（房地产）娄星区广源壹号住宅楼项目可行性投资立项报告A1

整个建筑高度为米。

地下室设置停车位人防设施配电间发电机房等相关配套设施。

户型设计各功能房间布局和流线合理，做到功能明确，布置紧凑，净污分开，从而满足户型的方便性安全性和卫生性等原则，主要从以下方面体现平面设计上达到明厅明卧明厨明卫，且均为自然采光通风湖南夏季长而闷热，在设计中注意建筑的内廊通透细节设计上体贴入微，为入住人员提供视野开阔的景观阳台主要房间采用落地窗台凸窗设计，在不扩大建筑面积的前提下加大室内空间项目为高层住宅楼，经过总有效日照分析，所有新建建筑均满足大寒日不低于小时的日照国家标准只有北面两栋原有住宅楼的日照不能满足大寒日小时以上的日照要求，但比以前日照时间有所增加。

建筑立面设计本项目建于娄星区政府院内，矗立于城市主干道长青中街，其建筑立面必须以简洁大方的现代风格为基调，以大体块的穿插体现出简约而大方的整体风格，细部突出建筑的精细，以展现娄底市城市风貌的标志性建筑呈现在长青中街，形成道新的亮丽城市天际线，庄重又不失亲切灵动的感觉，营造对外形象的极佳代表。

艺术的考虑充分运用建筑的各种元素，从体量色调屋顶和细部上，缔造现代的气息浓厚的城市高档精品立面的考虑设计引入空间绿化观景和美化功能与造型相结合的理念，不夸张耀眼，利用高层建筑特有的自身元素体现生活的多姿多彩和缤纷特色。

色彩的考虑设计尽量采用浅灰色为主基调，体现出整个建筑稳重大气而又不失亲切灵动的感觉。

无障碍设计根据城市道路和建筑无障碍设计规范的规定，本工程在各建筑入口均设有残疾人无障碍坡道，同时住宅单品根据规范要求设计无障碍住宅。

结构设计设计依据本工程结构设计所采用的主要规范规程规定和标准工程建设标准强制性条文房屋建筑部分年版建筑工程抗震设防分类标准建筑结构荷载规范年版砌体结构设计规范高层民用建筑设计防火规范年版建筑地基基础规范混凝土结构设计规范高层建筑混凝土结构技术规程建筑抗震设计规范建筑结构可靠度设计统标准地下防水工程技术规范与结构设计相关的自然条件年遇基本风压基本雪压抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第组。

楼屋面使用荷载均布活荷载标准值因建设方未提特别要求，故按荷载规范选取。

结构设计建筑结构的安全等级为二级。

设计使用年限为年。

抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值ɡ，设计特征周期秒。

上部结构选型根据建筑平面布置及功能，商住建筑全部采用框支剪力墙结构，纯商业建筑采用框架结构。

其中剪力墙抗震等级为三级。

基础设计必须根据地质详勘报告，选择合适的基础设计方案。

因项目单位未提供地质详勘报告，基础选型暂选择人工挖孔桩。

同时，地下室开挖时应请专业公司进行边坡支护基坑施工前应进行基坑支护设计。

材料选用混凝土强度等级垫层桩基础钢筋混凝土柱梁板现浇梁板钢材钢筋所有钢筋按照新的混泥土设计规范均选用。

构件防火要求本建筑耐火等级为级，建筑构体的燃烧性和耐火极限情况如下框架柱采用钢筋混凝土柱，耐火极限大于。

梁所有梁均用钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为，耐火极限为。

楼板采用现浇的钢筋混凝土楼板，保护层厚度为，耐火极限为。

屋面承重构体采用现浇的钢筋混凝土屋面，保护层厚度为，耐火极限为。

楼梯采用现浇的钢筋混凝土楼梯，楼梯板保护层厚度为，耐火极限为。

承重墙楼梯间采用混凝土空心砌块厚度，耐火极限为。

以上所选用材料均不是燃烧体，均满足高层民用建筑设计防火规范年版的要求。

给水排水设计设计依据建筑给水排水设计规范版室外给水设计规范室外排水设计规范自动喷淋灭火系统设计防火规范高层民用建筑设计防火规范年版住宅建筑规范汽车库修车库停车场设计防火规范给水设计水源采用城市自来水为供水水源，供水压力为。

大院原有供水管管径和供水量已不能满足需要，必须从长青中街和娄星路的城市供水管网分别引根供水管供水。

室外给水管网采用生活时间两栋房子均有增加。

环境保护措施施工期环境影响是短暂的，可逆的运营时影响是长期的，不可逆的。

建议在项目设计施工过程及营运期，贯彻以防为主，防治结合的环境保护方针。

施工期环境保护措施施工期间的噪声污染主要来自于施工机械和运输车辆，故应注意保养车辆，合理操作，使机械工作噪声维持在最低水平。

施工现场内有居民点，禁止在夜间进行高噪声的施工作业防止噪声挠民。

拌和站应安装除尘设备，尽量减少对下风向米范围内的居民区和敏感性建筑的影响合理安排施工计划，避免噪声设备同时开启建筑场地周围按规定设置标准防护栏，实行封闭施工避免在雨季进行基础施工禁止使用三毡四油等建筑材料，必须采用国家推广的新型建筑材料生活污水和施工排水不得随意排放，不得流入施工场外，必须经简易沉淀池沉淀后再排入下水管网施工完后及时清理现场，平整现场，恢复原貌。

妥善处置建筑垃圾和工程弃土，运输车辆要遮盖，防止扬散，运输道路要定时清扫洒水，严格控制扬尘污染。

其它固体废物和生活垃圾应统收集统清运，合理处置。

运营期环境保护措施项目建成后，各住户产生的油烟经由集中烟道并处理达标后由大楼顶部排放。

住宅和商住综合楼不从事生产活动，故不会产生工业性污染唯生活用抽油烟机产生定数量的油烟经集中烟道从屋顶排出。

主要污染源为生活垃圾生活污水及厨房油烟。

主要采用如下措施进行环境保护生活污水经化粪池集中处理后排入城市下水道，厨房污水经过隔油池后，排入城市污水管网，雨水直接排入城市下水道。

高层住宅室外设空调机搁板。

厨房采用管道煤气，厨房油烟通过烟道经隔油隔尘处理后再高于屋面排出。

建设使用的建筑材料均采用环保型材料。

垃圾收集为袋装化，专人收集后运至垃圾收集站集中处理。

第七章经济影响分析投资估算估算依据国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法投资估算办法年月建筑安装工程按湖南省建设工程工程量清单计价办法湘建价年号文湘建价号文和湘建价年号文件人工工资取费标准并参考近期类似工程概预算指标湖南省建设厅，湘建价号文湖南省建筑工程设计招投标管理实施细则湖南省建设厅，湘建价号文湖南省建筑工程设计投标文件编制深度规定娄底市主要市场材料价格及预算价格参考同地区类似工程实际投资指标。

建设投资分析本项目为非生产性建设工程投资，由建筑安装工程费其它费和预备费用组成。

工程费由建筑安装工程费室外配套设施费组成。

其中配套设施费包括室外给排水供电燃气火灾自动报警系统自动喷淋系统道路硬化绿化等工程费用。

其它费用包括勘察费质量检测费建设单位管理费工程招标代理服务费监理服务费工程预结算费设计费报建费等。

预备费包括基本预备费和涨价预备费。

基本预备费按工程直接费与其他费用之和的计算，本报告不考虑涨价预备费。

建设投资估算项目总投资万元，其中工程费万元，其他费用万元，预备费万元。

详见表。

销售价格根据娄底市娄星区高层住宅平均销售价格并考虑到该地块上的原有住户必须安排房子的实际情况，并参考周围小区住宅销售价格，预测本项目销售价格如下高层住宅均价元车位万元个预计销售收入万元万元地上车位不计销售总计销售收入万元利润估算企业应交营业税℅万元城建维护税℅万元教育附加费℅三项合计应交各种税费万元销售费用按销售收入的计算，需万元。

因此企业利润为万元企业应交所得税℅万元企业净利润万元静态投资利润率℅℅行业影响分析本项目的建成主要是满足娄星区机关大院内地块上的原有住户的住房需求，其购买对象基本是原有住户和大院内其他住户，而且数量有限相对于娄底整个房地产业来说根本不会对房地产市场产生大的冲击，更不会形成行业垄断。

投资估算表项目名称娄底市广源壹号住宅楼表序号工程费用名称估算价值万元经济指标投资比例备注建筑工程设备购置安装工程其它费用合计单位数量指标工程费地上建筑工程费元地下工程建安费元室外配套工程费道路及硬化元绿化工程元室外给排水元室外供电元燃气元通风排烟元火灾自动报警元火灾自动喷淋系统元二其它费用土地费用土地购置成本交易服务费契税勘察费万元设计费建设单位管理费万元财建号文工程招标代理费万元号文监理服务费万元发改价格号工程质量检测费万元工程费万设计费元工程预算编制费万元工程费报建费元拆迁安置补偿费万户户三预备费万元土地以外费用的四总投资第页第八章社会影响分析项目对社会的影响本项目的建设可改善原有住户的居住环境和住房条件，使土地得到合理调配，有利于土地的综合开发和合理利用，提高土地使用效率。

本项目建设可美化城市环境，促进旧房改造，是增加商品住房容量改善市民居住条件从而打造宜居城市的需要，更是改变原有大院住宅结局从而提升城市品位的需要。

本项目符合娄底市整个城市规划和产业发展政策，是美化城市环境稳定市场房价增加劳动力就业机会的需要。

是促进我市尽快融入城市群并建设成为长株潭后花园的需要，也是生态宜居城市建设的重要体现。

项目社会风险分析自然风险自然因素的不确定性。

自然风险主要包括火灾风暴洪水雪灾气温等风险。

本项目基本不存在。

政策风险国家对房地产行业继续采取调控政策，对房地产的税收环保建筑安全条件变化审批手续过程法律变化以及政府对房地产投资等政策以及银行信贷政策变化都对房屋销售产生影响。

宏观经济影响风险由于国家经济形势及相关政策的变化，如国家加大经济适用房廉租房的建设投放提高住房第二套第三套房的首付比例控制异地购房等提高房产机会成本的政策都会对住房销售产生定的影响。

第页人们对楼盘位置的选择，楼盘周边的环境各配套设施及公共设施配套程度生活便利条件及交通条件都对购房者心理及房屋销售形成风险。

项目风险防范对策加强对国家政策和宏观经济的认识和关注度，对国家可能性发生的宏观经济调控程度进行预测，以做好相应防范措施。

加快项目的立项和前期策划市场调研设计审批等手续，使项目尽快实施完成。

进步对本区域内的社会情况当地经济消费程度及市场进行详细调查，做好各项招商准备工作。

加强财务的宏观调控，衔接好资金的