（房地产）幸福家园房地产项目可行性投资立项报告A1

年的第星期金融机构新增贷款达到亿人民币，这在定程度上促成了这次上调行动。

对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准备金影响的是市场预期，如果市场从目前的宽裕心态转变为紧缩心态，房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响。

不过从总体来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场风险角度来考虑的，主要体现平衡和微调两个方面。

因此，仅从这个动作还不能做出未来货币政策是紧还是松的判断。

未来政策走向宏观经济调控政策继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策从宏观经济政策取向看，年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。

其潜台词是，如果明年增速重新站上两位数，如果增幅超过，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。

房地产调控政策有保有压，从无为到有为从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了年末年初这轮冲击波后，会有个观察期，如果接下来个月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，年全年极可能将在平静中度过。

如果年开发投资增速重新站上，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策的有为将体现的更为明显。

㈡正安县房地产市场环境分析人口环境分析全县常住人口为万多人，其中城区人口万人，郊县人口万人，作为城两区之的凤仪城区人口密度较大。

安场城区作为日后正安县的发展重点，到年常住人口将达到万人。

文化环境分析正安山川秀丽景色迷人，境内属典型喀斯特地貌，旅游资源富有特色，极具开发价值。

有百里桐花，千顷茶园，万亩草场有天楼云海，顶菁日出有马溪河风光，杨柳溪风光，林溪河风光有石笋凌霄，天池泛舟，南天柱，古柏腾龙，风雨桥，公馆桥有尹珍墓务本堂八圣宫等丰富的自然景观和人文景观。

是遵义历史名城红色旅游线与渝南金佛山蜀南竹海道真大沙河银杉保护区等著名景区连线构面的中枢地带，对构筑黔北渝南旅游产业经济带，有十分重要的区位优势和承接作用。

行业环境城市房地产行业采取开放式管理方式，各种地产政策都有利于行业发展。

加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题，办法中将明确其购买对象并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定实施廉租住房制度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题房屋拆迁货币补偿办法的出台，将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期，这切都将起到活跃房地产市场作用。

经济环境正安县经济保持稳定增长。

初步测算年，全县地区生产总值预计完成万元，按可比价格计算，比上年增长。

其中第产业预计完成增加值万元，第二产业预计完成增加值万元，第三产业预计完成增加值万元，同比分别增长和，年均分别增长和，三次产业结构比从年的调整为，第二第三产业增加值占地区生产总值的比重分别提高了个和个百分点全社会固定资产投资预计完成万元社会消费品零售总额预计完成万元地方财政般预算收入完成万元预计全县城镇居民可支配收入达元，农民人均纯收入达元人口自然增长率为‟，城镇登记失业率始终控制在以内。

正安县全年经济总量虽然保持稳定增长，但各产业的结构未发生大的改变，仍然是第产业占绝对地位，第三产业近年逐步增大，居第二，第二产业由于受投资下滑的影响，占有率呈下降格局，居第三位。

从总量来看，正安县全年国民经济和社会事业取得较好成绩，就其发展来看，仍然存在些矛盾和问题，主要表现在经济总量增长相对乏力的格局仍然没有改变，增长后劲不足农业基础还不稳固，影响农业生产稳定增长的因素依然存在，农业生产受自然灾害的影响较大，三农问题突出，农民收入增长缓慢，增收渠道狭窄在建项目完成缓慢，重复投资现象依然存在能源原材料价格上涨幅度较高不少低收入居民生活还比较困难，就业再就业压力仍然很大等。

正安房价走势国家统计局公布了月全国房地产市场运行情况，月，全国商品房销售面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。

月，商品房销售额万亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。

正安房价从年起上涨至今经历了三个阶段第阶段是疯张阶段，时段为年于年，此阶段商品房价格从每平米元升至元，如果以年初为基期，年末为报告期，则上涨率为。

南门北门改造竣工，这时期的购买群体主要为正安本地居民，因为直以来居民的居住都采取面砖。

配套设备电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上网，报装后可立即使用。

电气配置开关照明插座电表各个。

给水变频式供水系统，每户水表。

排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。

安全防范系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲防盗门小时电子巡更系统车库管理系统等。

道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。

主干道把小区中心四个组团串在起，形成树枝状道路系统。

停车场停车位售价的核算目前的市场价为万元个。

因此，我们认为车位价格应定位在万元个。

本项目所提供的停车位均由地下停车场提供商用楼门前及小区内适合处适当设置停车道，而设计的个停车位均是地下停车位。

㈡项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。

本项目工程计划自年月开工，至年月竣工，总工期年零个月，为了节约投资，决定分区分阶段开发，将项目分两期建设，期二期工期都为年半，期时间，二期时间为了便于资金筹措，减少财务费用，在期中即可开展预售，与工期结束后的销售期结合，两个销售期均为个月，期时间，二期时间，总销售期即为个月。

第四部分投资估算与融资方案㈠投资估算开发成本估算土地成本土地总价万亩亩万元土地契税万元万元总费用万元前期工程费规划设计费建安工程费万元万元可行性研究费建安工程费‟万元水文地质勘探费建安工程费‟万元通水通电通路费用建安工程费万元场地平整费用元万元总费用万元前期工程费估算表单位万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费‟水文地质勘探费建安工程费‟通水通电通路费建安工程费场地平整费元平方米合计建安工程费商业框架万元万元住宅万元万元总费用万元建安工程费用估算表单位万元序号项目单价计价数量金额商业含办公楼元平方米平方米住宅元平方米平方米合计基础设施费建安工程费万元万元基础设施建设费估算表单位万元序号项目计算依据金额供电工程建安工程费供水工程供气工程道路工程绿化工程通讯工程照明工程排污工程环卫工程合计公建配套设施费元万元公共设施配套费估算表单位万元序号项目单价计价数量金额公共厕所元平方米停车场健身设施合计开发期间费分散建设市政公用设施建设费建安工程费万元建筑工程质量安全监督费建安工程费‟万元供水管网补偿费住宅元万元商业元万元供电用电负荷费住宅元万元商业元万元其他建安工程费‟万元总费用万元开发间接费用估算表单位万元序号项目计算依据金额分散建设市政公用设施建设费建安工程费建筑工程质量安全监督费建安工程费‟供水管网补偿费住宅商业住宅人，元商业人，元住宅商业供电用电负荷费住宅商业住宅户，元商业百，元住宅商业其他建安工程费‟合计其他费用建安工程费‟万元其他费用估算表单位万元序号项目计算依据金额预算定额管理费建安工程费‟竣工档案保证金报建手续费工程合同预算或标底审查费其他合计不可预见费本项目的不可预见费用按项目项和的估算万元管理费用本项目的管理费用按项目项和的估算万元销售费用本项目的销售费用按销售收入的估算万元财务费用万元以上见附表销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为住宅均价万元商铺万元办公楼万地下车库万个销售收入住宅万商铺万办公楼万车位万总计万元营业税及附加万以上见附表现金流量见附表㈡融资方案项目资金来源以银行贷款为主，充分吸纳预付金。

借款偿还计划，见附表资金来源与运用，见附表第五部分财务评价㈠盈利能力分析项目在计算期内经营收入为万元，可获利润万元。

见附表，收益率大于基准收益率所以项目可行。

㈡偿债能力分析房产销售期内还借款和利息，期销售时即可还清贷款。

见附表。

内部收益率内部收益率设基准收益率为，则时，又设，则评价结论此项目在财务上是可行的。

第六部分不确定性分析㈠盈亏平衡分析住宅销售的平衡点是即出售掉的面积才可以达到盈亏平衡点。

㈡敏感性分析单变量动态敏感分析表序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率投资回收期年基本方案销售价格销售面积可变成本从以上两表分析中可以得知，销售价格和可变成本是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了个切实可行的市场销售价格，在后期操作过程中财务加强对投入成本的控制，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现。

风险分析宏观因素风险分析由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观经济国家产业政策的影响。

正安经济格局不可预见正安的产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经济格局存在不可预期性。

房地产业政策调整国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融，开发条件预售许可条件等的限制。

这都将对本项目的融资开发销售产生巨大的影响。

未来宏观经济的不确定性人均国民收入增长速度，通货膨胀程度物价指数国际收支消费结构的进程国家经济政策产业政策优惠政策的变化货款利率的变化各种税率的变化等均将影响到本项目的经济效益。

市场风险市场风险是指本项目面临的市场环境的不确定性，如新的竞争对手的出现市场供求关系的变化等给本项目开发所带来的不利局面。

市场风险是本项目面临的最大的不确定因素消费空间的限制楼盘的规模不可能无限制扩张，必然受到消费总量的制约，从目前的趋势分析，成都每年的需求总量不会有太大增加。

而供应量逐年高速增长，旦市场供应达到相当规模，