内部楼房附近多布臵高大乔木，这些乔木植物长成后可与三四层楼的阳台齐平。

届时绿色植物与暖色调的楼房交相辉映，亦成谐趣。

建筑基色不妨大胆采用红黄色系的色彩。

在色调上与社区的绿化环境产生较大的反差，避免在造境方面容易给人过分幽深冷僻的感觉同时，通过这样明丽的色彩表现，反映项目的特色。

屋顶建议采用褐色或黛色的瓦片。

与建筑的主色调形成定的对比。

屋脊的色彩应当与瓦片所采用的色彩属同色系，避免给人突兀的感觉。

外立面力求简洁。

可以保持三段式的风格，下半部分的面砖可以采用中性色。

立面装饰上适当采用弧形线条，为建筑增添几分灵秀。

小高层住宅建筑整体上建议采用冷色调为主。

由于小高层建筑总高较低，不为植物所遮挡，则需要在整体色调上保持致。

建筑基色建议采用青色灰色等偏冷的色系。

在色调上与社区的环境相统，造成宁静高雅的氛围同时，通过这样淡雅的色彩表现，反映项目特色。

屋顶建议同上。

外立面可以适当做些修饰，避免过于单调。

可以保持三段式的风格，下半部分的仿石材贴面可以以暖色调为主搀杂部分冷色如青色蓝色作为中和，形成定的对比，同时在建筑语汇上也与多层建筑相互对应每层水平饰条的色彩比整体色调略深。

环境景观设计建议由于气候限制，小区内的绿化树种主要以草坪灌木和乔木为代表。

乔木采用穿天杨松柏槐柳等树种。

但因穿天杨树冠高大，成长后易阻挡阳光，故只能在小区主干道两侧种植。

灌木可以用丁香玫瑰等花灌木。

由于呼市四季温差变化很大，适应呼市气候的四季常绿型草需要进步向园林专家咨询。

如能在小区的绿化上实现四季常绿的效果而非象当地松树那种灰绿，则在内蒙古满目黄土，遍地沙尘的环境中起到对楼盘销售巨大的推进作用。

建议小区的环境建设应针对近期内蒙古是沙尘暴发源地的尴尬论断，提出塞外江南的环境概念，打出生态牌，使小区在当地的住宅中出跳。

小区的环境应仍以疏林草地和灌木为主，保证四季常绿，适当配以休闲运动场地。

应在工程条件许可的前提下，提前环境和绿化建设，在工程进行的年内，使绿化有所成形，在开盘时即可出轰动效应。

附属设施及会所建议煤气根据有关资料，年呼市市居民人均煤炭消费量为公斤，比上年下降了，而液化石油气人均消耗量公斤，增长了。

管道煤气人均消耗立方米，比上年增长。

由此可见，呼市居民目前燃料消费主要还是靠煤炭，主要是老城区中居民主要以煤炭为燃料。

年月，国家计委委托中国国际工程咨询公司对呼和浩特天然气需求量调研报告和呼和浩特市天然气输配工程项目预可行研究报告进行了评估。

年月，呼市政府批准呼市天然气输配工程立项。

该项目的供气范围是呼市城区金川开发区白塔片区，扩建管网公里，新建天然气储配站座，调压站座，专用调压箱个，天然气汽车加气站座，总投资亿元。

年开工，年内工程完毕，并逐步发展用户。

年计划市区用户万户，市内所有的宾馆饭店和医院学校等公共福利设施全部用上天然气。

开发区北侧的东西向干道师大南路上已敷设有煤气管道，并且东苑住宅小区内的人工煤气已通气。

此外，昭乌达路煤气管道也已敷设完毕。

因此，即使南部的二环路上煤气工程无法实施，本小区内的用气问题也可通过北面的师大南