（房地产）天宝小区项目可行性投资立项报告A1

小区建筑物与环境和谐统，相依相存，仿佛从山上生成，丰富而不杂乱，使得巴渝山地居住文化的精髓展现无遗。

由此可见，小区风格在该地区新颖独特，丰富了天宝新城的城市建筑。

在尽量减少土石方量的情况下，保护了原始山地地貌，地区的原有生态环境得到了改善，使滨江景观山体景观和小区内部景观形成体。

项目主要财务测算指标总投资万，其中成本万费用万销售总收入万所得税前利润万税后净利润万开发周期年年年税前投资回报率税后投资回报率财务净现值万财务内部收益率投资回收期年第二章项目建设条件场地条件整个规划区用地大致呈三角形，南北长约，东西长约。

地块北侧有城市干道天中路延长断穿过，此路为双向宽车道，人行道，通往滩子口。

地块东侧有城市干道滨江路穿过，此路为双向车道，人行道，通往九渡口货运码头。

南侧有呈带状的城市保护绿地计入拆迁征地范围，此绿地不能进行房屋建设，且绿地面积不计入天宝小区绿化率计算中。

天宝小区总计拆迁征地面积为，其中保护绿地面积为，红线内的城市道路面积为，剩余规划可用地面积为。

由于地块内二条城市干道的影响，将整个规划可用地分隔为二块小型飞地，北侧飞地面积为，东侧飞地面积为，核心区主要规划用地面积为。

核心区主要规划用地位于山坡地上，高差较大，最大高差约为，北低南高，北侧部分地块低于现规划的天中路延长断，最大有高差，为现设计方案中的入口部分。

整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。

小区因地理位置特殊，内有多条已形成的或规划建设的城市管网。

其中有二条电力线路贯穿南北方向，分属九龙坡区港务局和成渝铁路专用线路总长约，且有高压铁塔座。

在地块北部有已形成的城市防洪沟渠条，贯穿东西方向，截面为平方米，条石砌筑，埋深较深，主要引杨家坪地区的雨水及部分废水排至长江。

另在此地块内有规划的二条管沟，其中条为城市排污主管，规划截面，沿天中路延长段内侧排列，接城市污水干管。

另外道为新建城市防洪沟渠，以满足三峡大坎形成，长江水位提高后的城市行供要求，规划截面，对出口高程有小于米的限制。

小区内新建的房屋，应对以上三条管沟采取规避方式。

拆迁房屋情况小区内的待拆迁房屋均非常破旧，残值率极低，最高层层，其余都是破烂矮房屋，质量极差。

第三章市场分析及需求预测宏观经济环境分析在世界经济增长普遍放缓的情况下，中国经济仍能维持较高的增长速度。

统计资料显示，全年国内生产总值为亿元，按可比价格计算，比上年增长，其中第三产业增加值亿元，增长。

年我国经济发展平稳，物价保持相对稳定。

全年居民消费价格总水平比上年上涨。

其中住房价格上涨。

工业品出厂价格下降原材料燃料动力购进价格下降固定资产投资价格上涨。

就业规模继续扩大。

年末全国就业人员亿，比上年末增加万人。

其中城镇就业人员万人，增加万人。

年末国有企业下岗职工为万人，比上年末减少万人。

全年通过多种途径使万人实现了再就业。

国民经济持续增长，成为房地产发展的最大支撑力。

月北京申奥成功，月中国正式成为成员国，宏观经济政策市场格局发生了巨大的变化。

就房地产而言，在刺激内需货币分房等年以来市场持续发展，形势喜人。

月房地产投资额同比增长，供应大幅度增长的同时，销售也同步增长，月全国商品房销售面积达到万，同比增长商品房价格也从年年底的元上升元，整个市场进入新轮景气上升周期。

地市在刚刚过去的年里，全市实现亿元，比年增长亿元，是直辖以来经济总量增长最多的年，也是直辖以来宏观形势最好的年。

年完成地方预算财政收入亿元，比上年增长。

经济增长速度从年的上升到年，进而上升到年的，呈稳步增长态势。

年，第三产业实现增加值亿元，在总量上已经超过第二产业。

另外我国宏观政策在保持高速稳定增长的同时还呈现以下变化存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提高人民银行自年以来连续八次降低存贷款利率，个人住房贷款最高年利率调整为，其调整幅度之大，频率之高，均是改革开放以来少有的同时开征利息税和实行扩张性财政政策，对储蓄存款利息征收，使得居民储蓄存款增长趋缓，更多的资金流入房地产市场成为可能。

年月金融机构各存款年利率平均下调。

此次降息，金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调个百分点，其中活期存款利率由下调为，下调个百分点年期定期存款利率由下调为，下调个百分点。

各项贷款年利率在现行基础上平均下调个百分点，其中六个月期贷款利率由下调为，下调个百分点年期贷款利率由下调为，下调个百分点。

从金融系统提供的居民储蓄情况分析，地年城镇居民储蓄已经超过亿元，人均储蓄存款余额元。

考虑到地是到年项目产生的净现金流量较大时，可以归还银行短期贷款。

有关资金的使用与来源详见城项目开发资金动态平衡表。

项目的经济评价评价原则依据及假设评价原则预期原则政府采取措施进步提高企事业单位职工工资，搞活市场，扩大内需，增加居民家庭收入，鼓励个人住房消费。

货币化分房的房改政策和个人住房抵押贷款政策进步推进，居民购房欲望增强。

加入后，地作为西部唯的直辖市，在国家西部大开发的战略指引下，房地产投资将大幅度上升，地价有明显的上涨趋势。

私人拥有小汽车的数量由于关税的降低而不断增长，自带车库的花园生态住宅小区将会得到消费者的青睐。

稳健性原则依据财务会计的谨慎性原则，充分估计项目的现金流出，并列出适当的保险项目及相应的程度比如。

对于开发周期超过年的项目，考虑资金的时间价值，进行动态经济评价，折现率的选择原则开发期内资金市场实际成本率房地产行业基准收益率中的较大者。

对资金的回收进度持谨慎性态度，物业预售收入估计，完工实售占。

合法性原则项目的开发遵循中华人民共和国城市规划法地市城市规划管理条例中华人民共和国土地管理法城市房地产管理法合同法地市商品房销售管理办法建设工程质量验收规范等法律法规。

二评价依据国家计委年颁发的建设项目经济评价方法与参数。

财政部制定的房地产开发企业会计制度。

地市建筑工程基价表。

开发小区规划详图。

开发项目市场调研报告。

近期商业银行流动资金贷款利率。

地市住宅项目开发规费收取标准。

有关工程技术方面的标准规范和指标。

三评价假设城市建设加快，经济持续繁荣房地产及相关政策稳定银行贷款利率及行业基准收益率变化幅度较小社会经济政治保持稳定，社区周边配套逐步完善收入估算及销售进度安排收入估算说明项目二期住宅均价元，商业物业元三期临江住宅均价元，商业物业元车库元。

二销售进度安排初步考虑年月住宅内部认购，年月项目期开始预售此时主体已施工个多月，月开盘时计划销售合同金额万元季度每月万，共计万季度每月万，共计万季度期全面封顶，实现销售额万元竣工后的年季度实现销售收入万元，在期工程中有商业面积平方米，按均价元计算，计划销售收入万元，年内均衡实现。

二期工程年月预售，具体销售进度计划为年季度实现合同销售收入万元年至季度每季度销售收入万，剩余部分年季度完成。

车库销售从年季度到年季度，每季度实现销售收入万元。

三期工程年月开盘，预计年季度实现销售收入万元，季度万元，年季度分别实现销售收入和万元。

三期的商业面积，以每平方米元计算，从年季度到年季度，每季度万左右。

车库，从年季度到年季度分别实现收入万元万元。

收入测算结果详见城项目销售进度表。

项目损益静态分析税前投资回报率本项目的销售总收入约万元，总投资约万元，销售税金及交易手续费约为万元，项目总利润万元，扣除所得税后的净利润为万元。

税前投资回报率为，启动资金万，回报率为按年建设周期计算的年启动资金回报率。

从投资回报率来看，该项目利润在正常范围。

项目损益表单位万元项目金额计算说明销售收入减直接成本含政府规费销售费用销售税费二经营利润减管理费用财务费用三营业利润减土地增值税四利润总额减企业所得税五净利润静态投资回收期从项目的现金流量表可以计算出个季度，即年，预计年第四季度产生正现金流量，项目的投资回收期较短。

项目动态评价关于动态评价的说明折现率行业基准收益率取，季度折现率为。

该项目开发周期年，从年至年，动态评价的净现值的计算基期取年月，按复利进行计算。

二计算结果万元，项目可行。

，远远大于行业基准收益率，因此项目无论是从静态，还是从动态财务评价来看都是可行的。

关于项目的具体现金流量见附表。

项目的风险分析项目面临的主要风险及评价城天宝小区面临的主要风险包括宏观经济风险房地产相关政策风险区域房地产市场风险经营管理风险及项目财务风险。

从第三章的宏观投资环境分析中可以看出，我国的宏观经济运行质量和效益良好，投资继续保持高速增长，拉动内需，因此国内需求继续保持稳定增长，微观基础将进步改善，城镇居民的收入预期提高，因此项目在此时开发是非常好的时机，面临的宏观经济风险很小。

与房地产业相关的政策法规主要有房地产金融政策如银行利率调整个人住房抵押贷款管理办法住房公积金管理办法房地产交易法规如城市商品房预售管理办法商品房销售管理办法房地产税费管理如契税城市建设配套费房地产开发建设管理如城市房屋拆迁管理条例建筑工程质量管理条例城市规划法。

在这些法规中最突出的变化是银行利率的降低和城市建设配套的提高，前者对刺激住房消费将起到极大的推动作用，对房市是大利好消息，但配套费的提高无疑将增加项目的开发成本，致使房地产销售压力增大，如果不顾消费者的承受力，味提高商品房的销售价格，恐怕潜在的消费群体不定接受，从而项目面临推广的压力。

房地产由于其固有的特征，具有很强的区域性。

从第三章的地房地产市场分析中我们可以看出，年及今后几年，销售的总体形势不错。

而且项目具有比较优势，周围的竞争楼盘有珠江花园金江明珠润安大厦斌馨丰泽园广厦经典等。

其中大部分已竣工或即将竣工，到年至年，开盘的楼盘数量较少，而且不能形成完善的配套和万平方米的规模。

从中长期看，房价有上升的趋势，因此项目二三期的销售定价是合理的，这方面的风险虽然存在，但现在看来问题不大，关键看市场推广的力度和销售策略的制定是否得当。

公司的经营管理风险的确存在，因为到目前为止，晋愉公司尚未开发过万平方米以上的住宅小区。

但该公司人才的年龄结构知识结构学历结构合理，具备不断创新的能力，有迎接挑战的勇气和信心，所以项目应能顺利开发成功。

至于项目的财务风险，我们认为由于城采取了分期开发，减少资金压力，期启动只要万左