（房地产）嘉铭园住宅开发项目可行性投资立项报告A1

第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小基本在万平米以下，分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。

第三，政府进步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的市政设施配套。

目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后段时间内，由无房户拆迁户危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位住宅的需求将越发强劲。

价格走势分析从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在降价的空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。

以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高的北部和东部的购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影响。

即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。

受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。

随着政府对南城改造工作力度的加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大的升值空间，但由于市场整体供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域内的房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间的个水平。

三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调研项目主流价位分布从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在元以下的有两个在元之间的有八处价位在元之间的有四处。

元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六成，在这部分项目中，以主力户型平米上下的两居平均值来计算，此类物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。

对于区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价元计算，总价约在万元，其市场供应总量也占到近三成。

两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价在万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量的近七成。

其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首选。

而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘的新项目中，中低价位项目的比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。

详见下表南城经济适用房项目价格区位对照表相对区位最高限价三环以内四环以内五环以内远郊区县元平米康宁居元平米今日家园元平米瑞莲家园元平米百环花园元平米元平米汇丰家园元平米长安新城青塔二期元平米富华家园十里堡住宅小区元平米丰益城市花园元平米正阳小区元平米政馨家园政华家园元平米顶秀新园元平米建欣苑元平米元平米翠城元平米北潞园小区元平米建筑形式及户型设计分析从南城经济适用房的建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼多层及小高层塔楼和板塔结合楼。

其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查的个经济适用房项目中，有处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主，两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼的项目占到了供应总量的，板式小高层以及多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素的影响多在商品房中推广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打的项目。

从户型设计来看，该区域内经济适用房的主打户型为建筑面积在平米之间的两居和三居。

另从下表的统计数据可以看出，建筑面积在平米均值上下的的户型最受市场青睐详见下表。

其市场定位侧重于满足二人世界或三口之家的日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造有特点有个性，这与经济适用房定价适中实用主义规模户型紧凑等特点不谋而合。

值得注意的是，部分项目设计了总面积在平米以上的跃层及错层，该类户型总价超过万，据市场反应，销售情况不甚良好。

项目建筑形式及户型设计对照表建筑形式畅销户型平均建面多层板楼板式小高层塔楼板塔结合楼富华家园正阳小区汇丰家园翠城建欣苑长安新城今日家园瑞莲家园丰益城市花园百环花园富华家园顶秀新园康宁居北潞园政馨家园政华家园长安新城今日家园百环花园康宁居北潞园政馨家园政华家园区域周边竞争项目市场调研参阅附件项目周边竞争楼盘调查表产品建议通过对周边项目的分析，结合本案的实际情况，我们认为，本案的投资开发存在以下机会点和风险点投资机会点分析市场趋于成熟北京房地产市场经过了十几年的风雨历程之后，已经逐步形成了体系健全操作灵活有章可循有法可依的规范成熟稳定的市场格局。

激烈的市场竞收益率大于基准收益率，说明项目可行。

项目经济效益指标汇总表项目经济效益指标汇总表类别静态指标动态指标投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资自有资金表结论从项目的财务分析来看，项目税前税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零内部收益率均大于基准收益率，且经营期内盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。

六不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析，亦称盈亏临界分析，或保本分析。

它主要研究如何确定盈亏临界点有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题，以判断拟开发项目适应市场变化的能力和风险大小。

盈亏临界点销售量的确定其中为项目开发的固定成本为销售税率为单方售价为可变成本为单位边际贡献为加权平均边际贡献率本项目的临界点销售量为住宅平米减去以实物偿还原土地方的万平米后，实际临界销售量为平米底商平米减去以实物偿还原土地方的万平米后，实际临界销售量为平米住宅与底商的单位边际贡献单位边际贡献单价销售税率单位变动成本即住宅元底商元加权平均边际贡献率的确定加权平均边际贡献率各产品边际贡献各产品销售收入销售税率盈亏临界点销售额的确定元敏感性分析本案为经济适用房项目，北京市政府北京市建委对本项目的最高限价为元平方米，开发商的利润率被控制在了，售价成本都是相对确定的因素。

因而下面仅对底商出售部分的售价成本变动以及销售量这三个不确定因素，进行单因素敏感性分析在不计各类不确定因素的条件下，本项目底商部分的预期利润为万元底商价格变动，其他因素固定不变设售价变动幅度为。

当单价增长时，元平米按新单价，预期利润变为万元同理可以求得当售价增长时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元。

底商成本变动，其他因素固定不变设成本变动的变化幅度也为，。

当成本变动幅度为时，元平米按此成本计算，预期利润为万元同理可以求得当成本增长时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元。

底商销售量变动，其他因素固定不变设变动幅度依然为，。

同理可以求得当底商销售量增长时，预期利润为万元当底商销售量增长时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元。

根据上述有关资料和分析结果，编制单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表变幅项目售价单方变动成本单方变动销量单方变动表各因素对利润的敏感性分析说明列表法的缺陷是不能连续地表示变量之间的关系，为此，利用以上分析资料，绘制了敏感性分析图。

图中横轴代表单位变动成本，售价和销量等各因素变动的百分比，纵轴代表利润额。

直线与利润线的夹角越小，表明直线相应因素对利润的敏感程度越高。

从敏感性分析中可以看出，本项目最为敏感的因素为售价，对利润最不敏感的为万万万万万万万销售量。

从表格数据反映可以看出，即使在最不利的条件下，项目仍能保持定的营业额，说明项目具有较强的抗风险能力。

七可行性研究结论与建议项目社会效益综合评价从年上半年北京房地产市场的供应情况来看，普通商品住宅和经济适用房的供应量占到了市场总量的，加之自去年年底，由大批工薪阶层购房者组成的购房大军的涌入，中低价位的大众化住宅已逐步成为了市场的主流产品。

另外，自年开始，市政府市建委以及市危改办方面在加大力度对城区内的危旧房进行拆迁和改造，其中尤以南城为重另方面，又在积极地寻觅开发企业进行经济适用住房的开发建设，以满足大量无房户拆迁户以及大批需要改善现有住房条件的普通工薪阶层的住房需求。

种种趋势表明，北京的房地产市场正在完成次供需结构上的调整，大量面向中低收入家庭的住房将逐步登陆京城。

本项目的推出，把握住了非常有利的市场时机，符合市场主流消费群体的实际需求，有利于改善北京市民现有的居住条件，有助于深化和完善住房体制改革。

本项目以住宅街区的规划模式推出，在对居住区进行建设的同时，也在对周边城市道路市政配套以及商业服务设施进行全面的升级与换代，让居住建设与城市发展同步进行，方面使原本只停留在指标上的服务功能细化落实另方面，使整个居住区与城市融为个有机的整体，优化了居住区的整体功能，美化了城市街景，实现了居住区建设与城市建设的双赢。

项目经济效益综合评价在前述的市场分析投资分析财务分析以及不确定性分析中，我们可以看出，本项目作为南部地区目前最大的经济适用住房小区，拥有非常乐观的开发前景。

项目所在地区位于三环与四环之间，距中心区分钟车程，周边城市基础设施和生活配套设施逐年完善，项目升值潜力巨大。

另外，政府对经济适用房的多项行政事业性收费给予减半，加之南城地价低廉以及本项目免交增值税投资方向调节税等多项优惠措施，使得项目自身的价格优势极为明显，这为项目后期的销售工作减轻了压力，加快了资金回笼速度，提升了资金的使用效率。

在本案的实际测算过程当中，采取了较稳妥的支付方式，其测算结果仍能达到较理想的投资收益率，并且具有很强的抗风险能力。

测算结果的各项数据均表明，本项目可行，并且与北京同类经济适用住房相比，具有较大的优势。

项目环境效益综合评价在建设项目的可行性研究阶段进行环境影响评估，从环境的角度充分论证项目的可行性，已成为各级环境管理部门和建设项目投资方进行评估开发项目是否符合可持续发展和环境保护的重要依据。

本项目根据城市整体规划和发展的需要，立足于现代人生活居住特点，从改善城市居住区整体面貌入手，将生活居住区与城市街区有机地融为体，形成住宅街区的规划模式。

与此同时，本项目对原有工业厂房进行了重新改造，使之成为新型的运动会所对原生绿化进行了保留与修饰，规划出了米长的梧桐大道和蜿蜒于街区内部的商业步行街建立了中央污水处理系统，对生活污水进行集中处理和再利用。

本项目通过