。海南房产的大量客户在内地，旅游业的大发展，将会大大刺激海口的旅游地产。建海口综合保税区，这在全国是第四家。海口综合保税区西移至老城工业开发区内，将在地理位置上与海南西部工业走廊连成体，有利于扩大产业聚集和辐射效应，从而加快海南实现新兴工业省的目标。同时，马村港接近国际航线主干道，有利于海南省扩大对外开放和加快北部湾经济圈发展，加快海口构建东南亚地区重要的国际航运中心，经济的发展必然带来房产的需求。东环轻轨铁路的建设。轻轨铁路的修建受益最大的无疑是旅游业和房地产业，发达的城市轨道交通，将带动了整个城市经济的发展，也带来了无限的价值空间。航天城建设。航天城建在文昌，众多的科技人员和保障人员将会在省会城市买房琼州海峡跨海大桥选址确定，预计年开工。随着琼州海峡跨海工程的建设，以海口为中心的小时经济圈可达广州桂林南宁，小时经济圈可达武汉上海，运输时效性提高明显，由此引发了大海口格局下的众多命题，如未来的产业经济社会趋势，到海口买套房居住将会越来越热门。由此可见，具有全新超前设计理念，充分表现其相应潜在客户群生活方式的滨江豪庭项目的开发正适应了海南房地产发展的需要。第三章市场情况分析与需求预测第节年海口房地产市场情况简析年海南房地产宏观销售统计据海南省统计局最新公布数据显示，前三季度，全省房地产开发投资逾亿元，与去年同期相比增长成，房屋销售面积约万平方米，销售额逾亿元，同比分别增长近成和成。三项增长均远超全国平均水平。前三季度，全省房地产开发投资亿元，同比增长。从海口三亚销售价格指数看，至月份，海口新建房销售价格累计同比上涨，三亚累计同比上涨。三亚投资规模最大，达亿元。今年至月，三亚市房地产开发投资累计完成亿元，同比增长。海口市居第二，累计完成投资亿元，同比增长琼海市居第三，累计完成亿元，同比增长其它投资超十亿元的市县还有陵水县和万宁市，投资规模分别达亿元和亿元。其中海南省陵水县的同比增幅高达，在全省各市县中增长最快。年月，海南完成房地产开发投资亿元，同比增长，同比涨幅居全国第三位，商品住宅完成投资亿元，同比增长，同比涨幅居全国第二位。另外，月，海南商品房销售面积万平方米，同比增长，商品房销售额亿元，同比增长。其中，月，海南完成房地产开发投资亿元，环比下降商品住宅完成投资亿元，环比上涨商品房销售面积万平方米，环比上涨商品房销售额亿元，环比上涨。二海口海口销售价格同比上涨，居全国第五位月份，海口房屋销售价格同比上涨，同比涨幅比上月扩大个百分点，环比上涨，环比涨幅比上月扩大个百分点三亚房屋销售价格同比上涨，同比涨幅比上月扩大个百分点，环比上涨，环比涨幅比上月扩大个百分点。新建住宅方面，海口新建住宅销售价格同比上涨，居全国第五位，环比上涨三亚新建住宅销售价格同比上涨，环比上涨。二手房方面，月份，海口二手住宅销售价格同比上涨，环比上涨三亚二手住宅销售价格同比上涨，环比上涨。对于平方米及以下的房屋销售价格，月份海口新建住宅价格指数同比上涨，环比持平新建商品住宅价格指数同比上涨，环比持平新建普通住宅价格指数同比上涨，环比持平。三亚新建住宅价格指数同比上涨，环比上涨新建商品住宅价格指数同比上涨，环比上涨新建普通住宅价格指数同比上涨，环比上涨。三三亚开发资金充裕，但新开工面积下降前三季度，三亚房地产开发投资完成亿元，增长。其中，住宅完成投资亿元，同比增长。房屋施工面积万平方米，同比增长房屋竣工面积万平方米，同比增长。商品房销售面积万平方米，增长商品房销售金额亿元，增长。前三季度，三亚市房地产施工面积万平方米，增长。其中，新开工面积万平方米，同比下降，原因有三是房地产新开工项目不足二是已动工大项目仍处在开发周期内三是去年同期凤凰水城和亚龙湾公主郡两大项目二期工程同时开工，直接拉动去年当月新开工面积大幅上升。商品房竣工面积万平方米，同比增长。年三亚市房地产开发资金直较为充裕，前三季度，房地产开发到位资金亿元，同比增长，资金到位率为。整个月三亚商品房签约总套数套，总签约面积平方米，总签约金额达亿元，平均签约价格元平方米。截止至年月日，三亚商品房在售数量有套，可售房源面积平方米。三亚市场月份销售迅速上涨金九银十到来之际，三亚市场再现疯狂，月份，三亚商品房销量约套月份，上升到约套月份三亚商品房销量彻底疯狂，环比增涨约套，今年月三亚商品房总成交套，与月份相比环比增加销售面积平方米，比月份增加平方米，增长幅度高达。从目前来看，三亚楼市活动频频，购房人气趋旺，预计月份三亚楼市将继续延续近几个月来的火爆，掀起年末新轮成交高峰。四三亚和海口市场表现步调不分地区来看，三亚在进入金九银十的黄金销售其中房地产开发成本为万元，房地产开发费用为万元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估算，详见附表二项目总投资估算表与附表五。本项目的建设首期投入资金占总投资的，主要完成项目的主体及装修工程后期投入资金占总投资的，主要用于小区配套工程及销售费用等。详见附表七项目损益预测表。四资金筹措项目的资金来源为二部分自有资金和借贷资金。本项目所需的资金万元。企业自筹万元，占总投资的申请银行贷款万元，占总投资的，不足部分来源于房产预销售款。贷款年利率为，贷款期限为年，本金分万万万于年三次还清。详见附表四及附表十。第十章财务效益评价项目经济分析遵循的主要依据中华人民共和国房地产开发企业财务准则投资项目可行性研究指南二基础数据销售收入项目可售建筑面积本项目为滨江豪庭工程，期开发总建筑面积，可售住宅面积为，商铺面积。项目经营收入确定考虑相同区位，相同档次的住宅楼目前销售状况，结合本项目的特点，综合确定本项目住宅元，商铺元。经营期内销售比例分别为。详见附表三销售收入预测表。项目收入估算总销售收入为万元。详见附表三二成本项目房地产开发成本总计万元，包括土地费含前期安置补偿费及前期工程费用建安工程及小区配套费用其他费用不可预见费用，按项目的建筑面积比例对应计算。项目管理费用按房地产销售收入的计算，银行贷款年利率为。销售费用按销售收入的计，上述费用等均计入项目总投资中，详见附表二项目总投资估算表。在损益计算中，计算各种税金详见附表七项目损益预测表。营业税计算，城市维护建设费按营业税的计算，教育费附加按营业税的计算。三财务分析财务静态数据分析项目预计总销售收入为万元，净利润万元，投资利润率，投资利税率，资本金利润率。分析过程详见附表七项目损益预测表。二项目财务现金流量分析基准收益率取计算。相关财务数据为详见附表十项目财务现金流量表附表十二财务现值计算表税后全部投资财务内部收益率税后全部投资财务净现值万元静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年经测算，财务内部收益率高于行业基准收益率，说明项目具有很强盈利能力。静态投资回收期均小于，该项目的净现值大于零，说明项目在财务上可行。三敏感性分析由附表十四敏感性分析表可见，针对净现值的敏感性分析，该项目的不确定性因素中，销售价格为最敏感因素，项目总投资为次敏感因素该项目的不确定因素中，针对内部收益率所做的分析，销售价格为最敏感因素，项目总投资为次敏感因素。所以，从以上分析可看出，销售价格对净现值及内部收益率的贡献都是最大，成本控制也非常重要。适合客户有效需求的销售价格实现盈利之保证，定价就显得尤为重要详见附表十四敏感性分析表。四偿债能力分析本项目采用滚动开发方式，边开发，边销售，资金循环良好。从本项目的资金来源分析，所筹集资金可以满足各期资金运用所需。项目经营期三年内可以收回全部投资,并还清银行贷款本金及利息。分析过程详见附表九资金来源与运用表及附表十贷款还本付息估算表。第十二章结论与建议本项目符合国家产业政策，符合海口市国民经济总体发展规划要求，不仅房地产消费品市场有保证，而且资金既有企业自筹，又有银行支持。结构非常合理。项目建成后，除能为丰富海南省的房地产消费市场和促进岛内外的房地产的交流做出巨大贡献，还能取得较好的经济效益。有较强的还款能力。它的巨大投资价值和高尚的居住功能是般住宅无法比拟的。它不管是在设计方面建筑质量后期管理，还是投资价值上都远优于同档次项目。因此本项目具有很强的竞争力。由此可见，本项目切实可行，前景广阔。建议加强项目后阶段的准备工作，保证建设资金的落实，加强工程实施的管理和监督，开拓市场，加强人员培训，提高经营管理水平。附表主要技术经济指标工程项目滨江豪庭期单位万元序号指标单位数量备注总建筑面积总投资万元销售收入万元总成本费用万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元投资利润率投资利税率资本金利润率全部投资内部收益率财务净现值税后万元年基准收益率静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年附表二项目总投资估算表工程项目滨江豪庭期单位万元序号项目投资备注房地产开发成本土地费用根据委托方提供前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用其他费用不可预见费房地产开发费用销售费用按销售收入的计取管理费用按销售收入的计取财务费用按至三年期银行贷款利率计算合计附表三销售收入预测表工程项目滨江豪庭期单位万元项目基础指标年年年收入合计价格面积销售收入销售收入销售收入万元比例万元比例万元比例万元住宅商铺合计附表四项目投资计划与资金筹措表工程项目滨江豪庭期单位万元序号项目投资占总投资备注项目建设总投资房地产开发成本土地费用根据委托方提供前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用其他费用不可预见费房地产开发费用销售费用按销售收入的计取管理费用按销售收入的计取财务费用按至三年期银行贷款利率计算合计二资金筹措自筹资金银行借贷资金房产预销售款合计三盈余资金附表五建安工程费用估算表万元工程项目滨江豪庭期序号项目单方造价元建筑面积金额备注建安工程造价毛坯机电控制设备电梯部电梯合计附表五前期工程费用估算表万元工程项目滨江豪庭期序号项目建安工程费费率金额备注勘察设计费建安工程费三通平建安工程费可研报告编制费合计附表五基础设施建设费用估算表万元工程项目滨江豪庭期序号项目建筑面积单方造价元金额备注供电工程按建筑面积估算供水工程供气工程道路工程弱电系统工程消防